成交数据话月坛学区

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背景：

1，本文尝试用不同角度的数据视角去描述月坛学区存量市场交易情况.

2，本文数据源是基于优秀的ZJGG初步整理的2020年5、6月份月坛学区成交情况，在此表示衷心感谢。初步与ZJ的app成交情况核对一下，觉得有八九成是可以核实确认的，其余情况也没有渠道确认。总之，定量的数据也可以定性的看，仅作参考。

月坛学区存量房成交数量：

注：

1）西城成交数据来自北京住建委。

2）月坛片区内成交数量5、6月份共计396套，很明显不都是以孩子上学为目的房屋交易。如何预估以学区房、娃上学的交易数，这是个问题，暂未很好的思路，临时给自己挖个坑，后续来填。

月坛学区成交存量房建筑年代：

注：

1）自行成交和某些小区的建筑年代查不到，参考近似小区编了一下。有些实在编不出来的而且明显不是学区房交易目的的，就删除了，所以总数不太对得上。

2）各年代的详细数据也粘一下，可以更直观了解到月坛片区存量房建筑年代。

月坛学区成交存量房建筑面积：

注：1）约74%是70平米以下的房子，估计1居与2居对半开。

有多少人高贷款？高贷款一般贷多少？一般每月还多少？

这三个问题还是比较有意思的，讨论了工薪购买学区的门槛问题；

假设高贷款的条件：

1）网签单价在9w以上；

2）房屋性质为已购公有住房；（公房视为普宅，二套能贷到4成）

3）建筑平米在75平以下的；（个人主观限制条件）

满足这三个假设条件的5、6月份月坛成交套数约为86套；（可认为高贷款的成交，大概是以学区房为目的购买交易）

高贷款的贷款额度参见下图，下图只反映贷款额度的上下限（180w-320w）与贷款额度集中区间，横坐标没有任何含义，

那么，按当前lrp、二套上浮105基点、25年计算出大致还款量级（贷320w-2w/月;贷250w-1.5w/月；贷180w-1.1w/月）

在这里有个直观感受，二套买学区房的大概率会贷款200-300万，家庭年收入在50w量级以及就完全能承担得起。但是，有个前提是首付至少在350w万量级以上，才能摸到月坛学区得门槛。如果是首套，首付相应会降些，月还款额可能是要再多1.5倍甚至2倍，个人觉得这种情况存在的概率非常小，即使是新北京家底薄，但造血能力超强，也不建议以这样的姿势入手学区房。

全款买房的大约多少人？

统计了网签单价在4w以下的成交套数：约160套；再刨除网签价为0（赠予或夫妻过户等）及网签单价1w以下的成交套数30套；剩余130套量级，大概率为全款客户。

所以简单总结下购买月坛学区的客户情况（觉得有一定代表性）：

三分之一弱是高贷款客户；

三分之一强是全款客户；

其余约三分之一是少贷款及其他情况。

其他关于月坛片区成交存量房的数据：

约有25%的自行成交，这个比例出乎意料得大，请大家自行体会下。

约有60%是已购公房，粗略算下240套量级，然后符合高贷款假设得有86套，能说明什么？觉得如果还款能力强，首付受限情况下，购买“公房”，是个大概率得常规操作。而像月坛片区这种本来部委较集中得区域，公房选择范围广会成为选择月坛得一个理由。

月坛门槛：

育民，在650万量级；

其他，在600万量级；

（个人理解）

写在后面：

本文缺少分析成交时最重要的一组数据，即成交价。一方面是数据源不好获取，二是这方面分析也比较敏感。我写月坛是非利益相关，只是恰好有点数据而已。目的也再重申一遍，是希望能为看某片学区得家长朋友，提供些比较客观得视角，仅供参考。另外也是抛砖引玉，希望能有思路方法的讨论或是指教。（可直接在公众号主界面留言）

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