买房需要注意的一些问题

下面是近期一些粉丝和知识星球的粉丝问到的一些问题，我认为比较有代表意义（欢迎加入我们星球噢，扫描文末二维码）。

1、提问：抵押经营贷、信用贷、装修贷，这些贷款有什么区别，各有什么优缺点？

回答：抵押经营贷，很简单，就是自己有个公司，用全款房产来抵押贷款，用于经营活动。最近有一部分人开始使用抵押经营贷来买房。具体操作也比较简单，就是全款买入，然后抵押贷款，贷出评估价的6成左右，最终效果就是用4成左右的首付买了房。优点比较明显，就是能贷出的款比较多，往往是评估价的6成左右，而且是评估价而不是网签价的6成，显然比一般二套按揭贷款能贷得还多。还可以做到20年等额本息，利率还比较低，比如4.8左右。当然，也有缺点，比如需要自己有公司，而且还需要垫资费、服务费等各种费用。最关键的是，监管越来越严，大家一定要合法合规。

信用贷款（消费贷、装修贷等也属于其中），信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。这种贷款一般就3-5年的年限，对于短期着急用钱的朋友来说，可以考虑。风险是，监管也比较严格，特别是需要谨慎对待市场中所谓的多张信用卡并发方案，很多中介宣传的时候往往把服务费说得很低，但是里面的坑比较多。特别是用来买房的朋友，如果办太多了，后期还款、倒账比较难受。总之，还是尽量合法合规吧，现在不是炒房年代了，这种方式用得比较难受，而且实际资金成本并不低，除非你觉得房价马上要大涨。

总之，按揭贷款是最安全最合规的一种方式。如果需要深入探讨，可以联系lugeshuofang001微信。

2、提问：最近据说契税税额要提高了，明年执行？这对楼市有什么影响？

回答：哈哈，假消息，我一开始也被骗了，额.........如果真提高了，那确实算比较大的事情，毕竟人们的购买成本提高了。总体来说，对房价不是个好事。

3、鹿哥，您好，最近看上了一套新房，销售催着交定金，说马上要被其他人买了！但是我又有点儿犹豫！我想咨询你们，如果后悔了，定金能退吗？

回答：您好，一般来说，只要没有签正式的购房合同（十页左右的那种，不是一两页的购房意向书），就能退定金/押金。但是普通人很难退成功。经常出现以下情况：对方回应，阳光销售定金不退，按照协议约定定金不退；开发商中介踢皮球，定金有法律依据不退；你随便去告不退；找其他机构维权无门；投诉没有部门受理。市面上也有一些机构帮人退，号称成功率很高。但是我们对这个圈子也比较了解，很多方法并不实用。而且还有一帮骗子，比如伪造病历之类的，他们赚伪造病历的钱，是不会管你能否成功。真正的方法是由取证、分析、行政加法律等专业流程实现的。本质上就是抓住开发商在销售过程中的违法违规行为，并用这个来让对方妥协。我们这几年开始联合律所一起合作做了帮忙退定金的业务，全网已经帮助800多人成功退定金。感兴趣的可以联系微信：lugeshuofang001  另外，记得带上录音笔，多问一些问题，全程录音。

4、三线城市的所有房子难道都没有投资价值了吗？

回答：很多大v都说三四线完全没有价值，其实并非如此，三四线特别稀缺的房产依旧有价值，比如特别稀缺的地段和特别稀缺的学区房，依旧有价格支撑。只是说三四线全面普涨的概率正在减小，买房容易踩坑。

5、提问：想在北京买房投资（计划长期持有，期间出租非自住），预算三百五以内，请问有推荐的未来比较保值的区域和房源类型吗？最好综合地铁线路规划和各城区未来规划等因素，比如某城区老破小或是某周边次新，精确到具体区域更好，多谢您:）

回答：您好，在北京买房投资，最重要的是找准稀缺性：地段稀缺、规划稀缺、产品稀缺、产业稀缺、教育稀缺。这些稀缺性中有一两个可以就ok。当前来看，北京的望京是高薪产业稀缺，亦庄是职住稀缺，通州运河区市规划稀缺。在这些板块中找稀缺产品即可。而板块的稀缺产品往往有几个特征：管理、环境、楼龄、教育、房源等方面的稀缺。我的建议是可以看望京北板块，通州运河三角区，亦庄等板块，尽量找次新房即可。可以参见星球内部《新房、二手房看房买房技巧》

6、提问：请问惠州哪里比较有投资价值？惠东稔山发展前景如何?

回答：您好，惠州的投资逻辑在于越靠近深圳越有价值，按照这一条去寻找交通方便、品质优良的楼盘即可。惠东稔山发展较为一般，不确定性大。具体板块选择可以参见我们内部资料《价值百万的城市板块购房逻辑！》

7、提问：因为想积分落户，所以第二套房想买一套郊区房，全款200万有没有可升值的郊区房？预计持有6年以上。如果这个价位没有可增值的房子的话，那应该再补一些钱全款入一套吗？然后抵押出去，用抵押出来的钱还月供吗？因为首套房的月供已经占满流水了，没有额外的钱付第二套房的月供。应该是拿手上的钱全款买一套还是凑点钱全款抵押用抵押出来的钱还月供呢？有点没想明白这块儿。

回答：您好，200万的房产，在北京成长性比较差。当把预算提高到300万时，选择性比较多。建议可以全款买入，然后抵押出来，用一部分钱去还月供。但是有一定的优缺点。具体操作和风险，可以咨询微信lugeshuofang001

8、提问：你好鹿哥，重新补充一下现金两百万是手里的钱，贷款在不卖重庆那套情况下成都算二套。重庆那套收益30%，17年购于168万，现价210万左右，卖了重庆那套手里大概300万现金，在高新区目前看上了万科公园5号，189平四室总价600万，纠结于是卖了重庆的房子带有较大还款压力买万科公园5号新盘，或是以现在手里的现金买个高新区二手120平以内的3室？另外请问200万现金2套房贷，在高新区有没有推荐的小区？

回答：您好，用200万现金购买高新区的二手房，这样流动性更好。总价600万的房子在成都属于天花板，这种房子未来安全性和流动性没有前面说的好。重庆的房子，可以考虑出手，卖出的钱，可以考虑去其他城市进行布局。高新区的小区，可以在内部图片表格中进行挑选。

9、提问：鹿哥您好，手头资金200多万，纯投资，工作在杭州，杭州和广州黄埔区都有房票，杭州首付6成，广州首付4成，看好杭州市余杭区未来科技城和广州市黄埔区科学城，投资买哪里收益好？有推荐的具体楼盘吗？

回答：您好，杭州未来科技城和广州黄埔区都是值得购买的区域，因为都是非常重点城市重点板块，人口、产业等基本面都没有问题。当前杭州未来科技城价格已经涨起来了，未来依旧有价值，但需要长时间持有。如果要选择这个区域投资，首付六成太高，如果能使用全款买入后抵押贷款，弄个20年的那种，那么可以考虑入手，当然要计算好各项成本。而广州黄埔区前短时间开始就已经开涨了，未来短期内还会上涨，安全性较高，可以考虑入手，选择地铁附近的品质小区即可。具体可见星球内部资料《抵押贷款投资全流程》

10、鹿哥，请问无锡现在是什么情况，苏州都降了，无锡今年却借着学区房、升学摇号政策，房价又涨一波。孩子开学小学五年级，就读于民办，但成绩不理想，直升初中有困难，如果要回学区，学区又是渣校，不甘心。目前就是纠结要不要买锡东的学区房，五年级就把学籍转过去。(不过锡东的价格现在也起飞了。)手里现在有两套经开区的安置房，一套自住一套出租，现有存款+公积金一共60万出头，首付压力比较大，除非把一套安置房卖了。苦恼中……

回答：您好，无锡楼市近来非常火热，但是我感觉未来半年到一年之间很有可能要进入横盘。学区房的话，如果政策不变，那么未来很有可能价值依旧高企。我建议可以考虑购买学区房，因为也是对自己子女的一种投资。安置房因为品质环境都比不上一般商品房，房价成长跑输大盘，如果没有其他考虑，也可以尝试将安置房给置换成品质商品房。

11、提问：请问郭公庄三兄弟限竟房哪个最好？臻御府均价比与相邻的次新房万科西华府均价高不少，是否定价高了？是否西华府性价比更好？

回答：您好，这三兄弟位置、配套等都差不多，但还是以臻御府更胜一筹，如果要选择，建议选择臻御府这个盘，注意选房时避开地铁噪音。总体而言，个人认为臻御府确实稍微贵了一些，不过还在可以接受的范围。如果想稳一些，选择西华府确定性高一些。更多详细内容可见内部资料《新房、二手房看房技巧》。

12、提问：不知道可以问一些很细节的问题吗 目前在考虑嘉兴两处的房子 一个是科技城的新希望这个楼盘可以入手吗？还有一个是嘉兴北面的郊区的一个别墅 叫水岸丽都 .不知道两者哪一个更好。

回答：您好，水岸丽都这个房子最大的问题在于地理位置确实比较一般，再加上别墅品质一般，未来流动性是一个比较大的考验。另外，别墅如果不是核心位置，升值保值特性较差。如果不是对这类别墅情有独钟，那么不建议购买。新希望还可以，但该板块发展还需要时日，需要耐心。如果是这两个选项，则选择新希望。具体板块选择可以参见我们内部资料《价值百万的城市板块购房逻辑！》

13、您好！本人户口武汉，目前两人北京上班租房住月租金一万，宝宝两岁想买首套房，请问是在北京借钱付首付买房个老破旧，如酒仙桥300万左右的房子，还是在武汉买个差不多的学区房，慢慢还款？老人不太支持买房觉得租房挺好买房还款压力太大，且坚定认为以后房价会下跌。请大大给点意见，北京三元桥上班请问买管庄合适还是酒仙桥或者通州？学区房是不敢想的。

答：您好，像您这种情况很多，在北京工作，但是觉得北京买房压力比较大。在中国，房子是有两种属性，一个是居住属性，一个是金融属性。人们在考虑居住属性时，则更应该考虑自己在哪儿工作，未来在哪儿。而且金融属性则应该考虑哪个城市能级更高。整体而言，北京的房子金融属性高得多，首都就是首都。当前北京，限购政策已经到达极限，在这种情况下，房价已经回撤这么多，而且已经平稳甚至微涨，说明泡沫已经去除，因此北京这一年是上车的好时机。同时，你又在北京工作，因此我更建议你在北京上车。酒仙桥还可以，上班比较方便。如果是看重未来潜力的话，可以考虑去通州看看。如果你看重功能性，未来老人也要过来，可以考虑去天通苑看看。最近星球内部将整理出各板块历史中的升值保值大数据分析。