20210414北京西城陶白学区深度分析报告
点击领取>>>北京小升初语数英笔试面试真题、分班考真题、简历模板
陶白学区全称是陶然亭、白纸坊学区。跟之前分析过的展览路、广外、月坛学区不同，这是一个由2个街道组成的学区。常住人口数大概在14w+。陶然亭地区是老宣武会馆文化的发源地，大名鼎鼎的湖广会馆就在这里；白纸坊地区是京城造纸印刷文化的发源地，从元代开始，这里就有造纸的作坊。建国后，这个片区一直在开发建设，2000年后新建了不少商品房小区；2010年以后，也有中信城等大型商品房楼盘建设。
按照前期分析月坛、广外、展览路的思路，笔者尝试从居民构成、教育资源、居住品质等多个角度来分析一下陶白地区。有几个之前做的分析是背景资料【重磅】【重发】2021.3西城区初中排名&各学区上下限一览表
一、居民构成【陶白史话】
陶白地区的第一批居民，是50年代到70年大量建设的简易楼、筒子楼居民。最初是安置附近姚家井村（当时是村）的居民，后续又安置了一些老胡同、老房子的居民。还有一些标准五金件厂等单位分的宿舍。现在这些简易楼都陆续被腾退了。原住民比较多。
陶白地区的第二批居民，是80-90年代工信部、交通、园林、造纸印刷等体制内单位的公务员、事业单位工作人员。强势中央机关公务员比较少，大多数是普通体制内工作人员。
陶白地区的第三批居民，是2000年后买商品房定居的中产白领、富豪。特别是朱雀门、一瓶等豪宅小区的业主，属于富裕阶级。后来进行开发的大型小区中信城，也是定向卖给过银保监会、四大国有银行总行等单位一些，业主中金融行业白领不少。
陶白地区的居民构成，跟之前写过的月坛、广外、展览路等片区相比，最大的特点是两级分化比较明显。简易楼里住着一家5口挤两间房的原住民，朱雀门（这个楼盘名字看起来有点讽刺了）里也有坐拥500+p豪宅的富商。
二、规划情况
从规划看，未来陶白地区待完善补充的基础教育设施点位有约10处。这些基础教育设施不一定都是小学和中学扩建的学位，但总体体量还是不小的。另陶白地区有片平房，有一定的拆迁预期，目前看将来不一定能拆动。毕竟现在城区传过可能拆迁的地段不少，真正能拆迁成的很少。原住民的补偿要求过高，zf没多少拆的动力。此处中介很喜欢拿这个当卖点。下图截取自首都核心区控规。画圈的部分是待完善的基础教育设施点位。
三、教育资源
（一）小学篇
陶白学区有7所小学，宣师一附小、八中附小、十五中附小、育才学校小学部（以下简称育才小学）、陶然亭小学、白纸坊小学、西城实验小学。陶白的小学特点：没有顶级牛小，有一个老牌重点校，众多直升小学，升学通道稳定。宣师一附小是老宣武的知名重点校，算是准牛小，跟展一小、复外一小、五路通小学、康乐里小学等差不多一个水平，前几年出了一个教工伤孩子的新闻，有点受到拖累。八中附小、十五中附小、育才小学、陶然亭小学、白纸坊小学都有对口直升政策，只剩下西城实验小学，收调剂，算弱小。下图是各小学位置示意图：
宣师一附小：老牌重点，近年招生规模18个班，一顺位稳，2021-2023年调剂风险很小。
八中附小：原弱小福州馆小学，2014年教改最利好的几所普小。近年招生规模6个班，主要生源是大型商品房小区中信城和周边老房子。已经有过调剂。2021-2023调剂风险大，且后期可能跟广外椿树馆小学一样，有改成定额直升的风险。
育才小学：中等中学育才小学的小学部，9年一贯，优质小学，2021-2023年调剂风险较小。
陶然亭小学：近年招生7个班，扩招比较厉害，80%直升北师大附中（南校区？）.2021-2023调剂风险大。
十五中附小：80%直升十五中，但十五中也就是个中等的初中。曾经有四老调剂，2021-2023调剂风险较大
白纸坊小学：80%直升十五中，接受别的学校调剂，一顺位2021-2023调剂风险很小。
西城实验学校：普小，接受别的学校调剂，有非京籍。一顺位2021-2023调剂风险基本没有。
（二）初中篇
陶白学区可选的初中一共有8所，分别是四中、八中、师大附中、161中、14中、15中、育才学校、66中。另有艺术特长校、全市招生的徐悲鸿中学。其中四中应该是指四中南校区，师大附中也是合并了62中的南校区。乍看之下陶白可选初中中前4所是市重点，其实只有八中和161中学比较符合大家心中顶牛市重点初中预期。四中南校区、师大附中南校区、14中、15中、育才学校5所学校都算西城的中档中学，其中四中南校区近几年上升趋势明显。66中是片区内最弱的中学。陶白学区可选初中的特征：高中低三档初中都有，顶牛初中学位少，中档初中学位多，弱校66中目前看垫底。
（三）小升初情况
之前写过一个分析【重磅】【重发】2021.3西城区初中排名&各学区上下限一览表。从图中可以看出来，60%-70%陶白学区的孩子小升初应该能去15中、师大附中南校区、育才等中档初中。除了福州馆小学直升八中，其他小学的孩子去市重点八中的概率可能很小，小于5%，去市重点161中学的概率也是≤10%。去弱校66中的概率15%左右。
（四）未来发展趋势展望
综合陶白学区的小学、初中、小升初情况，笔者倾向于把陶白学区定位为一个缓慢发展、上升中的中档学区。陶白学区跟广外学区有点相似，比较不同的一点是，陶白学区生源中“新北京人”占比是低于广外学区的，开发建设年代也早于广外地区。笔者认为陶白学区未来几年还会是西城学区交易的热点地区，但学区本身的发展受限于生源构成，只能缓慢上升，上升势头很难超越广外。
四、房源情况
笔者尝试通过LJ网站显示的房源来分析一下房源数量，可在选房过程中做个大概参考。陶然亭、右安门、白纸坊等关键词能找到陶白地区的房子。
必看好房标签是LJ标注的靠谱诚心卖的房子，很多僵尸房源挂在网上好几年，不一定诚心卖，不再多分析。现在这个行情下，能挂3-6个月以上不成交的房子，基本是不诚心卖或者有暗病了（产权纠纷、继承公证、凶宅、噪音、嫌恶设施、没法交易、没办上市、房主事儿逼等等）。
从LJ网站看，2021年5月4日，标记为西城区普通住宅的房屋 2590套，必看好房333套。
在这个范围内，再搜索标记为陶然亭、白纸坊、右安门内的房屋429套，必看好房39套左右。
所以目前陶白学区靠谱在卖房子占了全西城靠谱在卖房子的 12%左右。全西城有11个学区，这个出房量是略高于平均值的。说明这个区域原住民经济实力一般，有些居民会因为学区热度高改善生活卖房。值得注意的是，陶白学区的次新商品房小区出房率并不高。大部分靠谱在卖的房子都是普通公房小区的房子。
五、楼盘点评
陶白学区目前的房源有个特点：很多次新商品房看上去均价不高，10w-12w左右，但小区中大户型比较多，可能一出房就是1000w、2000w总价起步。普通公房小区价格、品质一般，比展览路学区略低一些。
（一）豪宅与次新商品房
朱雀门：名字一听就是豪宅盘，04-08年建设，户型从90+p的两居到500+p的N居都有。价格从1200w+到4000w+都有。环境好，有高板楼也有别墅。除了贵点没毛病。
一瓶：有商住也有正常住宅的高档小区，物业是戴德梁行。小户型是商住，100平以上的是住宅，也有300p+的大户型（5000w+）。出房率最高的户型是110+p的大两居，比较鸡肋。均价12w+，2000w以上价格的户型可能还符合主流需求。
盛景嘉园：矮板楼小区，密度低，不到300户，出房率比较低。也有110p+的大两居户型，这类户型实用性不太高。
耕天下：矮板楼小区，比盛景嘉园更好一些，中大户型为主，密度低，经常出房的户型也是总价2000w+的那种。
中信城：（中信沁园、中信禧园、中信锦园）2008年前后开始建设，大型小区。不少央企、银行总行、银保监会等单位的人通过各种内部渠道，以略低于市场价买了这个小区。最小户型50+p，都不朝南；大量出房的户型是80-100平之间的舒适大两居，有东西的，有南北的；有更大的三居户型，出房率就低一点了。这个大型小区有教育用地和规划，所以对口小学福州馆小学2014年教改后摇身一变成了市重点八中的附属小学。曾经有段时间说八中会搬到这附近来。不过后来买房落户太多，有些会被调剂。
陶然北岸：有一圈房子是临街的，会有一些噪音。户型上看，80p+的一居室、90p-110p+的两居室总价都不低，属于市场上的非主流户型。
陶然湖景：矮板楼小区，密度低，小区不大，也就300多户。离地铁陶然亭站很近。以100p+的中大户型为主。
清芷园：出房率比较高的一个小区，户数2000+。户型比较主流一些，有70-90p+的主流两居室户型，朝向也还行。100-200p+的大户型也有一些。离南二环有一小段距离，也有临街房，有几个楼可能会有轻微噪音。有风水问题的相关传闻，可百度搜一下清芷园风水，能接受再买。笔者也不太懂风水，只能做简单提示。
荣宁园：白纸坊地区的次新商品房小区，中大户型为主，120p左右大两居是出房率比较高的户型，户型设计不太方正。离大观园很近，笔者听朋友说楼盘名字取自红楼梦荣国府、宁国府。西侧是西南二环路，有一点噪音。均价不高，但因户型偏大，起步价并不低。
（二）普通品质小区和公房小区
畅柳园：出房率比较高的小区，2002年左右建成。各种户型比较齐全，1-3居出房率都不低。对陶白感兴趣、又追求性价比的朋友可以从这个小区看起。
四平园：出房率比较高的小区，90年代开始建设。公房小区，1-3居各种户型齐全，96、97年的板楼也不少。
黑窑厂西里、东街、高家寨、福州馆等：80-90年代的房子，环境一般，出房率比较高，户型以中小户型为主。房龄老，50-70p的小两居比较多。
新安中里：白纸坊地区，80年代到2000年后的房子都有，板楼塔楼都有。有2004年的板楼，户型中小型为主。1000w以内能买个实用两居、三居。
六、选房贴士
1.菜市口附近、清芷园都有风水传闻，百度搜一下，能接受再买。
2.很多次新商品房小区看上去均价不高，但户型偏大，总价不低。
3.八中附小（原名福州馆小学）近几年出生落户的人不少，
未来几年调剂风险大。
4.陶白学区的属于成交量比较大、中介店也比较多的一个片区，
可以找不同店、不同中介带看，排除目标房源的暗病。
这个学区属于中档学区，
没有传统意义上牛小，小升初的市重点率也没很多中介说的那么高。
5.老房子多的小区，小心有原住民把自己搭建的小院、
顶楼等位置当正常房面积算价格出售。
6.实用的中档房，可以从畅柳园、四平园看起，
喜欢高档商品房、不在意调剂的先看看中信城。
这几个小区出房率都高。
声明：本文信息来源于网络整理，由网站团队（微信公众号搜索：北京小学学习资料）排版编辑，若有侵权，请联系管理员删除。
扫码添加“家长论坛”微信好友（微信号 16619908263）
没有找到相关结果
0 个回复