北京德胜地区选房干货入门
1v1答疑可以留言，还是每天1-2个，我主要研究西城。
老规矩，【选房贴士】在最后，附赠一个可能的消息。
3月15日沙尘很重，傍晚小仙去了德胜转了一趟。周一周二是很多绿中介休息的日子，所以基本每个门店也就1个人。来咨询的人也很少，但中介也还在微信里各种跟人语音、答疑，偶尔会进来一些明显是孩子家长的人，问个别小区有没有房。
【德胜总体行情】
挂在绿中介网上的，很多不诚心卖。因不少人也是孩子上完学后转卖，没有买到新房子就不会签约卖房。也有户口迁不走、学区占用等问题，一居室没多少靠谱房源，想买【德胜占坑房】的可能难度比较大。因为不少人在中介那登记了要买。也许没挂外网就卖掉了。所以网上长期挂的那些很可能都有点小毛病。
我今晚主要想看的是3月15日晚上，德胜现在能签约、不是地下室、能看房的最便宜的一套房。中介整整筛选、联系了半个小时，才找到房源。准备带我去看。
这套房41平米，板楼3层，80年代老公房小区，外墙比较破，楼道还行。报845w，为啥这么便宜呢，因为有3个户口迁不走。不然可能就奔着900去了。首套首付600w+，二套首付700w+是来看德胜是起步水平。但还是建议总价预算1000w，首付800w+的人来看德胜更合适，这个预算一居室、两居室只要出房总还能够到一个。下面这个图来感受一下。这套德胜最低价一居室在的小区。
【学校一览表】
| 序号 | 学校 （民间排序） | 学校点评 | 房源和位置点评 | 可能有房的小区 |
| 1 | 育翔小学 | 原空军子弟小学，本区内学校本身最好的。zb不少，也是2014年教改后上升势头很猛的，现在基本算西城准一档，跟宏庙、中古等差不多水平，全西城肯定前5、6名。招生规模10+个班。 | 德胜门外大街以西，房源可选范围比较大，高中低档都有些。有几个中直院子很好但没法交易。南边那部分通勤还行。 | 新点的小区：德胜佳苑、京师吉地 老点的：马甸南村、新风南里、新风北里、德胜里一区等 |
| 2 | 西师附小 | 准牛小，房子划片范围小。很多时候招不满，还能接受zc、zz的zb。招生规模大，10+班。731以后可以考虑一下这个，一顺位比较稳。 | 德胜门外大街以东，整个德胜最偏东一块。出房两极化严重，通勤不友好。 | 阳光丽景，或零星一些老房子，六铺炕三区等。 |
| 3 | 三帆附小 | 原来的普小改直升，成为去年前年的热门。实际去年落户在3年多以上的才能不被调剂。学校本身谈不上比五路通好，只是直升利好明显。2020年招了4个班。731以后风险大，学校去年缩招比较吓人 | 德胜最北边，三环外。 | 裕中东里、裕中西里。 |
| 4 | 五路通小学 | 普小里较好的，跟展一小、复外一小、宣师一附小差不多都算普小里好的。规模8个班左右。731以后还有入学概率，但不算很稳。 | 德胜门外大街以东，最靠德胜门外大街的一块。 | 双旗杆东里、北广家园、什坊街2号院等 |
| 5 | 实验二小德胜校区 | 普小，现在算名校分校区了。2020年招了10个班。731以后还有入学概率，不算很稳。 | 德胜门外大街以东，靠近二环，通勤还行。 | 新明胡同等 |
【选房贴士】
目前这个行情，喜欢德胜的朋友最好实地去看。均价按至少16w+估测，真实房价和户型选择可能跟你看网上不一样。毕竟德胜在中关村、金融街、CBD三大产业区的中间位置，离海淀朝阳东城都不远。又是小学均衡、中学升学率高的地方，关注的人还是很多。
孩子2岁以内的，买了还是很可能上的。孩子更大一些，4、5岁的，不建议追高买德胜了。因为区内保障学位建设还在推进中，特别是小学的保障学位还没有建好。德胜要建一个8个班中学的消息，年初就有了。近期得到一小道消息，德胜片区内可能建一个6个班的小学来迎接未来的入学高峰。但具体选址等还没有定下来。这就意味着，zf在做措施，防止大量德胜孩子被调剂出片区跨过二环去新街口什刹海上学。因为大量孩子分去二环内其他学区，跟就近入学的宗旨相抵触。
看了昨天匆匆发的文章，确实最近最大谜题在于731以后买入的，上学顺位到底在哪个位置。又被微博上张雪峰离开北京的消息触动，可能将来写写顺位和无京户特富中产应该怎么选择的问题。
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