北京这类区域买房，千万要注意这几点！

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1、问题：京爷您好，运河铭著目前出特价房，是否值得买？本人在北京无房二套贷款，对通勤没有要求，希望买一套生活、交通便利的房子，总价600万左右，希望指点

回答：您好，通州是非常有价值的，但是有两点事实您一定要清楚：1、需要长期持有，这个时间做好六七年以上的准备。因为限购政策的原因，这个区域的价格回归得等内生产业、人口成长。2、通州很大，并不是什么地方都有价值。通州确定性最高的区域在于运河三角区。运河铭著地理位置还是有些偏，一般能出特价房的都不是太好卖的盘，个人不是太建议，可以看看京贸新房。其实每个区都有核心区域，也有广大偏远区域，一定要保持清醒的头脑，对于这类区域，一定要选择规划核心。可以参见星球内部资料《北京规划资料包》

2、提问：京爷您好，目前根据上班地点自己今后小孩上学筛选了一下，看中了两个小区，一个是海淀学院路北边的逸成东苑，小学一般初中偏差，不过保留一个海淀学籍，一个是朝阳亚运村的安惠北里秀园，对口陈经纶嘉名校区，想问一下就跟大盘走势来说两个区域哪个更稳一些，因为年后到现在房价跳涨了几十万，怕现在买到高点。

回答：你好，这两个小区都有一定的稀缺性。逸成东苑，品质和环境在周围中都是比较受认可的，升值性很好。安惠北里秀园，老房子，因为学区的问题，所以保值性较好。如果看中学区，可以考虑安惠北里秀园。不过长远看，小孩相对优秀的话，选择逸成东苑可能会更加优质，居住属性和升值属性都较好。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

3、提问：京爷，问两个小白问题：1）为何有的商品房（比如金泰先锋）评估价才50%那么低啊？这样首付快赶上二套房贷了。2）公房和商品房相比有什么不同，值得买吗？

回答：1、一般评估价低有几种原因，一个是小区有商住等，影响了整体评估；而是这里面有政策房。2、公房的优点是能贷的款多，得房率高。缺点是，大多比较老。商品房的优点是设计好一些，相对新点儿。不过商品房这里面就有不同的年代了，比如2000年的很多都没有人车分流，之后的次新则有。公房还是可以考虑的，关键看楼龄和管理。可以参见星球内部资料《北京二手房交易要点》《二手房看房买房技巧》

4、提问：小夫妻，首房首贷，200万首都，老婆天宁寺桥附近上班，考虑小两居，想着离老婆近一点的，2000年后的小区，有电梯，应该选哪里啊？

回答：您好，希望小两居，2000年后的房子，如果想靠近天宁寺桥，选择还是有一定的难度的。我认为可以往外考虑，比如考虑未来16号线沿线，比如三环新城；19号线沿线，如草桥欣园等小区。这些区域未来交通方便，也有一定的升值潜力。可以参见星球内部资料《北京规划资料包》

5、提问：您好，请问您觉得禧悦学府这个盘怎么样

回答：您好，这个盘还是相对受关注的，毕竟周围供地不多，交通还可以，未来上学方便。也有它的不足，比如垃圾场的问题，靠近五环噪音的问题。优缺点都分明吧，看自己的需求来。对于全北京新房，我们都推出了咨询和带看业务，车接车送 全程免费咨询，还有独家优惠，肯定比您直接去售楼部便宜，买贵包赔。详情加我微信jingyeshuofang即可。

6、提问：京爷您好，首房首贷，不考虑学区，望京750W自住+保值有推荐的小区嘛！感谢！

回答：您好，750万，在望京，比较尴尬，不上不下。传统优质次新，如上京、国风、澳洲康都、宝星、首开知语、慧谷等等次新，2居都不太能够得上，除非朝向比较差的那种，不过我也不太建议，如果实在要次新，其实可以考虑北纬。剩余的就是2000年左右的房子了，可以考虑望京花园东区，有部分楼比较新，也可以考虑带点儿学校的利泽西、望馨、南湖东园2区等。其实您要是喜欢新点儿的，也可以考虑去新北苑，那几个次新小区品质还不错。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

7、提问：京爷：北京没购房资格，用公司全款买房，800一1000万元，长期持有投资用，是买新房还是二手房？具体哪个项目和版块性价比最高？另外北纬40度投资如何？

回答：您好，800-1000万，从长远来看，望京确实是一个比较好的选择，选择次新即可，臻园、上京新航线、北纬都可以考虑。北纬40度还不错，有点是低密度次新、景山学校，靠近未来阿里巴巴总部，可以投资。或者考虑朝青板块次新。新房的话，可以联系我微信jingyeshuofang我安排人专门给您讲解。

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