北京幼升小

北京新房扎堆区域的二手房价格涨了跌了？

之前在群里看到不少朋友说有新房的地段，别买二手房，所以抱着好奇的心理，我这周盘了盘存在新房的区域，二手房成交到底有没有被抑制，价格又是怎么走的。

话不多说，直接上干货~

注：以下数据来源于我微博常发的大中介app，是我手动一条条整理，截取了新房辐射和目前热门板块的部分成交数据，不代表整体楼市行情，仅供参考，如果您正打算买房，还是要针对目标房源，再做数据分析，如果您觉得有帮助，也欢迎朋友圈帮咱转转文章~

回龙观

东小口新盘限价58858元/平，从这个区域的二手房成交数据来看，基本没有受到新房影响，原因我理解一是回龙观的购买力较大，二是相比东小口观里的配套已经比较成熟，地段优势明显。但回龙观依然呈现两极分化行情，商品房价格优势明显，保障房成交量上来了，和去年9-10也得阴跌情况有所不同，价格基本稳住了。

西三旗

从东小口周边的二手房来看，两极分化就更明显了，海淀地段的富力桃园，因为区域优势基本无视新房，年前2居关注度很高，最近成交量下来了，因为可售房源选择确实不太多，而森林大第距离东小口新房最近，但价格基本没动，大户型为主总价没有太多优势，另外没电梯是硬伤。

北七家

北七家新盘不到5万的价格，新房89平三居400万以上，而区域内二手房流量房源是300-400万的2-3居，二者不是一个预算群体，和新房相比，虽然这里的二手房普遍没有电梯，但二手成交也没有受到太大影响，毕竟作为北部刚需置业板块，够不上天通苑，回龙观，也只能来这看看。

朱辛庄

这里的新房之前52000左右的价格卖的，相比区域内流通小区领秀慧谷距离地铁更近，配套更好，但领秀慧谷c区商品房成交依然很稳，价格比新房卖的还要贵，我理解可能是因为区域内确实品质能打的小区不多，C区又是为数不多的商品房院落，无论是环境，品质，还是户型都还可以，90平左右两居房源卖到500万出头，这个价格相比回龙观能挑挑户型，在新房出现三居同价位三居产品，依然还能保证流通，我觉得只能用一个字形容，是真“刚”啊。

西北旺

新房限价58622，但实际售卖价格就是另外一回事了，即使这样，更贵的茉莉园，枫涟山庄成交依然平稳，也证明了临近后厂村就是硬通货，在沾边点上学需求，所以卖得好也是正常的，不过茉莉园的物业环境衰减，枫涟山庄部分房源的噪音不足，您还需要实地踩盘，看看能否接受。

石景山

石景山7万是个坎，之前新房无论刚需还是改善楼盘，低于这个价格相对来说好卖很多，二手房则是越接近这个价格越难卖，比如中海两个二手标杆，金玺和金石，流通成绩就显得一般了。在古城西黄村新房卖的最火热的时候，石景山二手房市场确实受到一些影响，连一哥远洋山水量价都受到一些影响，不过目前这边的二手房在逐渐回血，山水一个月又能卖到30套左右，因为房源较多，成交基本平稳。

顺义马坡

顺义新城新盘3万出头的价格300-400万就能看看2-3居，马坡次新二手普遍在4万左右，但同样也没影响到顺义次新的成交，原因在于马坡的位置更靠近顺义老城，而且区域内生活，教育配套更好一些，每个小区也有各自的特点，赠送多的香悦四季，上学更近园林更好的花溪渡，品质比前两者好一些的鲁能7号，400-500万顺义内部置换或机场上班通勤这的人群更多一些。

亦庄河西

河西在限竞房“井喷”的时候，二手房成交降温明显，毕竟四五百万的价格跟新房相比不算便宜，随着那些三四百万的新房卖的差不多了，金域东郡，海梓府这些二手房流通盘量价还是回血，未来几年限竞房无法流通，加上亦庄新房入市的为价格更贵的高端项目，这些次新二手房在区域内的竞争力我认为还能保持一段时间。

通州武夷花园

运河附近新房6万的价格，周边二手房45000-65000元/平不等，区域内相对宜居的环境，区域潜力和配套规划，使得不少购房人关注这里，区域内新房不多，有刚需产品的新房就更少了，所以对二手房成交同样没有太大影响，从价格来看，和去年9-10月相比，运河二手房的价格依然平稳。

黄村

这里的新房55000左右的限价，虽是三居，但并不便宜，所以区域内的二手房流通还算不错，最靠近新房的东亚马赛公馆与其说受新房影响，不如说自身地段略显一般，导致户型虽还可以，成交却一般，价格基本没变化，而高米店保利茉莉公馆地段占优，地铁上盖，有小三居，和新里西斯莱一直是高米店流通较好得二手房小区，顺驰领海户型种类多，小区内部配套完善，3万多平的大湖确实也吸引了不少人选择这里，缺点是车位紧张，不人车分流，金地仰山没有地铁，院落较小，但靠着品牌物业，价格相对便宜，户型产品也还可以，流通有保证。