北京购房：说句得罪人的话，这可不算朝阳的学区房

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问题：预算550左右，准备在朝阳买个学区房? 本人在朝阳门上班，想在朝阳给孩子买个学区房。计划是呼小加80中，向军附近。个人认为初中比较重要，看了一下初中的排名，管庄的陈经纶还是不错，因为也有亲戚住在那边，可以相互照顾。请问选哪里可以兼顾学区和工作。陈经纶管庄初中行吗？

回答：1、首先，550W的总价预算可以买朝阳外国语本部的慧忠里63平顶层两居，加点预算可以买中间楼层两居，这才叫朝阳学区。管庄的陈经纶就是陈经纶保利，保利嘉园旁边的，在陈经纶系里面是几乎最差的学校。

2、普及一下陈经纶的几个学区：

（1）望京的陈分：陈经纶比较好的，首先就是陈分，也就是望京那边的陈经纶。陈分和陈经纶中学实际上已经没什么关系了，陈分2010年转为公办，16年是朝阳中考状元，学风严格。但是望京的东湖湾校区是你能看得上的次新，然而超预算，PASS。

（2）陈经纶嘉铭，地处安贞学区，分为东西两个校区，这两年有点走下坡路，巅峰期2016年陈经纶嘉铭东校区考出过朝阳中考的平均分第一。但是相对望京的陈分、九龙山的帝景而言，嘉铭据说还能多点素质教育和快乐教育。在这里买紫薇天悦能兼顾楼龄、学区朝阳中上，住的也比较舒服，但对你来说超预算了。

（3）陈经纶帝景，也比较有名，对口小区珠江帝景，但是一居也要750W。

（4）其他的陈经纶：没啥意思了，PASS，这里包含你说的管庄的陈经纶保利，曾几何时，常营地区的人民流传一句话，模拟班级八十八，朝阳全区两千八，说的就是陈经纶保利。陈经纶保利历史上算是扬眉吐气过，15年中考我没记错应该是朝阳全区第9，后来和本校合并中考成绩晒单，就没有什么数据了，但是体系内了解的都知道，再无15年的辉煌了。

3、向军60平南向两居500出头，符合你预算，买房稳上呼家楼小学，这个选择下如果你是非京籍，考虑买房上朝阳学区的逻辑，能理解，支持你的选择。

问题：首套，金域华府还是通州核心区？金域华府，我觉得核心优势是周边的互联网产业，相比通州这里的现状更有优势；通州核心区，去了一趟，感觉未来值得期待，而且限购挺严的有资格不买怕后悔。其他信息：1、首套，2居，打算长期持有（十年或以上）。

2、金域会选商品房，总价比通州略高，但金域可以自住所以总购房成本算起来差不多，所以可以忽略那点差价，只看保值增值。3、四年后离京。所以请教：1、该买哪里？从未来10年的发展和保值增值角度看选择哪个区域好？2、通州锁定了3个小区，我自己更看重楼盘品质，选择优先级是首选百河湾，备选BOBO自由城和运河湾。您怎么选？买房小白一枚，如有想的不周到的地方还请赐教，感谢！

回答：两个都是好位置，二选一的话推荐金域华府。

1、金域华府有什么？后厂村的购买力是最最重要的，也是持续源源不断的。其次是他自己带的昌发展商业配套、西城外溢的育翔分教育配套、以及北大国际等，未来还有拆分了的地铁13号线新站，不用再走盘旋的天桥去龙泽了。同板块的融泽嘉园过去两个月每月都卖掉40+套房子，京楼热土里可能仅次于万柳的11月超百套，板块热度可见一斑。金域华府的两居从年初疫情后的4月到现在也一路缓涨，印证价值。

通州核心区有什么？有好的环境，很多人可能都没去通州踩过盘，核心区那片居住氛围非常不错，临运河，有6号线北运河西地铁，未来轨道交通平谷线会在BOBO自由城西北角有个地铁口，是运河商务区站。你看的三个小区划片都是芙蓉小学，通州内生外引政策中内生的典型优质小学，对口直升北京二中通州校区，在通州第二档。核心区距离通州北关CBD和行政副中心办公都不远，未来可期，运河湾南区东侧还在建副中心枢纽站。

两者的优势对比完之后，都很出彩，那么买房角度谁更胜一筹？答案是金域华府多一点。房价涨幅说一千道一万，环境好没有用，环境好决定下限，但是产业购买力强能不断突破上限，后者是望京逻辑，也是海淀北逻辑。

后厂村的改善在海淀北，刚需在融泽嘉园，刚需里六个钱包多一点的在金域华府，金域华府也是郊区临铁次新好物业的典型代表，现状有支撑，未来有预期。

2、通州核心区的三个盘再说一下，你的排序是百合湾、BOBO、运河湾，我的排序是运河湾、BOBO、百合湾，正好反过来。

（1）百合湾，是通州核心区楼龄最好的次新，楼龄方面能和他比一比的就是京贸西，但是京贸西太密了。但是百合湾的问题在于户型虽然有赠送，但是不规整，相比运河湾和BOBO的户型差的有点多。

（2）BOBO自由城，三个盘里最低密的，不足是楼龄老一些了，5层的洋房部分没有电梯，这俩其实都是偏硬伤，但是BOBO的户型太好了，小区太低密了，位置也是三个盘里面最好的，夹在百合湾和运河湾中间，未来BOBO既不紧邻两个地铁，又步行5分钟可达，运河湾南区会受未来副中心枢纽影响，但是BOBO享受这份繁华又闹中取静。所以BOBO能不能买？能买，低楼层、或者一层带小院的，过条马路就是奥体公园，低密社区，几个楼栋围合一起封闭管理，不要太爽。

（3）运河湾，核心区位置最好的盘，次新和园林不如百合湾，但是比BOBO好，户型和BOBO一样属于比较好的，远好于百合湾。考虑位置地段，运河湾最佳。位置地段叠加楼龄和户型综合考虑，运河湾的北区排序第一，然后是BOBO的低楼层，最后是百合湾。

问题：我们是首套房，首付200-250，需求是离地铁近一点，房子不要太旧不要太偏，有个过得去的学区，交易量尚可。 1、家里老人要求考虑学区（但是还没结婚，孩子最早也在2-3年以后才有）两个人都没户口，我有工居，所以东西海是不是可以不考虑了？基本没户口上学也无望，这个预算好学校应该也够不着，就打算重点看朝阳

2、在朝阳选，人大附据说也是户口才可能上，花家地有一点偏而且房子很旧，所以目前几个选项： 1）望京那一片觉得望京新城还不错，学校也算过得去。稍微超一点预算，望京花园、丽泽房型怪或者顶楼没电梯，其他被推荐的几个有学区的都太贵（如陈经纶嘉铭对口），请问望京新城如何？望京还有没有别的推荐小区呢？ 2）朝外听说是对非户口比较友好，本部的对口看了慧忠里，房子90年代初板楼无电梯，这个预算就是50多平，想着为了娃住老破小还是要咬咬牙，房子太旧也影响贷款年限和未来交易

3）北苑那一片朝外来广营的对口，预算内看了中铁建国际城的小两居，次卧很小且房子只有马路边上的很吵；华贸城整体观感不好pass；立城苑离地铁很近，但是又过于近了，除了个别楼其他都能听到地铁声有点吵，这个小区很多二类经适，但是均价加上税和费也比其他学区对口小区便宜一些，中介解释是小区没环境且不在小区聚集地，我们预算稍增加点能买到90平以上的，房子是04/08年，目前还是对口朝外的，看起来是最优选了，但又担心便宜是因为有什么大问题，这个小区您了解吗？

回答：1、首先，海西东几乎都是给京籍准备的，第一顺位一定要户口房产都在，往后排顺位的前几位也是要求户籍。因此，你工作居住证可以重点考虑朝阳，另外就是你自己说的也很多，你的预算也很难够得上海西东中等偏上的学区。

2、你首付250W，如果买二手，粗略判断你最高是450-500的总价预算，普通次新考虑原值问题，没法完全按照新盘算杠杆的。因此，适合你的房子是总价这个段位的二手，既然选择朝阳了，就建议次新为主。

3、人朝这边，太阳公元等超预算太多，芍药居北里有470-500W的一居，但是人朝排在前边的也是要户籍，对你不友好，可以PASS。

4、望京花家地楼龄太差了，而且望京这些年向北发展，花家地十年前还有人认可，现在没落了，因此从未来增值和流动性上都不建议。望京花园西区可以考虑，但是预算要垫垫脚。

5、朝外是朝阳区比较好的学区，尤其本部，9年一贯很省心，但是朝外只对口四个小区，枫林绿洲、卧龙你都超预算了，慧忠里太老了，90-91年的房子保值能力一般。500W买慧忠里的人，很多也就直接咬咬牙去西城海淀了。

6、另外的朝外分校里面，来广营更好一点，但是你要买的立城苑实在环境不咋地，临铁，吵闹，租客比例过高，人群相对复杂。只能说，一分钱一分货，你在牺牲一定品质的情况下，能够买到朝外来广的学区，同时居住面积也能大一点，97平米的两居也就495左右，综合考虑，支持。

7、还有没有别的选择？有啊，就是别考虑学区先。你们有孩子还有2-3年，然后孩子幼升小还有6年，你孩子上学十年后的事情，有必要这么着急提前这么久么？不如正儿八经买个好次新，然后未来需要学区的时候置换，这样学区政策也更稳定一些。

问题：首套刚需，单身，短期内没有学区需求，工作地点双桥附近。还贷能力有限，考虑总价420-520的两居室。日后工作地点可能变动到德胜门附近，因此区域上东城、朝阳、通州都可以。平时通勤地铁为主，距地铁站步行15分钟以内的都能接受。户型上南北通透或者全南户型，其他朝向的不予考虑。东城区的老破小、单位周边的次新（朝阳双桥或通州北苑？）

还是通州运河核心区的次新？因资金有限主要考虑保值增值，且方便日后置换，请问推荐哪个区域及楼盘呢。还有一个思路就是借钱全款买300万左右有拆迁可能的老房子，保留首套资格。看房过程中预算一直在往上提，已经到上限了，越看越眼高手低。购房思路不清晰，区域和预算跨度有点大，求指点。

回答：1、首先说预算520W封顶，剔除契税中介费也就500W，这个预算是月坛铁二区一居的价格，但是你在德胜几乎买不到这个总价的一居了。现在万柳、中关村、德胜的一居几乎卖光了，德胜小两居五路通的学区700起步，就算有一居出来也绝对500买不到。

再说朝阳，420-500的老破小两居很多，在德胜和双桥之间你可以在东三环、朝阳路沿线有不少选择，但是这些房子都没有什么学区，楼龄也一般，自住逻辑。

通州经过两年的调整，现在在谷底市场，所以，现在入通州二手反而是你的好机会，跌了很多了，跌无可跌。

你的情况，我建议你买通州核心区的次新两居，BOBO自由城低楼层的两居，南北两居520-540，你会喜欢它的户型的。或者运河湾南北的两居，总价510万，单价5W6。未来平谷线开通，在BOBO的西北角有运河商务园站，那是未来最近的地铁，现状两个项目去北运河西6号线也不远。通勤到未来可能的德胜是唯一的问题，但是那会儿你应该也因为结婚有娃置换了吧。

2、借钱全款买300万左右有拆迁可能的老房子？完全没必要，多少人赌这个事儿，最后耗的韭菜都凉了，你看酒仙桥、陶然亭的故事，拆迁是最不可控的，而且现在都叫腾退，一夜暴富不现实了。

综上，眼高就对了，买房需要稍微垫垫脚，你得总价预算正式符合近郊好次新两居的总价逻辑，考虑通州目前没水分、市场谷底，但是通州又是大计，每年的基础建设兑现度和迁移人口兑现度是及格郊区里最高的，通州最好位置的核心区未来有前景，建议BOBO低楼层两居或者运河湾两居。

问题：你好！我在国贸上班，女朋友在牡丹园，首付200左右，目前在考虑华樾国际和禧悦学府二期 买房小白如何选择？

回答：两个楼盘之间比选推荐禧悦学区二期；但是你们的情况这俩可以都不买，职住平衡都有点远了，建议是不是考虑一下10号线牡丹园到国贸之间的二手房。

1、先说你的两个新盘：

（1）华樾国际：比较好的户型是89平米南向三面宽的三居户型，另外项目还有110三居、126四居，适合你们的是4号楼的74平米两居，也是朝阳在售的最小户型新盘了。按照项目限均价6W9、最高限价7W6算，74平米的两居总价在500W左右。

从产品来说，要比东坝很多次新好，唯一缺点就是期房，你现在买了还要等等才能住。

（2）禧悦学府二期：小区只有4栋楼，规模不大，这一点是稍微有点硬伤的，一般社区8栋以上楼座会让整体居住感提升。户型上是72平米的两居、80的小三居、92和95、98的三居，104和117的四居，户型比较多，均价6.8-7.2W/平，你们预算首付200W，适合72平米的两居。

禧悦学府二期的王炸是北大附石景山学校，这是最大的加持项，其次是地铁，因此教育和地铁双护航是推荐禧悦学府最大的原因。

2、二手要看看嘛？毕竟你不管买禧悦学府二期还是华樾国际，你们两个通勤都是挺大的问题，时间都不短。如果不是一定要买新盘，二手的西坝河东里看不看？马上有地铁，守着三环公交四通八达，曙光里小学+朝阳中等学区，三环。怎么看都挺适合你俩通勤的，以后看不上这里的学区再置换呗。350-480W的两居户型都有，可根据预算选择，供参考。

问题：总预算在600左右，首房首贷。因对象未来大概率会在学院路高校上班，计划两年后生孩子，因此考虑一步到位购入二里庄石油附小学区房。目前二里庄市场有点浮躁，性价比较高的房子基本卖光，可选空间不大，目前仅看中一套志新村小两居，但是同户型较前两个月的成交价高出20-30W，因此犹豫是否出手。

目前有三种打算：1、目前以较高的价格在二里庄购入该房产。2、持币观望，不知市场行情经过这一场小高峰之后是否会平稳、回调或者继续上涨。3、购入清河次新房，最好是在昌平南延线附近，方便日后通勤以及满五唯一后置换学区房，可以推荐几个清河的小区（易置换，易通勤）吗？ 您能分析一下这三种情况的优缺点，您更看好哪一种选择？

回答：这波高峰过后，海淀带有学区属性的房子，购买力会释放一波，一月大概率是平稳阶段，但回调的概率极低。

我建议你，如果生孩子已经提到日程上来了，那就尽快上车，但是不要随意追涨。

再看区域选择，你框定两个范围，一个二里庄区域，一个清河西片区。

选择二里庄的优势有

1、对口石油附，传统强校，和西城不一样，在西城买房，“初中通路”是特别重要的参考指标，而在海淀，小学的权重就大很多，目前有三个校区，本部，二里庄和志新村，不同年级不同校区。

2、地处学院路，周边高校林立，整体人文氛围较好。

3、生活配套足够齐全。

4、东侧楔形地块在建中关村东升科技园三期项目，在一定程度上填补了学院路大区产业聚集性不强的短板。

我们再看看劣势：

1、对口初中一般

2、多为90年左右公房社区，房龄偏老

3、区域一公里范围内无地铁

可以把选择范围尽量缩小在清河站周边范围内，我们再来看看600万左右的预算在这一片可以选择的小区。

当代、上林溪、清上园超预算，怡美只能买东西向两居，美和园可以买个正常两居，但又是限价房，往北西二旗站点周边有智学苑和铭科苑，但我又不太推荐。所以你看，在清河站周边，包括西二旗南部和清河西，600万想买个楼层户型小区还不错的次新商品房，比较难。

不知你确切的工作地点和通勤方式，如果男方可以舍弃地铁出行，那么还可以看看八高东清河板块。看一个盘就可以，世华龙樾一期的回迁70多平的两居。一是学校不错，二是守着西小口地铁站，女方南下换成15号线也算方便，三是片区龙头流动性好。

总的来说，我个人还是建议你优先考虑二里庄的房子，如果错过目前这套，清河去看看世华龙樾。

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