深入剖析--海淀四季青片区次新-和泓四季值得买吗？（上）

点击领取>>>北京小升初语数英笔试面试点招真题、分班考真题、简历模板

前言

        上期写了一篇经济适用房如何买？说了经济适用房的一些基本情况。今天就以和泓四季（二类经济适用房社区）为例详细写一下其基本情况及购买逻辑。

和泓四季

（1）和泓四季

基本情况

       地块2011年确定修建安置房。（相当于2011年地拍卖完成（无处让金），开发商：东和伟业（和泓置地在北京注册的公司）。就是和泓置业公司承建。现在交大嘉园就是这个物业）。

         下图是2013年7月份这里的样子，还是一片工地，正在建设中。

2013年7月

       2015年建成，各种分配。2016年交房。小区一共10栋楼，五和六分别是幼儿园和国信招标在小区的东面，其它都是住宅。一共约1500户左右，算是一个中型社区。从下图可以看出小区的变迁历史。小区的房本基本是在2020年-2021年下来。

2015年9月

2016年2月

2017年2月

2019年9月

总之：这片区域十年了，这里一直在变化，变得更好，更宜居了。只是变化的速度有点慢。好在有南面的产业园带动变化。

位置

         和泓四季小区在西四环北路的西面，与西四环中间隔着红博馆和东冉家园（虽然隔着建筑物，但是常青路的开阔地带传导，反而是住东面靠近路边的四环车辆运行的噪音会有一点，能不能接受大家得亲自去体验一下）。小区西面就是西郊机场（大家是不是以为飞机会吵到这里，因为是着陆区，并且距离跑到至少1KM，因此基本听不到飞机降落的声音）。

西郊机场（被城市包围）

       北面是常青园北里（经济适用房，一直还没有房本），再往北就是西郊机场的各种配建楼，一般人是进不去的。南面是郦城小区。东面就是世纪城片区。由于西面是机场，东面就是四环，所以这里基本没发生过堵车现场。开车还是很方便的。

总之：这里虽然紧邻机场，对建筑层高有一定影响，路形成了断头路（有好有坏，不堵车了，去西面爬山，需要向北或者向南走，毕竟还是在市里，绕的不是很远），但是其它基本也没影响。

交通

自驾/打车

        由于西面是机场，东面就是四环，所以这里基本没发生过堵车现场。开车还是很方便的。小区门口的那条路是常青路，基本就是为本小区及南面的写字楼服务的。

        今年常青园西面的东冉村回迁安置房已经修建完成，属于底层板楼，因此这里的路也在前段时间公布的，今年道路翻新计划中。

公共交通

       飞机：西面的西郊机场基本与这里没关系，那是军队、国家重大事件和国家领导人专用机场。所以还是要去首都国际机场或者大兴国际机场。

         铁路：小区东面有一条单线铁路，平常基本没车，主要是给西郊机场运送物资和燃料的。

        公交车站：四环边上的南坞站（114路 ; 121路 ; 360路快车 ; 400路外环 ; 400路外环公益西桥 ; 469路 ; 644路 ; 664路 ; 688路 ; 698路 ; 921路 ; 982路 ; 983路）。公交车还是不少的，去哪里还是比较方便。

        地铁：现在最近就是10号线的长春桥站（2.4KM，走路或者骑自行车比较近）或者火器营站（2.4KM，开车去这里比较顺路）现在这个距离还是比较远的。

         利好：未来12号线开通后（之前预计今年底开通，现在估计又的推迟了。好多人说其实北京的房价中心是北三环，也就是北京的12号线），远大路站（1.2KM，还是可以接受的，基本走路的10-15分钟）。骑自行车会快一点，但是中间要过四环的天桥，会比较麻烦一点。

我估计确实有点难-期待开通吧

总之：整体来说，交通还是比较方便的，未来12号线的开通后，会是一个对交通短板的不错补充，算是一个小小的利好。

产业

      南面是铁塔产业园（这个算是比较大的产业园，旁边还配建了铁塔公园，里面有篮球场和足球场），互联网金融，国家电网，工商银行（一个办公点）等办公楼。沿着西四环向东北就是中关村（这个距离比较近，但是有点堵车，未来12号线开通后，连接市区各个产业区，就更方便了）。向南就是丰台科技园（基本都是逆高峰车流、人流走，别看远一点，反而更通畅）。

互联网金融产业园

中国铁塔产业园

教育

       这个小区，楼下有幼儿园，满足本院内的需求，对应的小学是首都师范大学附属小学（本校，通汇路校区。改名后，这几年还是评价不错的，周边同学区的是，郦城，基本都是1000W以上，诚品建筑1000W以上。这些小区的小孩同一所学校，你还是不吃亏的，氛围不会很差）。

      政策之后的派位：周边有陶行知小学，海淀区教师进修学校附属实验小学，人大附小（在世纪城，去这里的可能性小一点）。

      中学是：人大附中第二分校，首都师范大学第二附属中学，首都示范大学附属玉泉学校。这些学校在海淀算是中等吧。

总结：这里不算是强学区，整体在海淀算是一般学区。基本上和你家孩子在一起上学的，家庭支配能力都还是比较强的。学习方面，按照概率论计算，家长重视程度还是强的。
生活配套

商场 

     商场与世纪城共享，距离世纪金源mall还是很近的，公交车也就两站地。地铁未来通了，也就不到一站地，不值得坐，平常不着急，跑个步也就去了。周边的各种培训机构就和住在世纪城相差不大，就是隔着四环，需要过天桥。南面杏石口路有金四季购物中心和美德龙会员店。周边的商业还是比较完善的。

公园         

2016年之前小区西面是汽配城，现在已经是铁塔公园了，这就更宜居了。

      小公园就在小区西面，紧邻机场的铁塔公园，里面有运动实施（篮球场、足球场），免费开放。人还不多，算是一种闹中取静吧。

      北面就是船营公园，北坞公园，西山森林公园，海淀公园，离圆明园、颐和园也很近，再向北就是植物园和香山了。

红色框是小区位置

这边的公园在北京也算是相当丰富的，绝对属于闹中取静。

医疗

       隔着四环就是四季青医院（别看叫的是一个乡镇的名字，级别还是比较高的），可以满足基本医疗需求，想要更高级别的医疗资源，那就向南走，去阜成路，哪里都是三甲医院。梯次搭配还是算比较方便的。

四季青医院

安全

     这个小区的西面就是西郊机场，是军队把守。关键这个小区也住着军人，并且还都是领导，你说安全怎么样。这个小区虽然是经济适用房，但是除了一层，基本看不到防盗网。那就说明一切了。

生活

      这里每周二、四会有两天有蔬菜大篷车送菜到社区，这个给小区的买菜还是带来不少方便，新鲜，价格也比较实惠。

      小区8号楼和7号楼楼下的底商也有小超市和买菜的，这里是不能开明火的。外面吃饭就得去周边的商场了。外卖还是比较方便的。周边商场基本全覆盖。

       总之：生活在这里可以共享世纪城的商业相关配套。离西面的公园群还是很近的。生活也是比较方便的。在海淀就算不错的配置了。

小区

周边小区

         东面一路之隔是大型次新居住区-世纪城（03-05年，基本1000万左右能买个不规则的两居）。南面是郦城小区（03-06年，1000万以下基本买不到什么房子）。北面是回迁房常青园北里社区-没房本。再往北就是机场配建的家属楼，一般人还进不去。西南面是新修未入住的东冉村安置房。

和泓四季情况

        当初建设的时候，小区名称是“和泓四季定向安置房项目”。

        位置：东至铁路专线，西至西郊机场，南至常青路，北至西郊机场。

       项目规划总用地面积63559平米，其中建设用地面积57365平米，总建筑面积189200平米，其中地上建筑面积约143413平米，地下建筑面积45787平米，容积率2.5，建筑高度45米，绿地率30%，居住户数1620户。

       总投资：160281万元（反映当时的建设质量，不用太关注）

      建设周期：为40个月，计划于2013年4月开工建设，2016年7月30日竣工。建设用地性质为R2二类居住用地。

      1、2、3、4、7、8、9、10号楼是住宅。5号楼是阳光幼儿园。6号楼是国信招标（与小区独立的商业楼，与小区是分隔开的）。1、2、3、4号楼有地下室。这里的地下室基本隐藏在绿化中。

      小区的物业是和泓物业，和开发商是同一家。物业费是2.5元/月。

地下室

        整个院子有地下停车场和掩蔽场所。这里有地下停车场。基本是地上停车位，包年1800元/年。地下是500元/月。

        中间的绿化广场上有一片可供玩的滑梯和健身器材。这里也是小区东面的人活动的场所。这个小广场在2号楼的前面。

        小区的前后楼间距还是比较大的，基本在冬至那天，后排楼的一层还是能正常采光的。所以基本能做到小区的一层楼一年四季不挡光（被树当了那是另一回事了）。

       7和8号楼一、二层是底商（无明火，大家就用电磁灶做个饭什么的，基本是中介和各种小卖铺）。

       整个小区由于紧邻机场，所以楼的高度是东面的高，西面的低。满足机场的要求吧。

        小区外面的道路确实应该再修一下吧，南面的商业都已经建设完成二类，建筑工地的围墙也推倒了，今年是没计划了，估计明年吧。

小区内部

        总之：小区的各种设施还是比较齐全的。绿化也还不错。物业费2.5元（基本和商品房社区物业费相差不大）。侧面也说明可以维护的，至于怎么样，大家就去现场看看吧。小区的基本设施还是比较齐全的-绿化30%、健身器材、儿童滑梯，门禁、停车位置还是很充足的，关键是大家都没装防盗窗。各种自行车基本停在楼下。

这口号也说明物业想管好

        小区的便利属性还是比较高的。物业服务算是一般物业，与费用也差不多相匹配。

微信公众号搜索： 北京小学学习资料     家长升学指南   家长升学训练营 关注公众号，获取最新资讯！    

扫码添加“家长论坛”微信好友（微信号 16619908263）

获取最新六年级北京小升初语数英笔试面试真题、分班考真题、简历模板！

咨询北京小升初相关政策请拨打电话 16619908263 （同微信号）