数说北京德胜学区房

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在选学区房的过程中，明确了预算，有了目标大区/学区，甚至明确目标学校之后，到了选房（选小区）环节。那么，您可能马上遇到这些问题：

l一个学区/学校对应的所有小区是哪些？

l一个区域的房价及趋势是怎样的？

l哪个小区最热门，成交量最大？哪个小区冷门，不用考虑了？

l门票房/占坑房的价格是多少？

l ……

本文以德胜学区为例，进行数据收集、简单分析处理，试图从宏观上快速回答上述问题。

提前声明：

l学校所对应划片小区的标准答案，请自行搜索招生简章。本文对学校对应划片小区的选取是基于招生简章以及中介网站能检索到的小区，跟招生简章所对应房产，无法做到一一对应，甚至缺失或范围过大都是可能的。准确率因学校而定，50%至80%都有可能；

l数据爬自主流中介网站；

l统计周期2014年至2020年11月中旬。

育翔小学

金胜嘉园、德胜里二区、德胜里西街、德胜里一区、小西天东里、新德街

、新街口外大街、冰窖口、观河锦苑、新风街、新风南里、新康街、阳光丽景、吉第嘉园、马甸南村、新风北里、德胜门外大街1号院、新风街甲1号；

总结：育翔小学，占坑门槛在650万量级。近六年所对应成交总套数较多，在1700+套量级，近两年成交总套数在250-300量级。近两年招生班数也比较多16、20个班；传统牛小，成交大户。可重点关注小区（成交量大、房源多）：德胜里一区、马甸南村、新德街、新风北里、新风街；高端需求，可关注阳光丽景、观河锦苑。

西师附小

阳光丽景、六铺炕二区、六铺炕一区、六铺炕三区、安德路乙61号院、安德东里

总结：西师附小，占坑门槛在630万量级。近六年所对应成交总套数一般多，在1000套量级，近两年成交总套数在100套量级。注意这里面阳光丽景双学区，重复统计。近两年招生班数非常多18、24个班，是名副其实的德胜调剂校，想对最稳，22-24年想入德胜的，可以重点考虑西师附小。主要小区成交集中在六铺炕1、2、3区。

三帆附小

裕中东里、裕中西里、华尊大厦、华龙大厦

总结：三帆附小，占坑门槛在650万+量级。成交基本集中在裕中东西里，从数据可以看出成交量也非常大。近六年总成交套数在1700套量级，而近两年招生班级数从去年的7个班到今年的4个班，学位不足也不足为奇了。近几年入学的，在没有确凿扩招消息之前，还是不碰的好。

五路通小学

北三环中路12号院、黄寺大街26号院、什坊街、双旗杆东里、五路通北街、黄寺大街24号院、徳胜门外大街12号院、德胜门外大街乙12号院、人定湖北巷、人定湖西里、五路通街7号院、双旗杆东里

总结：五路通小学，占坑门槛在650万量级。近六年总成交套数中规中矩在1300套量级，今年成交套数相对往年较少。硬件条件有些吃亏，好在也在扩建。在德胜小学中，相对特点不足，关注度一般。不过金帆是个特色，家有相关爱好的小公举可以关注。近两年招生班级数为8、10个班。22、23两个大年要格外小心。

实验二小德胜

教场口9号院、塔院胡同12号院、安康胡同、黄寺大街25号院、德外大街甲22、前荷包胡同、安德里北街乙6号、新明胡同

总结：实验二小德胜，占坑门槛在680万量级。小区统计得不太全，总成交套数比较少，每年成交总套数不足100，也是相对较稳的学校。在舆论上，在德胜片区内相对较弱。可主要关注：教场口9号院、新明胡同。

德胜片区总体来看，入坑怎么得在650万量级，还能稍微选选房。从近6年历史成交来看，成交量（抛除非学区因素、车库等等因素外）还是非常大的，今年教委都拉响了西城热点区域热点小学的警报，入坑需具备底线思维，关注潜在的调剂校。至于，很多人也在关心731政策对西城房价的影响，之前写过一篇文章，但数据样本太少，观测周期也较短，待年底再进行阶段性总结。

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