望京踩盘笔记

点击领取>>>北京各学校幼升小、早早培面试真题、小学入学白皮书、学区房详解

一、望京的前世今生

望京地名由来：据传乾隆皇帝去承德避暑，御道路过一个地形独特的村庄，中间隆起的高岗犹如长龙，乾隆登高望远看到东直门城楼，于是该村庄有了御赐望京之名。

1990年的望京：为了解决大山子、酒仙桥两地电子工业基地中产业工人的居住问题，望京区域规划的快速落地成为可能。1987年，首都规划建设委员会和北京城乡建设委员会等部门提出要建设望京新区，为大山子-酒仙桥地区的电机厂、松下彩管等工厂的工人们建设住宅，同时开始建设市级大中型公建项目，比如服务于民航和酒仙桥电子工业的上下游工业区和多功能综合新区。此时，望京从村庄摇身一变为产业基地旁边的生活社区。著名的花家地小区就是此时期建造的超大型社区。

2000年的望京：随着98年福利分房制度终止、商品房制度的实施，望京区域出现了大量的经济适用房和低档次低价格商品房，主要集中在花家地和南湖区域。作为紧邻机场高速的区域，做好规划将使望京成为拥有工作、居住、娱乐等功能的综合性新区，此时季景沁园和华鼎世家等一批高中低端楼盘也开始面世。2007年起，摩托罗拉、微软、LG、雀巢、爱立信等世界500强企业进驻望京。

2010年之后的望京：2009年底，北京市政府明确提出望京地区是北京第二CBD。随后2010年施耐德电气亚太及中国区总部入驻望京（作为世界三大电气品牌之一，低压电气设备占据压倒性优势），地铁15号线一期一段开通；2013年，出自建筑界扎哈.哈迪德之手的望京SOHO正式入驻；2014年，望京中央公园正式开园，地铁14号线东段开通；2015年，阿里巴巴正式宣布入驻望京；2016年，阿里绿地中心大厦建成，保利国际广场交付使用……。入驻望京的大型企业还有我爱我家总部、爱慕、安捷伦仪器、太极计算机集团、默沙东、金汉王、东方国信、寰球工程、利星行、美团、陌陌、智联招聘等一大批知名企业。

二、望京的优势

地缘优势：北靠中央商务区、有东北五环环绕，西接奥体、有京承高速环绕，南临艺术园区、有东北四环环绕，东连传统老工业基地、有机场高速环绕，外加地铁14、15号线的加持，望京片区成为连接中关村与机场、亚运村与太阳宫等多个片区的中枢区域。

产业优势：从初期依托酒仙桥和大山子电子工业基地为主，到凭借地缘优势吸引500强企业入驻，再到依托于互联网经济电子商务、通信、医疗等大型企业，以及近几年崛起的自媒体行业，望京已经成为承载传统行业、新兴产业、前沿企业的发展圣地。

商业优势：以望京地标SOHO为代表，合生麒麟新天地、凯德MALL、四元桥宜家、新荟城、新世界百货、方恒购物中心等大型商业遍布于整个片区。

教育优势：有以花家地实验小学为代表的优质小学、陈经纶中学分校、三帆中学朝阳学校、首师附实验学校、北京景山学校朝阳学校、清华附中望京学校、八十中高中部，其余5所小学较为普通。

职住平衡：包含望京北在内，区域内社区约91个，从90年代老破小到优质新盘，从刚需上车小一居到改善大三居，再到顶级豪宅，这里应有尽有，每一个个性化住房需求都能在望京找到适合的房子。齐全的配套设施，也让居住在此的人们更加具有幸福感和便捷感。

地缘优势、产业优势和职住平衡的特性使得望京的人口不断增加，也使得望京楼盘的涨幅成为朝阳区甚至是北京市的标杆，不少刚需、改善、投资、学区需求的人群纷纷涌入望京区域，寻找适合自己的那一套房子。

三、楼盘简介

望京楼盘粗略分为三个梯队：第一梯队有金茂府、臻园、远洋万和公馆、东湖湾、保利中央公园、果岭里class，均价在11-13万之间，是大户型为主的终极改善次新楼盘，比如金茂府、臻园和东湖湾还有优质学区的加持；第二梯队有融科橄榄城、上京新航线、国风北京、澳洲康都、北纬40°、慧谷阳光、北京香颂、华彩国际公寓等次新楼盘，均价在8-11万之间；第三梯队有望京新城、南湖东园、利泽西园、花家地北-西-南里等，均价在8万以下。

（1）第一梯队

望京金茂府：顶尖小区+牛小组合，对口小学为北京景山学校朝阳学校。2014年小区，恒温、恒湿、恒氧环境，共7栋楼，楼高17层，以200平以上三居、四居为主，全部房源南北通透、客厅朝南、主卧朝南。总价在3000万以上，改善终极选择，但由于总价较高，流动性较差，投资属性不高。

臻园：顶尖小区+牛小组合，对口小学同样为北京景山学校朝阳学校。2014年小区，共25栋楼，分为南北两区，南区三栋楼品质稍低，主要以80平两居和150平以内的三居为主，北区22栋楼，以150平以上的三居、四居为主。两居总价在1200万左右，三居总价在1500-2100万左右，四居在2200万以上。属于优质改善类型，层高比普通房屋高10cm左右，居住舒适性较好。

东湖湾：顶尖小区+牛小组合，对口陈经纶中学分校小学部（望鑫校区），中学为陈经纶中学分校。小区分一、二、三期，一期2006年开盘价1.3万，二期2008年开盘价涨到2万，三期2010年开盘价涨到3.5万，现如今三期均价到了13万，个别房源涨到了15万。一期、二期在都在一起，属于西区，三期与西区中间隔了一条利泽西二路，也叫东区。西区一共14栋楼，主要以110平两居和170平三居为主，也有部分一居和四居，一居和两居户型比较奇葩，三居户型较为方正，总价在2300万左右，四居在2600-3000万之间；东区一共五栋楼，主要以，99%的房源主卧朝南，厨房基本上都带窗户，户型从一居到四居都有，一居室在700万左右，两居在1400-1700万之间，三居在1700-2400万之间，四居在2500万以上。作为望京片区的明星楼盘，国庆节七天假期成交三套房子，小区流动性可想而知，投资人群可以……。

保利中央公园：顶尖小区+普小组合，对口小学一般陈经纶小学宝星试验分校，中学派位是清华附中望京分校。小区分一、二、三期，2012年开盘，开盘单价在4万左右。由于地理位置优势，200米内有浦项、阿里（马上搬迁至崔各庄）、中航资本等五百强企业，东边是34万平米的大望京公园，二三期小区之间还有一个免费的室外滑板公园（最近在首钢工业园见到一个收费的滑板场地），步行15分钟到地铁望京东站，开车15分钟到首都机场。全部户型均为南北通透，没有一居室和开间，一般为一梯两户，算上赠送面积得房率可达99%，一般赠送储藏室。缺点是一期外墙稍显陈旧，户型较杂；二期没有绿化环境，朝向南偏东，小区只有两栋楼；三期离机场轨道较近有噪音，对口小学一般，中学不错。该小区适用于没有学区需求、注重生活品质以及投资的客户。2+1居室面积为89+15㎡，3+1居室面积为（107-147）+（18-26）㎡，4+1居室面积为（145-178）+（26-40）平米。3+1居室总价1500-2100万，4+1居室总价在2100-2600万。

（2）第二梯队

融科橄榄城：顶尖小区+普小组合。紧邻阿里、SOHO、奔驰等顶级写字楼，均价在11万左右。整个小区分为三期开发，一期2006年开盘，7栋楼，901户，二期2007年开盘，单价1.1万，三栋楼，690户；三期2009年开盘，7栋楼，2210户。楼高在18-28层之间，2梯2户、3户、4户都有。一期体量大、有小区绿化环境，房源多，楼间距可以到80米，中高层板楼品质；二期院落稍小，但相对安静；三期的环境较好，小区有南北两个花园，南花园是下沉式，北花园有健身器材和篮球场，绿化做的不错，双花园设计，人车分流，出入口直接设置在小区外面，三期一共有5栋，10-14号楼，但12、13、14栋楼楼间距稍微有些近，但采光没太大影响。总体而言，位置好、户型和价位符合刚改需求，建议优先考虑两居低总价户型，保证流通性；三居可考虑3A户型（双卧及客厅朝南），四居、五居非小区助理户型，不建议买入。

上京新航线：均价10万，小区内共8栋楼，以两居和三居户型为主，居民多是国航职工，小区环境管理不错，中间土山前后板楼间隔的100米了。308、309号楼为楼王位置，其余6栋楼边户临街，低楼层会有噪音问题。整体小区环境较新，品质不错。人车分流，电梯入户，社区橘色的外立面以及落地窗在外面看还是非常漂亮，屋内层高达到3米，净层高2.7米，水平有铺设地暖的空间，社区主力户型也以两梯两户为主，居住感受不错。

国风系列：一期是国风北京，2006年建设，共有12栋，板塔结合1400多户。二期为国风上观，2009年建设，进小区大门后即为银杏大道和小广场，适合孩子游玩，围绕着2000平方米的人工湖，也是12栋楼，中间还做了2.2公里的塑胶跑道。所以国风上观的密度、品质都要比国风北京好，但是上观南侧距离京密、机场高速近，618-622号楼均能听到机场快轨和高速的噪音，小区物业比不上橄榄城。原则上小区地下是停车库，地面禁止停车，但是很多外面的车辆和小区的保安混熟了，就把车停到小区地面了。

澳洲康都：05年小区，目前均价9.5w+，对口陈经纶中学分校小学部（利泽校区），小区一共8栋楼，围合式小区，中央为水系绿化，3#、4#楼紧邻北五环，北侧房间的窗边能清晰的听到五环的噪音；1#、2#楼的户型为东西朝向；2、3号楼很多户型有遮挡，光线稍差；6#楼离京承高速稍近，主要是七八十平的小两居户型。作为望京片区交易量前三的小区，前两年很多外地投资客下叉投资，足以说明该小区的低总价、品质始终，是保值增值的优选小区。

华彩国际公寓：对口陈经纶九年连读，小区名字乍一看像是公寓类项目，但是实际上是住宅，能上学、落户、有天然气，除了公积金不能贷款外，其余跟普通住宅没有任何区别。小区也是8栋楼，品质比上京新航线更好一些，6、8号楼为塔楼，其余均为板楼，以171-182平米的改善型住宅为主力户型。

大西洋新城：顶尖小区+牛小组合。楼盘分A、B、C、D、E、G、F区，C区不是真正的大西洋新城，均价8.9万，两居或三居客厅窗户都很小，采光不好。F区紧邻中央水系，有单独的栅栏围墙，小区以三居、四居为主，均价为10.5万，包括大约14栋七层洋房， 509、519、520号楼均属于楼王位置，小区安静，环境舒适，唯一的缺点是楼盘外墙稍显陈旧。

（3）第三梯队

利泽西园：利泽西园98年，雅特住区是04年左右新建的两栋楼，也在利泽西园里，均价7.8，陈经纶学区。地铁14号较近，出小区就到，小区较乱，楼道一般。停车位非常紧张，对有车家庭不是特别友好。

花家地西里一区、二区：94-99年小区，塔楼为主，均价7万出头，比较大的社区，小区环境一般，学校花家地实验小学。

第三梯队小区较多，不再一一赘述，如果希望顶尖小学，但是资金有限，还得兼顾居住属性，可以在第三梯队小区中筛选，但保值增值属性不如第一、二梯队的楼盘。

四、望京买房建议

作为产业驱动的望京版块，交通生活等配套设施完善，外加陈经纶、花家地学校的教育资源，使得东北五环的这一块区域正在吸引越来越多的高端人士，使得这片区域的房价也在追赶万柳、东西城部分片区。另外，随着改善人群置业需求的不断增加，区域内两极分化现象越来越严重，强者恒强的现象得以验证。在这片区域，不管是自住、刚改、学区、投资，总有一款产品适合，随着望京北、崔各庄、奶西片区的兴起，望京片区将会继续向北发展。在当前房市总体平稳的阶段，建议有计划买入该片区的人群尽快上车。

微信公众号搜索： 北京小学学习资料     家长升学指南  关注公众号，获取最新资讯！   

扫码添加“家长论坛”微信好友（微信号 16619908263）

获取北京各学校幼升小、早早培面试真题、小学入学白皮书、学区房详解

咨询北京各学校幼升小、早早培政策请拨打电话 16619908263 （同微信号）