买房干货文章

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以下是近期星球内部部分提问与回答：

1、提问：鹿哥/大大您好，未婚，男朋友京户，我工作居住证。男朋友和我各有100-120左右，目前考虑是他在北京团结湖买一套老破小一居，我去杭州买一套升值，两边都以租养贷。或者还是我们200-240左右合起来在北京买呢？最近在北京看了一套小两居，户型不错，81年的，但是是一层，就是不知道为什么团结湖房价是一个洼地，没怎么涨的样子。他很近的亲戚在北京有房子，目前住他亲戚家，想综合考虑达到家庭利益最大化，谢谢！

回答：您好，首先需要给您科普一下北京的二手房价值观：1、二手房单价高低基本上已经决定了这个小区的价值，没有无缘无故的高，也没有无缘无故的低，只有价格洼地，基本上没有价值洼地。2、房产升值包含地段、配套、产业、小区品质、户型、朝向和楼层，以及金融属性，比如贷款。团结湖的老房子，优点是地理位置好，配套也不错。但是小区太老，管理、品质一般，贷款年限受限，所以价格一直上不去。这个地方价格低，并不是说这个地方能捡漏，而是本来就该这样的价格。从房产升值的角度来看，这个不是太好的升值产品。如果考虑房产升值，尽量考虑购买新一些的房子。如果实在要购买，那就买一个小区管理好，户型、朝向还不错的房源，过渡一下。北京首套首贷比较珍贵，尽量贷满，买个好一点儿的房子。另外，81年的老房子，未来贷款能力是个问题，如果贷不了多少年款，那价格就上不去。用200-240左右首付，尽量贷满，买一个稍微新一点的。更多详细内容可见内部资料《新房、二手房看房技巧》。

2、提问：你好鹿哥/大大，重新补充一下现金两百万是手里的钱，贷款在不卖重庆那套情况下成都算二套。重庆那套收益30%，17年购于168万，现价210万左右，卖了重庆那套手里大概300万现金，在高新区目前看上了万科公园5号，189平四室总价600万，纠结于是卖了重庆的房子带有较大还款压力买万科公园5号新盘，或是以现在手里的现金买个高新区二手120平以内的3室？另外请问200万现金2套房贷，在高新区有没有推荐的小区？

回答：您好，用200万现金购买高新区的二手房，这样流动性更好。总价600万的房子在成都属于天花板，这种房子未来安全性和流动性没有前面说的好。重庆的房子，可以考虑出手，卖出的钱，可以考虑去其他城市进行布局。高新区的小区，可以在内部图片表格中进行挑选。

3、提问：鹿哥/大大您好，手头资金200多万，纯投资，工作在杭州，杭州和广州黄埔区都有房票，杭州首付6成，广州首付4成，看好杭州市余杭区未来科技城和广州市黄埔区科学城，投资买哪里收益好？有推荐的具体楼盘吗？

回答：您好，杭州未来科技城和广州黄埔区都是值得购买的区域，因为都是非常重点城市重点板块，人口、产业等基本面都没有问题。当前杭州未来科技城价格已经涨起来了，未来依旧有价值，但需要长时间持有。如果要选择这个区域投资，首付六成太高，如果能使用全款买入后抵押贷款，弄个20年的那种，那么可以考虑入手。而广州黄埔区前短时间开始就已经开涨了，未来短期内还会上涨，安全性较高，可以考虑入手，选择地铁附近的品质小区即可。具体可见星球内部资料《抵押贷款投资全流程》

4、鹿哥/大大，请问无锡现在是什么情况，苏州都降了，无锡今年却借着学区房、升学摇号政策，房价又涨一波。孩子开学小学五年级，就读于民办，但成绩不理想，直升初中有困难，如果要回学区，学区又是渣校，不甘心。目前就是纠结要不要买锡东的学区房，五年级就把学籍转过去。(不过锡东的价格现在也起飞了。)手里现在有两套经开区的安置房，一套自住一套出租，现有存款+公积金一共60万出头，首付压力比较大，除非把一套安置房卖了。苦恼中……

回答：您好，无锡楼市近来非常火热，但是我感觉未来半年到一年之间很有可能要进入横盘。学区房的话，如果政策不变，那么未来很有可能价值依旧高企。我建议可以考虑购买学区房，因为也是对自己子女的一种投资。安置房因为品质环境都比不上一般商品房，房价成长跑输大盘，如果没有其他考虑，也可以尝试将安置房给置换成品质商品房。

5、提问：请问郭公庄三兄弟限竟房哪个最好？臻御府均价比与相邻的次新房万科西华府均价高不少，是否定价高了？是否西华府性价比更好？

回答：您好，这三兄弟位置、配套等都差不多，但还是以臻御府更胜一筹，如果要选择，建议选择臻御府这个盘，注意选房时避开地铁噪音。总体而言，个人认为臻御府确实稍微贵了一些，不过还在可以接受的范围。如果想稳一些，选择西华府确定性高一些。更多详细内容可见内部资料《新房、二手房看房技巧》。

6、提问：不知道可以问一些很细节的问题吗 目前在考虑嘉兴两处的房子 一个是科技城的新希望这个楼盘可以入手吗？还有一个是嘉兴北面的郊区的一个别墅 叫水岸丽都 .不知道两者哪一个更好。

回答：您好，水岸丽都这个房子最大的问题在于地理位置确实比较一般，再加上别墅品质一般，未来流动性是一个比较大的考验。另外，别墅如果不是核心位置，升值保值特性较差。如果不是对这类别墅情有独钟，那么不建议购买。新希望还可以，但该板块发展还需要时日，需要耐心。如果是这两个选项，则选择新希望。具体板块选择可以参见我们内部资料《价值百万的城市板块购房逻辑！》