北京东城学区房调研：历史名校，传统牛小，房价TOP2，地位TOP3

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东城是北京最核心的城区之一，临海，房价仅次于西城，从学区教育角度来看，东城有史家、景山等“史册留名”的传统牛校，也有二中这样的顶级高中，还有力度最大的教育均衡政策。同时，东城学区房目前备受争议，TOP3的地位似乎“岌岌可危”。作者历时两个月，用这篇1.5万字的文章帮助新手家长建立起对东城学区的全面认知。

本文主要内容包含东城学区现状详解、入学方式简析、八大学区学校概况、各学区派位简析、名校概况、调剂去向、二手房市场概况、在售房源概况、调研照片、一些扩展知识等，东城近50所小学、27所初中、1154个社区，文章涉及内容太多，难免会有疏漏谬误，希望热心读者不吝赐教、私信或评论指出。

▲景山南校，设计师题字三个面向

学区扫盲与购房必知

▍简单问答

Q.忽略艺体、出国、超级牛娃的情况下，东城理想的升学通路有哪些？

①如果是1911前，小学单校划片入史家、府学等传统牛小，初中拼运气派位到五分、二分、171等牛初，最后拼中考进二中、171、汇文、五中、景山等一类高中，或一些签约班型直升一类高中。当然，也有人选择类似方家胡同小学直升五分、青年湖小学直升171中学、12年一贯制的景山学校等100%直升优质初中、然后接着拼中考的升学通路。

②如果是1911后，几乎完全看运气，因为小学要多校（调剂）初中要电脑派位，或者不讲武德拼政保。再或者可以选择小学初中在其他城区最好的学校鸡娃（隔壁朝阳闪亮登场），然后买套东城房落户、申请回户籍所在地中考、降维打击东城佛系娃，当然这种玩法最适合西城（海淀就指不定谁打击谁了）。

Q.东城学区房的核心价值有哪些？

这是一个很复杂的问题，简单来说，除了地段支撑的房产需求外，支撑东城学区房产价值的根源还有：名校、东西海互锁、校额到校、教师轮岗和北京力度最大的学区均衡政策。名校是搬不走的，教师轮岗和多校已经落地，所以将来影响东城学区房最大的变数只有“楼市调控政策”和“校额到校改革”了。接下来带读者初步了解一下这几个名词的定义。

Q.什么是“东西海互锁”？

北京中考是同一张卷，但阅卷不统一，外区很难考入东西海的高中，同时东西海也没有市级统筹名额，但西海拥有北京最多的顶级高中、东城比朝阳略强。也就是说，东西海的高中互不招收对方城区的生源，北京其他城区也只有极小的机会考入东西海的顶尖高中（搜一下北京市级统筹就明白了）。东西海互锁，是这三个城区学区房价居高不下的根源之一。

Q.什么是“校额到校”？

全国都有的一个政策，称呼和细则有所不同，有的省市称作”指标生“，有的叫做”分配生“，北京是”校额到校“，泛指优质高中将一定比例的招生计划分配到一般公办初中校（渣中）的招生形式，2021年北京校额到校的要求有四点：①有北京中考升学资格②有同一所学校连续三年学籍③综合素质评价达到B等级以上④中考成绩达到570分。

总之，校额到校相当于优质高中给一般初中的福利，但也有中考成绩的底限要求，所以会出现太渣的初中浪费掉校额到校名额的情况（中考表现太差）。同时，有校额到校的初中也不一定就很差，某些BUG校明明成绩很好还有校额到校的扶持......目前，北京各城区优质高中的校额到校名额只分配给各自城区的初中，比例大约50%，如果将来仿照上海分配生制度改革，对东西海学区房也是一个致命打击。

Q.东城教育上限与其他城区相比表现如何？

因为北京中考不是统一阅卷，所以上限的比拼，目前只能通过对比高中学段的高考表现来得出相对靠谱的结论。从路边社消息来看，对比清北录取人数、竞赛表现、出国班型表现，东城最好的高中是二中，其次171、汇文、5中、景山、广渠门、东直门等，除了二中能和西海的顶级高中拼一下以外，其他一些高中在东城可以说很好、全市范围内也算得上一类、放西海就有点勉强，但如果和西海之外的城区对比，东城就又站起来了，头部高中还是更多一些、普高率也能到90%以上，——相比朝丰等后来者，现在东城上限更高一些、下限也有保障。（朝吹、丰吹、亦吹：众所周知TOP2有俩，TOP3一堆，朝丰通亦，大有可为！）

Q.什么是1911政策？

类似西城20731，多校前置政策，——2019年之后下房本的家庭，上小学时不再单校划片、不能100%上房产划片小学，会有一个电脑派位的程序，有很大可能会被“多校”（调剂）到其他小学。

Q.东城的多校模式是怎样的？

”多校“这个名词，出现在北京时，一般特指幼升小、也就是小学阶段的入学政策。北京多校政策很复杂，并不是全城统一的。拿东西海来讲，2021年西城、海淀的多校都有志愿填报、电脑派位（摇号）的程序、根据志愿填报情况多少可以分析一下大致的派位去向，但东城多校更类似于”调剂“，几乎无规律可循。其他城区多校的根源是某些小学学位不足、需要通过这种方式来公开公平公正的分流生源，东城不这样，东城有的小学在学位相对充足的情况下也会调剂划片内的1911后生源......

Q.东城幼升小的入学要求和入学方式有哪些？

如下图所示，相比其他城区，东城幼升小的入学方式其实很少，民办（私立）学校和特色校极少，官方对所有1911后群体的入学方式描述都是相同的——“多校划片入学”。实际对比不同群体的多校（调剂）去向，可以发现：京籍有房群体还是有些“优势”的，首先划片小学如果有空余学位，有房群体依然有几率单校划片入学，如果学位不够、同样是调剂、有房群体调剂校往往会比无房群体要强一些。（按照以前的“入学顺位规则”来讲，无房群体的入学顺位一直是倒数的）

Q.东城小升初的入学要求和入学方式有哪些？

先强调一下，除了直升、民办和特色校以外，东城小升初派位分三批，一派基本都是坑校（但有校额到校的福利）、可以不填志愿，二派就是所有初中大乐透、一般都只填自己的理想校、或者赌一把填中等初中志愿的也有，三派就是学区派、俗称大派位、如果一二派没有摇中、轮到三派是必须满额填报的。值得好评的是，东城官方会在填报志愿时公布各初中在各批次、各学区的招生计划，所以数学不错的家长可以根据这些数据算出所属学区的大致派位情况（别的城区就没这种福利）。

如下图所示，东城学区与西海朝丰最大的不同，就在小升初阶段，——其他城区多少都有一些DZ的路子，海淀和朝阳大家都懂的，人大附和八中的早培面向全市，丰台十二中和西城德胜中学类似，华夏女中也是一个例子......唯独东城，这几年DZ似乎真的绝迹了（体校和小语种略过，工美附中面向全市，龙体好像有DZ），只能拼运气或政保，拼运气就看二派和三派，一派=官方认证弱校，二派=所有初中一起抽奖，三派=传统学区派位，政保=拼爹。

Q.东城八个学区简单对比

目前，安交是东城最好的学区，小学都不错，派位进优质校概率最大；其次和平里和龙体，和平里是171和54中属地、房产成交量最大，龙体小学整体质量较高、小升初通路较好、次新房较多、热度最高；然后是东朝建，史家+2中。剩下的四个学区，下文细说。

Q.东城与其他城区的对比

海淀、朝阳学区学校最多、学生最多、地域差别很大、最卷，海淀、西城顶级中学最多，东城、西城最好的初中会参与大派位、海淀几乎不会，西海朝丰都有DZ，东城、西城普高率都在90%以上，东城教育均衡力度最大，——总之，东城有点尬，上限不如西海，下限强于朝丰，小升初没有点招、全凭运气、不适合前5%的牛娃、但其他都适合。

Q.现在买东城学区房，将来大概率会被多校（调剂）到哪里？

东城多校其实是从这两三年才开始的，2021年之前，各小学1911后买房家庭的调剂校是相对固定的，但2021年多校结果与2020年有一定差异，下文八个学区、一个个小学摊开讲。

安交学区：东城德胜

▍学区概况

小学概况简析安定门-交道口学区，简称安交学区，它和西城的德胜学区非常相似：学区内的小学都不错，唯一的坑校还可以直升，——府学胡同小学本部是东城乃至北京最有名的牛小之一、前身官学、六七百年建校史、文物级校园、一大堆各种奖项称号、政保也不少（政保都选的学校你们懂的）；黑芝麻小学同样是百年名校、王府里上学是种什么体验、近年来合并渣小有点伤、四个校区将来不便接送，分司厅小学也是历史悠久的名校；方家胡同前身菜小、但被东城最强初中收了、变成了五分一贯制小学、可以100%直升五分，现在家长偏爱直升校，所以该校热度也很高。综上，安交在东城的地位就好像德胜在西城的地位。

学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限，对家长来说非常重要，上表的三派数据来自家长帮论坛，仅供参考，65中2021年在安交的三派计划可能在90人左右。从上表可以看出，安交派位到优质初中的概率几乎是东城最高的，五分是东城最强初中、也是安交属地校，二分和171也很好，166和东直门属于中等偏上，22再靠后一些，一中、21中以前是坑但现在都获得扶持、一体化就是和名校生源混编上课、四舍五入也是名校了，65是安交最大的坑、但人家有校额到校的福利。

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的家长反馈来看，对购房者来说，分司厅是最“安全”的，学位比较充足，21年1911后群体没有被调剂出校的案例，不仅能收划片内的非京群体，甚至还能接收学区内其他小学的调剂生源，比如大热的方家胡同和府学小学，黑芝麻小学和分司厅情况差不多，也是相对安全。府学和方家胡同太挤了，21年都只收了一小部分1911后群体，大部分调剂到了分司厅或黑小，但还好没有调剂到别的学区。

▍二手房市场概况

2021年2月之后，北京禁止外网公布二手房成交数据，所以作者无法再仿照西海文章的格式，给您展示东城最近一年的成交数据概况，只能整理一下在售房源和以前存留的成交数据供读者参考↑?↑

如果对学校要求较高，安交无差校，四所小学的划片房产都有购买价值，追求稳妥推荐黑小和分司厅，赌一把直升肯定最推荐方家胡同。但是安交学区房价位很高，现在起步价就得五百万以上，差不多的两室得七八百万，而且在售房源很少、只有几十套。四所小学对应的划片小区，可以在我的小程序丹心学楼助手查询、或咨询中介、或搜索小学招生简章。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐京香福苑、官书院、文津世家等，该学区胡同平房一大堆（王府井周边你们懂的），纯商品房次新小区几乎没有，有一些类似交东、两千年初房龄的多层回迁小区，也推荐关注一下，有2000年以后房龄房源的社区都在图表里注明了（商业地块不在记录内），按图索骥即可。

▍扩展知识：东城三年内100%教师轮岗

2021年8月官方发布会上，东城和密云将作为第一批教师轮岗试点城区，东城教委表态要用三年时间，实现义务教育阶段学校干部教师100%交流轮岗，截至到年底已经有一些名校校长轮岗到坑校的消息。所以作者建议，东城家长不必过于执着牛校、坑校，将来百分百的教师轮岗可能会减少甚至抹平学校之间的师资差距。

▍实景照片

▲府学胡同小学低年级部

▲府学文保建筑，隔壁是文丞相祠和文物局

龙体学区：崇文之光

▍学区概况

▲汇文中学

小学概况简析龙潭-体育馆路学区，简称龙体学区，也是东城热度很高的一个学区。该学区内除了体育馆路小学一般外，其他三个小学都不错，——培新和板厂小学评价最好，光明小学以前是市重点、现在反馈不如培新和板厂。培新有40个定额直升汇文朝阳（牛小+一般初中）的政策，其他三所小学在东城官方资料里我没看到有定额直升的政策，但一直有人说有......109是一所一贯制学校，小语种特色（西班牙语），某种意义上属于点招校，但对大多数家庭来说没多大意义，略过。

学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限，对家长来说非常重要，上表的三派数据来自家长帮论坛，仅供参考，96中2021年在龙体的三派计划可能为160人左右，该学区有个优势——文汇和汇文是龙体属地校，给的派位名额比较多，在老崇文、也就是东城南部、龙体三派到优质校的概率最高。文汇、汇文是第一梯队初中，广渠门也是很好的初中、但它帮扶对象一大堆，龙潭、汇文实验与名校一体化之后也属于优质校了，50中是以前的重点校、现在一般当作中等校对待，96现在被广渠门帮扶、有校额到校。

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的家长反馈来看，培新开了新校区之后学位充足了，现在三个校区，不再像20年那样1911后都没留下，21年基本都留下了，而且还有余力接收其他小学的调剂生源。板厂也比较安全，部分1911后调剂到了光明小学本部。光明小学有一个广渠校区，理论上师资、教学进度共享，广渠校区划片内次新房较多，成交量也高，1911后部分调剂到本部，但很多家长比较避讳广渠校区，因为划片内回迁房多，你们懂的。光明在丰台和义里还有一个城南校区，2021年起可选择电脑派位方式升入初中，也可选择对口派位入学方式升入东城十一中或十一中南校区，丰台飞地、没多大意思。体育馆路小学本身就是普小，学位充足。

▍二手房市场概况

如果对学校要求较高，培新、板厂、光明小学的划片房产都可以买，单校划片几率很高，推荐尽量选择房龄新一点的，比如北京上舍、安化南里、保利蔷薇、水上华城、新裕家园、东方财富、幸福家园三期二期、绿景馨园、天利园、绿景苑等，老破小占坑房最低有三百万左右的。当然，如果你不避讳光明小学广渠校区，也可以在冠城名敦道和广渠家园找房源，2010年左右的房龄，一室最低500万左右，两室六百多，三室八九百。小学对应的划片小区，可以在我的小程序丹心学楼助手查询、或咨询中介、或搜索小学招生简章。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐保利蔷薇、水上华城、新裕家园、幸福家园三期、冠城名敦道B区等。

▍扩展知识：汇文和文汇

文汇中学最开始脱胎于汇文中学，但现在俩学校关系反而“疏远”了，文汇没有高中部，初中部在东城属于第一梯队，本部在东崇前学区，2020年在天永学区新开了一个南校区（原11中分校位置），校长据说常驻南校区，教师团队是本部+原11分，一般认为也是一所不错的新校。目前家长反馈，文汇本部只招收文汇小学和崇文小学寄宿班的直升生源，派位和定额直升生源都安排在新建的文汇南校区。

汇文中学有初中和高中部，高中部更有名，崇文老牌重点校，高考表现常居东城前三前五。初中部本部在龙体学区，2021年在天永新建了汇文南校区、目前汇文南只在天永招收派位生、以后不确定如何，同时还有一个汇文中学朝阳学校，位于朝阳区但是东城学籍，现在一般认为汇文初中部本部很好，汇文实验和汇文本部一体化，汇文南、汇文朝阳都是新校、不好评价、汇文要扶持的学校忒多、可能做不到文汇扶持文汇南那种力度......（网传汇文在龙体有小规模DZ）

▍实景照片

▲板厂小学 17年中美“第一夫人”参观过

▲保利蔷薇培新小学划片房龄2008

▲培新小学高年级部

▲体育馆路甲8号体育馆路小学划片

▲夕照寺西里板厂小学划片房龄大约1980

▲幸福北里培新小学划片房龄大约1960~1990

和平里学区：成交量最高

▍学区概况

小学概况简析和平里学区位于和平里街道（不是废话），和四和九三学园是该学区内最好的小学，其他几所都一般，但教委做了平衡、给这几个小学加上了直升buff，——其中，青年湖最牛，直接变为171的一贯制小学部，百分百直升东城第一梯队初中，近年来热度很高、但不推荐购房、下文解释；和一、地坛和安外三条小学每年也有几十个名额可以直升到171，这种定额直升有点鸡肋，2021年似乎是50~60人的定额，理论上校内随机，实际有人说看运气有人说蒸包，不好评价，但总好过没有......和平北路学校是体校，只招体育特长生，某种意义上的点招校，对99%的家庭来说没什么意义，将来也跳不出去，略过。

学区派位简析学区派位代表着该学区小升初的底限，对家长来说非常重要，上表的三派数据来自家长帮论坛，仅供参考，54中和142中2021年在和平里的三派人数可能为310和150左右，54是2021年东城一派校里中考最好的，可以当作优质校了。从上表可以看出，该学区小升初派位到优质校的几率比较高，五分和171是第一梯队初中，尤其171是和平里的属地校，二分北校刚招生没多久、二分本部给的扶持力度较大、本部调来的教师比例据说50%以上、目前可以当作优质校对待，东直门中学也很好，22和142的评价有些割裂、现在看不见喜报对比、有的说不错、有的说是坑，54和142在一派校名单里、有校额到校、而且还是和平里的属地校、给的名额自然多。

▍多校调剂概况

调剂概况从近两年的家长反馈来看，和平里学区的多校调剂有点乱，主要原因是成交量太高、人太多、也有学校搞骚操作。热度最高、可以100%直升171的青年湖小学，近年来1911后几乎都调剂出去了，留下的案例极少，有调剂到安交学区分司厅小学的。和一、九三学园的情况也不乐观，1911后调剂案例很多，调剂去向主要是地坛小学，九三学园比较搞笑、它有闲空收和一、和四的调剂生源、却把自己大部分划片生源调剂到地坛或安外三条小学。和四、安外三条、地坛小学相对安全，和四有部分1911后调剂到九三学园的案例，安外三条大部分留下，地坛几乎全收。有意思的是，该学区空挂户群体，21年似乎都调剂到了安交学区的分司厅小学，有房的学区内调剂，无房的调剂到隔壁更强的学区和小学，电视都不敢这么拍（2022就不一定了）。