2021年5月版西城新街口学区选房深度分析报告

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       一、居民构成【新街口史话】

      第一批居民是住在新街口胡同、平房里的原住民。祖上就能住新街口的，不少人是旗人（正红旗和正黄旗的部分）。著名作家老舍先生就出生在这附近，他作品中很多描写老北京城风貌的片段也是取材于新街口（推荐小说《正红旗下》）。就像这部小说里写的那样，从清朝末年到解放前，很多旗人没有硬核谋生能力又看不上汉人干的苦力活，生活日渐拮据。2000年前后建设的新街口西里几个回迁房小区，也都以原住民居多。

      第二批居民是50-90年代搬入新街口地区楼房的居民。有建材集团、中海油、全国政协、中直机关、机械部、工信部、社科院、国开行等单位先后在新街口建了板楼、塔楼的宿舍。这批居民以体制内重要单位公务员、知识分子、技术专家居多。

     第三批居民是2000年后高档商品房小区的业主。2000年后，新街口地区也兴建了几个商品房小区。熙府桃园、官园八号、西派国际公寓等一批高档商品房吸引了全国各地富裕人群来此置业（当时不限购）。不少金融街白领因为地理位置近，也选择了买这片的商品房。

       二、规划情况

       从规划看，未来新街口地区待完善补充的基础教育设施点位有约 5处，总体体量不小的，如果规划顺利实现，将来新街口地区的教育设施密度高于全区平均水平。另新街口地区的大量平房，从首都核心区控规来看，拆迁建高楼的可能性几乎为0。这片区的规划要求是保持目前这种古朴的街区风貌。未来几年街区发展可能不会有风格上的太大变化。

      下图截取自首都核心区控规。

     三、教育资源

    （一）小学篇

       新街口学区有小学4所，即黄城根小学、实验二小玉桃园分校、志成小学、京师附小。特点是有一所顶牛小学-黄城根小学（官园校区），其他三所都是比较弱的普小。没有传统意义上的优质校、准牛小或者2014年教改之前常说的一流二类、二流一类（区重点水平学校）。小学两级分化比较明显。2021年-2023年调剂风险都不大，可以说整个新街口学区是买了就能上、接收周边学区调剂、学位比较宽松的区域。

     下面是小学的位置：

      黄城根小学（官园校区）：顶级牛小二、育、黄之一的黄。2014年教改黄城根小学合并了一个小学形成了黄城根小学官园校区。经过这些年的发展，已经完全跟黄小本部融合。小升初跟什刹海派位。出房率低，2021-2023年调剂风险小。整个黄小一年招生规模17个班。

    实验二小玉桃园分校：普小，2014年教改后的挂牌校，实验二小本部对这里的扶持很有限。2021-2023年调剂风险小。

     志成小学：直升校，合并了原来两个很弱的小学，2014年教改后80%直升35中。35中初中部相对高中部的水平要弱一些。招生规模12个班左右，属于直升校里目前招生规模最大的，有80%直升改成定额直升的风险。

     京师附小：普小，收非京籍调剂，可见学位有多宽松。

    （二）初中篇

       新街口学区有可选择初中8 所，即四中、35中、161中学、三帆中学、实验分校、13分什刹海校区、13分诚毅校区，教院附中。其中四中、三帆、实验、161都是市重点牛校，35中和13分两个校区姑且算作中档初中，教院附中是本区域垫底校，知名坑校。13分诚毅目前第一批学生还没中考，只是暂时估算成中档初中。

    （三）小升初情况

       新街口地区小升初走向特点是比较分散，去8所中学每一所的人数都不算太多。如果把13分诚毅校区暂且估测为一所中档初中，那新街口地区应该有20%+学生小升初可以去四中、三帆、实验、161这一档的市重点。超过50%以上学生小升初至少能去中档及以上初中。

     新街口小升初最大的问题在于新街口小升初下限-教院附中目前几乎是整个北片最弱的初中。不过万幸教院附中招生规模不算太大，也就总共能接受片区内10%-20%的学生。

    （四）未来发展趋势

      2021-2023年，新街口学区是接受德胜、展览路等学区溢出生源的主要片区，这批生源的到来会促进新街口学区发展。但入学高峰期过后，这里可能发展又不会那么快了。三所普小不太可能因为生源阶段性改善，就在五年甚至十年内全都发展成牛小。新街口未来的发展趋势是很缓慢的变好，zf将来可能再向这里投入些优质教育资源。

      四、房源情况

      笔者尝试通过LJ网站显示的房源来分析一下房源数量，可在选房过程中做个大概参考。新街口、官园等关键词能找到新街口地区的房子。

     必看好房标签是LJ标注的靠谱诚心卖的房子，很多僵尸房源挂在网上好几年，不一定诚心卖，不再多分析。现在这个行情下，能挂3-6个月以上不成交的房子，基本是不诚心卖或者有暗病了（产权纠纷、继承公证、凶宅、噪音、嫌恶设施、没法交易、没办上市、房主事儿逼等等）。

     从LJ网站看，2021年5月25日，标记为西城区普通住宅的房屋2499套，其中必看好房293套。

     在这个范围内，再搜索标记为新街口、官园的必看好房12套左右。

     所以目前新街口学区靠谱在卖房子占了全西城靠谱在卖房子的4%左右。全西城有11个学区，这个出房量是低于平均值的。新街口地区低层板楼多，塔楼和高密度小区少。大部分靠谱在卖的房子都是普通公房小区的房子。

     五、楼盘和小区点评

     （一）高档商品房

    熙府桃园：二环边上的高端盘，2栋高层板楼，出房率低，北边一排离二环太近了，有噪音。小区环境很不错。

     官苑8号：车公庄附近的名盘，一居室的热度堪比丰汇园的占坑一居。次新，环境还行，单价率创新高。

   （二）品质较好小区

     国英园：1998年前后国开行分的房子，板楼小区，密度低，中大户型都有，离车公庄地铁站不远。60+p的小两居到100p+的大三居都有。

     冠英园：1998年前后几个银行单位分的房子，板楼和板塔结合都有。户型从一居到四居都有。有些两居室是东西朝向的。不全是正南正北户型。

      官园公寓：2000年前后的小区，里面有某部的央产房。8栋板楼，低密度，中大户型居多。现在挂出来的唯一一套2000w+。

   （三）普通老房子

      葱店胡同/西直门南大街附近塔楼：80年代中直、社科院等一些单位分的房子，中小户型居多。外立面每隔几年zf会给刷一下。离二环太近的位置有噪音。

      新街口西里一二三区：回迁房小区，低层板楼。2000年后的房子。户型比老小区公房要大，一居室50-60p+，两居70-80p+。所以起步价也不便宜了。

      如意里：80-90年代的老房子，低层板楼。外立面粉刷过看着还行。一居室40p+，两居-三居60-70p，比较实用。

       富国里：99年前后的小区，中大户型居多。低层板楼。

      后桃园：60年代之前的房子也有一些，低层板楼。小两居室50p+。

      前半壁街：80年代的小区，板楼户型类似如意里。

      玉芙胡同、北顺城街11号：50-60年代的老房子。小两居室可以做到50p+。北顺城街11号还有90-110p的大户型，可惜户型不太方正。

    六、选房贴士

      1.新街口西里一二三区顶层有些原住民会自建房屋，房子实用面积比房本上大，但这种自建是不合法的。买顶层、一层的请擦亮眼睛，看房本计算真实面积和估测价格。

       2.国英1号属于特殊的公寓楼，可以落户上学，但是实际里面户型偏大，格局更适合商用办公。跟德胜的华X大厦之类的一个性质。是一种特殊的住宅。谨慎选择，这类房屋一些有将来不让落户的潜在风险。

       3.标注在官园附近的房子需要仔细核对一下，有些房源也许在二环外侧，属于展览路。

       4.文慧园、五月华庭、小西天等位置的房子属于海淀，不属于西城。

       5.经适房交易比商品房和公房多一笔费用，需要注意。

       6.此片区老房子较多，为了上学而来的朋友，在开始交易前，如果能沟通好可以让房主带着房本去派出所核查一下户口。避免交易中发现房内有迁不走，且与房主无社会联系的“陈年户口“在房子里面。

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