北京楼市：最可怕的误区出现!

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1、提问：你好，请教现在预算一千万左右投资，大概率最迟23年年底前需要卖出买入小升初学区房，现在适合投资哪些楼盘和什么户型？有什么其它更详细的建议吗？谢谢

回答：你好，我认为有两个选择：1、热点板块次新捡漏房，目前望京、朝青都有一些机会，盯着那些被热炒的小区即可，有回调的空间和捡漏的机会。当下就可以考虑看房，逆市场操作。2、如果没有捡漏的机会，还不如就直接考虑小升初的房子，毕竟北京短期一两年行情机会小，投资收益低，如果不捡漏，反而收益一般。北京买房，我最担心的就是大家以为随便买房未来都能赚钱，这是当前最大的误区。

2、提问：京爷您好，望春园、国风美唐和融泽嘉园的两居相比，更推荐哪个小区一些？现在这几个小区价格还算高位么？适不适合入手了？

回答：你好，这里面国风美唐相对优质一些，居住品质和升值性都有保证，而且物有所值，可以优先考虑。现在有价格回调，性价比高的房源，也是可以考虑的。如果没有回调的房源，还是得慎重。

3、提问：京爷，有人说北京明年底将迎来升温，你怎么看？

回答：在北京，甚至在全国，能预测到半年以上的市场的人都是瞎说的，除非他知道半年以后的政策。毕竟中国的楼市完全是政策下的市场行为，预测不了政策，就没法预测房价走势。

4、提问：京爷，请问西红门区域怎么样？升值和流通性如何？

回答：你好，和北面比起来，西红门板块还是差了一些，配套一般，也没有什么产业，属于非高薪产业外溢和本地人群多的板块。升值性和流通性还是相对一般一些，比如这次北面很多区域上升大概20%左右，这里也就是5-7%左右，当然资金不足或者在附近工作，倒是可以考虑

5、提问：① 首套，在达官营上班，我老公在798，未来可能会去中关村，现在只有2人，未来1-2年考虑生宝宝。刚需上车，首付在170万以内，至少2居，最好能兼顾保值性，您有没有推荐？

② 最近在看芳园里、丽都职工公寓的房子，您感觉对于我们来说是否合适？这两个小区房价趋势如何？

③ 富华家园的房子我们也有在看，但地理位置上差一些，不过房子新一些，这个小区您感觉怎么样？

回答：① 既然你的老公在798，而且未来可能会换到中关村，那还不如选一个安贞、惠新西街、西坝河之类的板块，配套齐全，保值性也还不错，而且如果换工作了，上班也方便。你的预算可以考虑小两居，尽量找管理好点儿的就行，比如西坝河东西里独立管理的房子。

② 芳园里有点儿老，丽都职工公寓稍微好点儿。这里的房子除了离你老公近一些，其他没有什么太大的优点，升值性一般，毕竟整个板块都不行，又不是稀缺次新。

③ 富华家园，小区不太突出，而且交通对其价值影响较大，而且你们也得考虑通勤的问题。

6、提问：京爷好，想买海淀清河板块小一居室，总价可接受550万以内，是二套占海淀学籍读初中同时兼顾投资，考虑当代城市家园一居室都是开间，强佑府学上院是正规一居室，投资角度这两个小区哪个更好一些？清河西二旗板块有其他适合小区京爷有推荐吗？谢谢。

回答：你好，从小区的角度来看，当代城市家园还是强一些，交通、配套、板块、环境都ok。强佑府学上院周围环境一般，卖的适合都还有一些费劲。不过未来有可能随着地铁的开通、学校潜在的变好有些潜力。当然，求稳的话，还是选择当代城市家园。

7、提问：你好。总价650万以内。希望找次新小区20年以内的，希望房子结构好一点，目前目光集中在北苑和立水桥，有以下几个纠结的小区：

① 老北苑这边，望春园等一系列园，塔楼人口密度过大，担心楼损耗太大，品质下降过快。这个担心对吗？

② 新北苑感觉没有能拿得下的二居，有没有建议的小区？

③ 立水桥挑中了两个小区：北京北和明天第一城五号院。这俩小区您怎么看？哪个值得入手呢？

你好，我的回答如下：

① 老北苑价格不如新北苑的原因就是楼龄老，密度大。不过毕竟价格低，也不算老破小，受众人群还是不错的，不用担心。特别是望春园新一些，有稀缺性，保值性和升值性都不错。

② 可以重点看看中国铁建国际城，应该有小两居选择，还不错。

③ 两个各有优缺点吧，教育方面都是【菜鸡互啄】，都差不多。总体来看，可以重点考虑北京北，热度高一些。

8、提问：京爷您好：请您对比3套两室一厅住房，从保质增值与居住角度分析，在西站附近上班，谢谢！

① 首科花园 ②丽泽景园  ③万年花城2期商品房。

回答: 你好，这几个小区各自有各自的特点：

① 首科花园，小区还不错，居住人群素质高，不过交通有些不方便，限制了其价值。但总体来看，还是值得考虑的。

② 丽泽景园，优点是新，交通方便。但毕竟是安置房，小区环境、管理、居住人群等方面都是一般的，总得来看是居住体验一般，保值倒ok，丽泽概念溢价高了一些。自己住的话，不是太建议，如果资金优先，倒也可以看看。

③ 万年花城商品房自然是不错的，在周围比较稀缺，交通方便，环境也还可以，居住属性和升值属性都ok。可以优先选择。

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