北京楼市：这里未来会有一些机会！

点击领取>>>北京小升初语数英笔试面试点招真题、分班考真题、简历模板1、提问：650w总价，目前回龙观板块有哪些盘值得考虑？融泽嘉园是否溢价过高？国风美唐是否也溢价过高？

回答：你好，这个预算，二手房，一般推荐老掉牙的融泽、金域华府、国风美唐。融泽确实有些溢价，国风美唐我认为还好。目前来看，回龙观没有明显降价的意思，还算比较平稳。不过当下有不少新房入市，有一定的分流作用，因此这里未来估计会有一些入手机会，目前不一定要太着急。

2、提问：京爷好，这两天望京疫情好像又不太乐观，请问疫情对价格影响大吗？如果望京疫情变严重今年年底到明天过年前后价格会持续下跌吗？

回答：要真是非常严重，那肯定会有影响，参考去年疫情，结果是：价格回撤，出现不少捡漏的房源。不过我认为疫情控制手段和经验都大有不同，相信疫情很快就会控制，影响也是短暂、且微弱的。明年的事情谁也说不好。

3、提问：您好，京爷，首套首贷，200w以下首付，工作地点在国贸，想买个小两居，刚需结婚自主，请问百子湾附近的观音景原和观音惠园怎么样？对比双桥片区，这里和双桥比哪个性价比更高？还有没有其他推荐？

回答：你好，观音景园和观音惠园虽然属于百子湾附近，但是离百子湾核心区域还是有些远，板块太偏了，价值被割裂了。这几个小区热度一直较低，并不是太推荐。双桥也是一般吧，五环外，贷款首先，好小区远洋一方又够不上。我认为还不如看看沿海、炫特之类的小区，至少流动性和升值性都不错。

4、提问：京爷你好，想听听你对  西城金融街，海淀万柳，海淀上地的分析，目前有朋友在这几个摇摆

回答：你好，这几个板块人群有点儿不一样，西城金融街，海淀万柳都属于传统高端板块，地段属于黄金地段，人群比较高净值，教育资源也是非常好的，不同的是，万柳教育资源相对均衡，金融街教育资源不均衡。海淀上地，属于被互联网从业者撑起来的板块，属于逆袭板块，也比较优质，不过人群和积淀还是有些差距。看你朋友喜好了其实。

5、提问：京爷，只有130首付，为了上班近，看来看去只能买南边 石榴园 大红门 角门附近的小两居。请问这边老破小买了以后会是啥结局。

回答：这个首付，只能牺牲一些产品和地段了，如果买小两居的话，大概率都是一些老房子了，升值性肯定一般。但是毕竟买房是用来住的，能满足自己的功能性需求还是排在首位的，预算有限的情况下，升值和功能性都是无法兼得的，也就是说无法十全十美。结局就是：涨得不多。

6、提问：今天看了个高楼层的小一居，采光很棒，但是刚好是那栋楼的管道层，有一根很粗的铁管沿着客厅顶边穿过（加压供暖用的）。房子的层高上倒是留出了管道的位置（屋内实测大概2米85），中介的意思是有足够高度做包顶，可以既隔音又美观。经验实在有限，想请问下京爷或者各位群友，有没有了解管道层的，是否会有很大噪音？如果做了包顶，会不会存在漏水或者别的风险？以及如果确实会有麻烦，大概折价百分之多少比较合适呢？

回答：你好，不同的小区不一样，所以不好完全给出答案。不过一般来说，这种是有噪音和漏水的风险，也会受人介意的。这种最终也会体现在流动性上，也就是说【便宜买、便宜卖】。这个可以根据历史成交价来对比，跟中介要一份。我认为5%左右的折价估计还是合理的。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》

7、提问：京爷好！请问百子湾沿海赛洛城和后现代城这两个小区，安全价位区间大概是多少？自己也做了些功课，这两个小区都是刚需上车盘，各自优缺点也很明显。基本情况是，SFSD，总预算550左右，两居优先，尽量五环内，不考虑学校，注重租金和保值增值。京爷有其他合适的小区推荐么？

回答：你好，一般来说无法直接准确知道安全价位在哪儿，每个小区每个户型价格都不一样。最好的方式就是要一份历史成交价格，当前成交价格应该比前段时间回撤一些，最近也有一些能捡漏的，可以重点关注。其实后现代城和沿海是我比较推荐的刚需上车盘，虽然品质不突出，但毕竟好地段、次新并不好找，沿海管理也在改善，交通未来也会方便一些。我还推荐朝青炫特两居，或者国美也有可能有小两居，或者朝阳雅筑也可以勉强看看，某种程度下有一定的性价比。

8、提问：请问老北苑区域的天月园如何（现在大概挂牌1400w，157平南北通透平层）？对比倚林佳园1400w，142平南北通透平层呢？哪个更适合入手？（其他小区年份和绿化密度啥的感觉都差不多）

回答：你好，老北苑各种天字头的小区当年热过一整子，但后续保值性升值性并不突出，而作为板楼的天月园在这附近算是可以的了，表现ok。不过毕竟是五环外，板块还是差了一些。而倚林佳园属于比较纯粹的改善小区，小区没问题，板块也很好，因此保值性和升值性一直不错。总体来看，我更建议倚林佳园多一些。

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