北京楼市: 关键逻辑曝光!

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1、提问：您好，我想问下大葆台那边的富锦家园怎么样？跟公益西桥和角门那边的富卓苑和西马金润一区比？

备注：预算500w左右，平米数80左右

回答：富锦家园除了周围公园还不错, 其他倒是没什么, 而且还是有些偏. 这附近未来会有若干个新盘建成, 包括已有的一批次新房, 会对这些小区价值造成挤压. 富卓苑还是有一定的性价比的, 地段交通都相对好点儿, 流通性一直也不错, 可以优先选择. 刚需者注意了, 刚需盘的逻辑在于: 地段和交通!

2、提问：京爷好，请问东直门民安小区值得买吗？目前想当个过渡，未来好不好转手？

回答：属于优缺点都比较明显吧, 交通方便, 配套成熟, 周围也热闹, 缺点是小区品质一般, 环境管理和人员素质受一些人诟病, 不少房子有噪音问题和遮挡问题. 如果是看中居住, 其实不是一个太好的选择, 但毕竟是东城, 很多人看中教育资源, 因此小区长远流通性是没问题.

3、提问：目前看好了两个小区的两居室，百子湾的金都杭城和朝青的华纺易城，能不能帮忙从未来升值性和地理位置等方面对比下这两个小区

回答：你好, 这两个盘都是我一直来推荐的盘, 产品在周围都有稀缺性, 特别是金都杭城在百子湾这个地块中属于标杆. 但相比而言, 金都杭城所处板块还是差了一些, 交通配套等限制住了其发展. 华纺易城在朝青还是非常不错的小区, 口碑也好, 配套成熟, 居住属性和升值性都比较突出, 同等情况下可以优先选择.

4、提问：京爷您好，本人在西边上班，最近看房看到朝阳亚运村的老房子，安慧北里安逸秀雅这几个对口陈经伦嘉铭西，就是菜小改名，但是听中介说今年有嘉铭本校的来这个校区上了，看小区房价也将近十万了，但是有很多一居感觉很适合上车而且还有个差不多的学校，问一下这个价格在朝阳是不是比较没有性价比？虽然是刚需但是也想跟大盘，现在这个价格会不会高位站岗？

回答：你好, 小区在朝阳自然有价值, 毕竟地段和教育资源都不错. 当前不得不说价格是有些高, 性价比在下滑, 不过整体市场在下降, 建议可以观望一下. 其实望京这边陈分的就降得挺多, 后续可能性价比更高一些. 

5、提问：你好京爷，最近看了常营对面的保利嘉园和富力阳光美园的一居改二居或者小两居，这个小区的流动性怎么样？现在得价格是否透支了未来几年的发展潜力？另外还看了通州的京贸国际城峰景，也在6号线附近，现房。对比上面说的两个盘，您更建议哪个？

回答：保利嘉园和富力阳光美园的关注度和流动性其实并不突出, 未来没有新的规划, 谈不上有大的潜力. 京贸国际城, 是可以考虑的, 长远潜力大(做好七八年的准备吧), 短期没有城里热点区域的小区表现好, 比如回龙观,朝青的次新房.

6、提问：京爷，奥森春晓和龙湖云璟这俩新盘，辛苦从交通、商业配套、教育资源、医疗资源四方面进行点评，谢谢！

回答：你好, 商业配套、教育资源、医疗资源,这两个盘其实都差不多, 没太大的却别, 奥森春晓的地段还是好一些的. 这两个盘最大的区别应该会是产品的区别. 其实目前来看, 龙湖云璟的很多信息都未知, 很难去评判. 奥森春晓有自己的优缺点, 但总体来看, 还是可以入手的. 

7、提问：京爷，想在东城买个一居或二居，主要解决孩子上学，预算总价六百万以内。麻烦您帮忙推荐。

回答：你好, 如果希望学校好一些, 可以考虑东城的北面, 可以看看和平里地坛小学，安外三条等, 找对应的房子即可. 如果希望两居, 估计得往南面看, 考虑永外, 看看华龙美晟是否有合适的房子.

8、提问：请问星爷，已有和平里小两居老破小学区房，考虑老二想换望京的宝星园三居到太阳宫金星园。金星园和宝星园的预计涨幅您是怎么看的呢？另外金星园这个小区如何？

回答：你好, 选择这两个都没问题, 都是好板块的次新房, 当然, 都不算品质很好的次新房. 但是因为板块和次新这两个因素, 就足以让其保值还可以. 总体来看,  金星园的地段和教育资源还是更优质一些, 可以优先考虑.

9、提问：京爷您好，sfsd，200总首付，核心需求是半小时通勤到望京西，有几个意向，按目前满意度排列如下：

① 星源国际，面积大，各方面都还行，但商住增值性不好，物业较差

② 盛和家园1居（勉强改2），最大缺点是朝北，其他都满意，但怕全年没阳光

③ 北苑紫绶园正规两居。和城里比配套差不少，没大短板，但是出五环了，感觉有点不舒服

④ 花家地各种老小区，朝向可以，学校可以，但太旧，怕未来不好换房

⑤ 世纪村一居，朝向还行，但户型有瑕疵有点歪，且顶层，学校应该还不错

请您帮忙详细分一下这几个选择，另外朝北户型真的全年无阳光吗？

回答: 你好, 以下是我对这几个小区的评价:

① 星源国际, 常年洼地, 价格一直低于北京大盘, 原因很简单: 有办公, 人员杂, 市场接受度低, 总之居住体验和升值性都一般. 不建议

② 盛和家园在周围其实并不突出, 活动空间受限, 塔楼设计, 容易出不好的户型和朝向. 朝北确实是一个比较大的硬伤, 并不是太建议.

③ 北苑紫绶园, 小区在北苑倒是属于中规中矩的小区,虽然管理和环境不算好,但好在价格实惠, 流动性还不错, 而且两居, 也能满足居住需求. 没有大原则性问题的话, 可以考虑.

④ 花家地的优点在于地段和学校, 当然小区是老了一些, 但是七八年内流动性问题不大. 这个小区对于你这种预算来说, 倒是有性价比.

⑤ 世纪村一居, 顶层, 也是比较尴尬, 低买低卖吧. 

朝北的, 确实几乎没有阳光, 光线差, 只有高楼层光线才好点儿.

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