北京楼市：当下，一定要盯紧这类房产！

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1、提问：西山回迁房（门头馨村，京泉馨苑）和西三旗建材城东西区，选哪片？想买550万两居，先出租，说不定会自住

回答：虽然西三旗建材城老了一些，但是毕竟板块、交通还是不错的。其价值在于高薪产业外溢，以及昌平郊区人们对于海淀学籍的需求，所以小区虽然一般，但有价值支撑。西山回迁房还是太偏了，里面居住的人群很多也是本地人群，未来流动性和升值性其实是受限的，交通差，出租估计也不容易。

2、提问：京爷，最近再看朝阳学区房，看了朝外学区的慧忠里，白家庄小学所在的团结湖一带，清华附朝阳学校所在的三新源里，太阳宫的人朝分，近期准备再全面了解一下。需要卖掉现有房子大约400多万，不想占用手中存款，之前京爷也说老破小风险考虑入手最小户型，觉得很有道理。考虑学校和未来租房舒适度，想问问哪个区域性价比更好一些？

回答：从学校来看，肯定是朝外学区和人朝强一些，但是热度太高，人满为患，有一定的风险性。现在价格也降得挺低的了，当然还有一些下行空间。如果小孩好多年后才上学，倒是可以考虑。至于居住环境，还真挺一般的，这也是没办法的事情。白家庄小学，倒是朝阳传统的好学校，总体来看，是有性价比的。清华附朝阳，差一些，未来似乎也在进步，安全性比较高。看咱们的期望值了，要是期望值不是太高，白家庄倒是可以考虑的。小孩多年后上学的话，也可以考虑慧忠里。

3、提问：京爷好，紫竹院周围哪个小区生活品质哪个更好些？

回答：你好，可以重点看看车道沟南里，建设部大院，紫竹院南路4号院，车公庄西路20号院。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

4、提问：京爷您好，我们目前在望京两居。想要换房，子弹有限，卖了房子加上贷款应该能接受九百万左右的房子，换房要兼顾孩子上学和居住，我们目前都在望京工作，相对比较稳定。比较纠结的是换望京的小三居还是东城的两居。您有什么建议么？是该在东城还是望京置换？如果东城有推荐的么？希望您给予指导，谢谢?

回答：你好，目前学区都不好说，只能说理论上的事情。东城目前比较优质的还是和平里，而且对于你来说，上班也相对方便一些，不过涨得确实偏多了一些，未来一两年不能说没有风险，中关村万柳和德胜都是意想不到的暴跌。其实如果对学校追求不高的话，直接在望京就挺好的，居住、通勤、上学都兼顾了。

5、提问：京爷您好，以下三个小区的两居比较，哪个更好些？国风美唐二期两限房（南北、全南、东西都有）、公园悦府南向两居（卧室小）、融泽嘉园（南北、2期全南无二次采光）。我看现在这三个小区价格都下来了一些，和去年年底比是不是还是高位呀？适合入手么现在？

回答：你好，总体来看，在回龙观都是不错的小区，都可以选择。相对来说，国风美唐和融泽嘉园房子里住着还是强点儿，公园悦府南向卧室太小了一些，住着难受。未来可能还有稍许回调的空间，但大幅回调估计也难。可以变观察着挂牌量的变化。

6、提问：双井华腾园作为改善置换的选择，升值空间怎么样呢

回答：你好, 华腾园小区在周围还是有一定的性价比的, 小区虽然密度大, 户型差了一些, 环境不算突出, 但对于小改善客户来说, 在周围确实没有太多的选择, 也算是某种意义上的稀缺吧. 升值性尚可, 属于周围大盘的类型, 买这个小区问题不大, 可以考虑. 

7、提问：京爷，手头闲钱想买个房子，主要考虑保值升值，150万首付，300万总价的房子。有推荐么？区域板块不挑

回答：你好, 300万, 如果考虑投资, 能选择得并不多, 升值性也会相对一般. 比如, 我一般会推荐炫特, 金港国际,之类的, 这是少有的好地段, 低总价次新小户型. 或者再积累一些时间, 加点儿钱, 这样选择就稍微多点儿了. 现在买入, 短期收益其实一般, 非刚需可以考虑理财，当然有性价比高的或者捡漏的也可以考虑. 京爷一向认为，房产投资看中收益，买入时间点非常重要，北京房产已经过了随便投资的年头了,逻辑完全变了！当然，刚需可不一样，更多需要考虑的是如何上车！

8、提问：京爷好，2500万左右的预算，有推荐的地方么？

回答：你好, 选择好板块, 稀缺房产都没问题. 比如海淀的万柳, 世纪城, 四季青的次新, 都是没问题的, 还有一些零星的板块内稀缺的小区, 比如紫金长安就是一个不错的选择. 最近海淀树村的几个项目, 也可以重点考虑.  朝阳这边, 可以重点看看东湖湾, 保利中央公园等(这几个小区不着急), 朝阳公园附近的泛海等; 西城的中信城, 朱雀门, 一瓶等. 东城的海晟名苑. 以上都能实现升值和居住兼顾. 

9、提问：京爷，请问常营万象新天和安贞西里的一居室，哪里更适合投资，保值增值？

回答：你好，这两个小区各有优缺点，安贞西里地段好、管理没问题，但是楼龄老；常营万象新天，小区新，有一定的品质，地段差点儿。短期内，如果不是有硬伤的房子，这两种选择的收益可能会差不多。但是如果把周期拉长，常营万象新天的楼龄、品质优势会凸显出来。

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