1、提问：京爷，看中了一套房，中介催着报备，这个会对我产生什么影响呢？麻烦京爷多说两句关于报备、谈判的套路

回答：说实话，套路一直都在，但都得具体情况具体分析。中介催着你报备，无非是为了：1、给你制造紧张的气氛；2、试探你。最终目的都是促成交。中介这一行业赚的就是信息差的钱，很多时候你还真不太知道真假。比如你报备后去约谈业主，谈的过程中中介给你说后面有好几个报备的呢，你不买，其他人就买了，这是常见逼定套路。正常情况下很难去判断，除非有一些内部中介朋友给你信息，或者你能做一些推理（如果看房的人不多，中介却说很抢手，那明显矛盾），或者你也可以直接问中介，能否把最近带看记录给分享一下，如果愿意给，那中介人还是比较靠谱的，要是不给，有可能就不想让你知道太多想套路你。总体来看，我的建议是：要本着房子是否值得买去决定，如果房子有性价比，且你是刚需，那就可以买；要是房子性价比不行，管他怎么套路都算了，反正现在市场又不是买不上房；如果不确定是否可以买，那就去找历史成交价情况，进行参考，至少最近价格得回撤一些才算合理。

2、提问：京爷你好，想问问你觉得芍药居9号院怎么样？主要担心楼龄，以及没有小区环境，就几栋楼，沿街还有噪声

回答：你好，如果抛除学校这个因素，仅从小区的角度来看，这个小区也是比较尴尬，活动空间受限、交通一般、靠近高速，并不是太好的选择。另外，学区溢价也是一个问题，毕竟对应的学校人满为患，这个小区还不够强势，未来也有不确定性（不像某个小区业主强势一些，学校还是在小区里面）。

3、提问：京爷，您好！想请教一下，六层小板楼的五层，即将装电梯，房价会比没装电梯大概高多少呢？

另外，房子前面一排是饭店，右侧是小区外的一个公共厕所，不知道这样算不算硬伤房？比没有这些情况的房子，价格一般会折损多少呢？

回答：装电梯后，小板楼的五层，从理论上讲，应该会比原来黄金楼层2、3贵一些，最终成为最好的楼层。高出多少钱不好说，我认为5-10%左右都合理。后面一个问题，那肯定是有硬伤的，饭店使得人员嘈杂，公共厕所也一样，有人介意。硬伤折价这种事情还真不好给出具体数据，可以翻看历史成交数据，作为参考，如果没有的话找我微信要。

4、提问：京爷好，之前看您推荐过金港国际这个小区，我也关注了一下。除了因为楼龄略长显得旧一些之外，小区环境、密度、配套都不错。似乎普遍认为金港是周边的品质改善盘，那买里面的开间或一居用来上车可以吗？居住体验和升值前景如何？（考虑到总价以及一居户型不太理想，个人更倾向于开间。）

回答：可以的，没问题。虽然有些人不太喜欢小户型和开间。但是这类产品还是比较受年轻人和投资客喜欢。大家可以想想，：预算有限，但又不喜欢老房子，且不需要很大的空间，希望地段好，这是不是很多年轻人的需求。那么问题来了，在东部，能符合这种需求的小区是不是很少？！而金港国际小户型在某种程度上满足了这些需求，因此有其价值。

5、提问：请问综合对比，是马连道达官营的板块好还是天坛永定门的板块好？

回答：你好，从板块的角度来看，马连道达官营板块还是好一些的，毕竟是西城，热度一直也挺高，所以保值性和升值性都不错。天坛永定门是近些年开始受一些关注，主要原因是教育均衡性大趋势，以及东城学籍上车属性和安全性。不过整体积淀还是没有马连道达官营板块强。

6、提问：您好，在金融街附近上班，刚需购房，首付控制400左右吧，希望离单位近一些，目前月坛三里河附近的老房子还可以买吗，或者南边西站的丽水莲花，玺源台，这些比较迷茫求指点求推荐

回答：你好，月坛三里河附近的老房子还可以买，现在在去泡沫阶段，泡沫去掉了，其价值就会稳固，就相对安全了。丽水莲花，玺源台自然可以买，保值性和升值性都没问题，当然学校相对一般。其实就看你的需求了，如果现在没有小孩，或者小孩比较小，对学校确实有期待的话，德胜、月坛反而可以考虑，还有一定的降价空间，未来性价比会凸显。广外最近价格倒是有些偏高，可以观望后续房价变化情况。

7、提问：京爷好，在北京房价普涨的背景下，如果通州限购不取消，通州会不会因为缺乏流通性不涨或涨幅很小呢？

回答：现在通州楼市就是这个问题，限购太严格了，内生市场又没有起来。所以整体来看，如果整个大盘普涨的话，通州很有可能会低于大盘涨幅。但是我认为，运河核心区域的几个次新有望实现较好的涨幅。因为这个地段实在太稀缺了，大部分人都知道这里有价值，大家都盯着，所以到时候肯定是能走一个不错的行情。事实上，这几年，北京楼市一直是分化的状态，有涨的，有跌的，只有摸清楚了其内部逻辑才能选对有价值的房产

8、提问：京爷，你好。资金有限，看了安贞西里小区，环境地段都很好，但房子太旧太老了。请问京爷，偏重于投资，安贞西里的小房子和富力阳光的大房子哪个更保险一些？

回答：您好，我经常推安贞西里，是因为地段好、环境还行、管理还行，但是因为楼龄的问题，所以比较适合自住和保值，未来大概率不会有坑，能跟上或者略微超过大盘，但并不是太合适投资，因为有其他地方选择。富力阳光小区是新，但是有点儿偏，我认为保值没问题，但是升值属于比较滞后的那种类型，也就是大盘起来后，它才能跟着走。当前，我认为投资热点可以朝着丽泽或者丽泽外溢看，这是短期内确定性比较高的区域。

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