北京楼市：这类房产回调严重！

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1、提问：京爷，请教您，首付金额差不多的两套房，都是满五唯一，室内面积感觉差不多大，五环外的天畅园顶层东南向162平，略微改造即可，四环外的望京丽港美度无电梯顶层南北通透138平，需重新装修，选哪个比较保值？另外，最近感觉各板块都新上了不少大户型，和房产税预期有关吗，建议继续观望吗？

回答：你好，这两个都差点儿意思的小区，天畅园小区本来升值性就有些一般，顶层更是需要慎重。望京丽港美度，小区热度较低，活动空间很有限，很多人都不知道这个小区，顶层也是比较尴尬。总体而言，望京板块稍微好一些吧。目前大户型确实在增加，主要是：1、大家对市场的预期差了一些。2、交易链条打断，放贷慢，改善成交肯定差。3、经营贷被严查，杠杆额能力差。所以总体来看，除了学区房，改善盘下降得多一些（当然也得具体楼盘具体分析）。

2、提问：京爷，你好，天通苑社区很多，该怎么选择呢？东苑几个区怎么样？

回答：天通苑社区非常大，最好的是中苑，价格也高，然后口碑还不错的是北二，环境好一些。另外西一区也还不错，是天通苑最早的样板小区。天通苑东这些年受一些关注，主要是新地铁的原因。东这三个区其实都差不多，东三36-63号楼相对好一些，楼体造型设计好点儿，其他没有太大的区别，整体环境都相对一般，停车难了点儿。三个区整体涨幅不是太突出，东三区靠近地铁，可以稍微重点选择。

3、提问：京爷您好。家里两人工作在朝阳门和东单，周边有哪些值得关注的自住改善盘呢？重视通勤不考虑学区，目标是1000w以下的三居。

回答：你好，现在整体趋势向下，所以未来还是有不少机会的。我比较推荐四惠东恒时代二，金地名京，凯德锦绣，朝青华纺易城。这些三居都是1000出头，未来有可能可以1000左右，可以重点关注。除了，这些，就得下一个档次了。

4、提问：京爷您好，对于同样价钱来说，购买回龙观的次新二居室和旧一点的小区的三居室，哪个更容易保值，如果二居室以后有换房成本，而三居室不换房呢？

回答：仅仅是房产升值性来说，肯定是次新二居室强一些，原因很简单：1、回龙观有大量的非次新经济适用房，这样使得次新盘显得比较有稀缺性，特别是次新商品房。这个从以往的数据就可以看出：那几个次新商品房涨得非常不错。2、虽然很多人都希望尽量大，但是次新两居的总价比较合适回龙观的定位，回龙观的人群基本上是属于刚需上车客，两居的功能性和总价比较符合他们有限预算下的需求。所以次新两居的流通性非常好。不过，换房确实是有成本的，如果很快就有住不下的困扰，那选择旧点儿的三居也是可以的。

5、提问：你好，润泽悦溪的中高层南北和世华龙樾的中高层南北，价格相差无几，面积润泽悦溪能大出10平米，从板块和发展潜力上看，不知道该选哪个。

回答：虽然两个都非常不错，但世华龙樾毕竟在海淀，而且在周围属于比较稀缺地存在，相对于次新扎堆的新北苑，潜力还是更大一些。

6、提问：京爷好，作为刚需房居住sfsd，预算+贷款1300w，想看看能保值的二手房和新楼盘。在东三环工作，希望楼盘在东、东北或东南。总之通勤>小区环境>学区。性价比越高越好。

另外请教下，凯德锦绣、和光悦府与东三金茂府分别如何？

回答：你好，不知道你想买几居，从性价比来看，可以重点看看：a派公寓，乐成国际，富力城D区（估计两居），首城国际，凯德锦绣，润枫水尚，天鹅湾，望京上京新航线。凯德锦绣小区品质和环境还不错，可以考虑考虑。1400的预算，就没必要买和光悦府了，有些浪费。东三金茂府周围界面还是差了不少，性价比低了一些。

7、提问：想问下朝青的朝阳园，朝阳无限和国美 ，华纺易城，罗马嘉园，兴隆家园比较如何

回答：你好，以下是我对这几个小区的看法：

① 朝阳园，小区管理还不错，未来交通还更方便。但是户型比较一般，得房率低，原来这个小区比较受欢迎，慢慢就没落一些。但总体保值还是可以的，性价比不太高倒是。

② 朝阳无限，对于刚需盘来说，品质虽然一般，但小区内部倒还ok，就是交通等一般，居住人群素质杂一些，价格一直表现得一般。

③ 国美，次新刚需盘，流动性代表，升值性不错的小区。缺点是乱了一些，地铁远点儿。总体来说，是个刚需不错的选择。

④ 华纺易城档次明显高一些，环境也不错，属于改善性价比较高的盘。

⑤ 罗马嘉园，口碑在变差，这些年来升值性都打折扣，不过好在位置还不错。

⑥ 兴隆家园，刚需上车盘，流动性很好，未来地铁加成，有些潜力。

总体来看，看你的预算了，预算高，选择华纺，预算有限的话，选择国美，性价比会高一些，升值性相对强点儿。

8、提问：提问，京爷，朝青板块有什么推荐的小区吗？除了炫特之外的。。首房首贷，首付130-150

回答：你好，还可以重点看看青年汇，小户型一居室虽然朝向不好，但交通便利，配套成熟，所以一直来卖得还不错。

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