北京楼市：年底或是不错的窗口！

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1、提问：京爷您好！现有彩虹城房子想换到海淀西北旺（茉莉园、中海枫涟）或者马连洼（润千秋）不考虑学区，请问现在适合卖出吗？另外买入节点呢？谢谢！

回答：你好，彩虹城的房子涨幅在北京不算突出，如果要卖的话，现在也是考虑出手的。当前市场比较适合先卖后买，如果手头的房子不好卖，或者要降价很多才能卖的话，可以稍微等等，一般年初会好卖一些。最理想的情况是，彩虹城的房子以合理价格正常出手，然后再观望一下二手房，未来会有比较多性价比高的房源出来，也许能捡个漏，不出其他政策的话，年底前或许会是一个好窗口，最近放贷稍微快了一些，我们需要持续观察市场和政策。

2、提问：考虑三居或者四居，觉得远洋万和城、亚运新新家园、东湖湾、臻园都不错。现在有一些纠结，请您给指点迷经：

① 远洋万和城合适的户型是两个房本，房产税如果出来，这种两个房本的是不是更难换手？未来可能会跌？

② 亚运新新家园我是挺喜欢，环境好，得房率高，可家里人嫌老嫌周边没商业。

③ 东湖湾各方面都不错，就是贵。目前是不是有点高位接盘的意思，是不是可以等等。

④ 臻园周边环境差一些、采光也需要挑楼层，就是比较新。1-3的学校好一些，孩子上学也能兼顾。

您觉得我和家人的想法对么？您觉得哪个或哪两个可以重点关注？

回答：① 两个房本确实有劣势，也有人会介意，未来房产税会有什么影响，得看具体实施情况。小区品质其实还挺不错，流动性不用担心。

② 亚运新新家园适合比较看中环境、喜欢安静的人考虑，这个盘周围环境非常不错，但周围还是缺少一些生活便利，所以热度相对低一些。

③ 东湖湾是比较值得考虑的一个盘，属于区域标杆之一，贵是有贵的道理的，当然被投资客热炒，所以价格有些溢价，不过最近踩盘结果来看，未来还能回调一些，建议可以重点关注。

④ 臻园品质管理还可以，密度确实高了一点儿，如果楼层高一些的话问题不大，最近这个盘潜力还可以，未来阿里就要在附近入驻。周围的界面可能会稍微变好一些。但总体来看，还是没有东湖湾优质。

3、提问：相中几个小区，但最近不想入手，打算2年，或者三年后买。您估计涨幅给排排序。分析一下优缺点。1.世华龙樾 2.领秀新硅谷3.上林世家（这个贵点，比较吃力）还有啥推荐的楼盘吗？

回答：你好，这里面，上林世家和世华龙樾肯定是优先选择，毕竟层次还是领先于领秀新硅谷。上林世家和世华龙樾各有优缺点吧，一个是朝阳，一个是海淀，一个是五环内，一个是五环外，差别不会太大，看自己需求来选择即可，如果看中教育，尽量选择海淀。当然，上面三个小区升值性都没有问题，都可以考虑，以往的数据来看，世华龙樾比较突出一些。我还比较建议重点考虑橡树湾，属于板块稀缺房产，居住属性和升值属性都还不错。

4、提问：京爷好，首套首付180，在复兴门上班，刚需，想买个小两居，保值性和流通性尽量好一点。马家堡附近的房子可以吗？想着19号线通车以后在金融街站下车通勤也还比较方便。或者有其他推荐的板块吗？

回答：你好，马家堡板块总体来看交通方便，价格低，是小刚需入手较为合适的板块。不过因为板块房子偏老，或者房子品质偏差，升值性倒是不算很突出。不过预算有限的情况下，还是值得考虑的。根据你的情况，还可以往公益西桥走走，富卓苑就是一个流通较好的盘，热度较高，对于小刚需来说有一定的性价比。或者看看草桥的冬季星空是否有合适的小两居，整体板块也还不错。另外，这种市场下，不排除草桥欣园也有可能有你可以够得上的小两居。

5、提问：京爷好，想咨询一下想买清退的房源应该是从什么渠道呢？找中介还是直接去售楼部呢

回答：你好，理论上售楼处是最快的，多跟销售联系，或者多加几个中介，会更容易第一时间了解到。当然，如果直接去售楼处看，往往拿不到返佣，毕竟有人脸识别。所以可能最佳方式还是：找中介去售楼处，然后把接待的销售微信加上，叫他有房源立即联系你。

6、提问：最近通过绿中介买房，签合同之前只是简单问了下资质情况，也没有具体审核贷款资质，虽然最终没有出现问题，但总觉得有风险，怕有意外贷款批不下来之类的，请问这个流程合理吗？因为签合同在前，银行审核在后，如果最终银行批贷出了问题，我是否要承担违约责任？

回答：你好，一般来说不会出太大的问题，但不能100%保证，出了问题，中介一般也没啥责任，毕竟银行批贷是银行的事情，跟他们没有太大关系。所以你需要自己多上心，跟中介沟通自己的情况，确保后续都顺利一些。

7、提问：您好，东五环绿城沁园这个楼盘如何，请帮助分析下，谢谢！

回答：你好，这个盘作为刚需盘，在当下的朝阳还是有一定的稀缺性的。优点是有小户型，地铁盘。缺点是周围界面稍微差了一些，有些房源可能会有些噪音问题。不过总体来看，这个盘的小户型还是比较有价值的，毕竟低总价小户型在朝阳真不多，而且新房杠杆高，有其性价比。

8、提问：京爷好。最近在看大望路附近的上车盘，感觉后现代城楼龄、位置和配套都相当优越，但是价格却是周边小区的洼地，是有什么硬伤吗？如果5年后置换好不好出手，升值潜力怎么样？

回答：其实后现代城是有一定的性价比的，优点是地段还不错，配套很成熟，价格合适，比较适合刚需上车。跟周围的一些品质小区比起来确实差一些，比如密度高，管理差了一些。但一分钱一分货，对于刚需来说还是有性价比的，升值至少能跟着大盘。流动性较好，未来置换不用担心不好卖的问题。

9、提问：京爷您好！昨天咨询过您，两人一个在望京，一个在西北旺，想入1000万左右三居，您给推荐了中间的15号沿线。最近我们也看到了新北苑的世华泊郡、润泽公馆、中铁国际城、福熙，以及亚奥金茂悦，想问下您觉得这几个小区怎么样呢？跟我们需求的契合度高不高？想兼顾自住品质和升值。

回答：你好，新北苑肯定是一个非常不错的板块，对于你们来说，其实也是可以接受的板块，我昨天也想推荐来着。推荐理由也比较简单：这个板块整体界面非常不错，而且都是品质好的次新小区，这种板块在北京不是太好找。而且新北苑接受五环里以及望京的外溢，所以升值性一直非常突出。总体来看，居住和升值都能兼顾。这里面除了世华泊郡稍微差点儿意思，其他都是非常不错的小区。另外，亚奥金茂悦品质很好，就是周围差点儿意思.

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