北京楼市: 当前，多大能力办多大事儿！

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1、提问：京爷好。刚需自住，在石景山永乐东区看上一套正朝南的房子，户型也可以，但是是塔楼，两梯十户，家里人都说塔楼人多还乱，要坚持找板楼。请问塔楼真的比板楼差很多吗？

回答：北京买房，有很多参考因素，能尽量好肯定尽量好，但是预算有限，那就得牺牲一些了。理论上板块确实比塔楼好，主要原因是：密度低，户型容易做成南北通透。因此同等情况下，往往板块住着相对舒服，价格也更高。结论是：能板块尽量板楼，但资金有限，遇到塔楼朝向好，比如全南就还不错，那也不是不能考虑。还是那句话：多大能力办多大事儿！

2、提问：早上好！我想请教一下：在西城区西直门地铁站附近上班，首房首贷，打算买总房款五百多不超过六百万的房子，请您推荐一下。谢谢您！

回答：你好，如果考虑西城的话，一般考虑广外了，比如看看马连道中里这样的老小区，弄个两居，也带点儿学校；东城的话，看看永外，比如华龙美晟，有一定的价值；海淀可以看看学区溢价低的板块老房子，比如附近的海淀小西天文慧园之类的，或者往西看，如口碑还不错的恩济里小区。

3、提问：京爷好！最近在看二手房 想请京爷给参谋参谋，我俩的情况大概是，两人北边互联网公司上班（望京阿里，西北旺腾讯），京户，首房首贷，想找一个120左右三居，主要自住兼升值保值，总价1000-1100左右，不知道有什么好的小区推荐不？

回答：你好，鉴于你两工作地段，两人纯地铁方式，都较难实现较好、直接的通勤，所以还是尽量考虑至少有一个人开车。一般可以有三个思路：1、两个人工作地段中间，一方面，折中本来就是一个比较自然的事情，另一方面，你们两的工作应该不一定固定，所以买一个中间地段，灵活性会高一些。比如可以考虑15号线沿线或者附近的小区，地段好，也算属于中间地段。可以考虑的小区有逸成东苑、紫薇天悦，现在价格有些高，但近期都有回落的空间，看看能够捡漏，或者观望一下。2、靠近其中一个人（西北旺），可以看的主要是中海枫连山庄（看看价格是否能回落）、最近几个新盘，幸福里，树村项目。其实上地、西二旗也可以考虑，比如上林溪、领袖新硅谷、当代城市家园等。3、靠近另外一个人（望京），这里面选择次新即可，比如北京香颂、澳洲康都、宝星园、大西洋新城之类的，最近有回撤的空间。以上的选择，保值和升值性都非常不错。

4、提问：通州的北京one怎么样 为什么比周边便宜好多？十年以上的话能跑赢大盘嘛？

回答：这类属于非传统住宅，里面房屋类型和人群不纯粹，有不少人介意，而且交通比较一般，未来升值性也受限。建议有条件的话，还是尽量不考虑了。

5、提问：你好，观景园和世华龙樾西区，中高层二居室，仅看小区（因为都没学区）的情况下如何选择？

回答：整体来看，世华龙樾西区可能会强一些，交通更方便一些，热度也高，观景园周围有几个类似的园，交通比较一般，热度相对低点儿。

6、提问：京爷好！请教一下，有个房子，业主抵押给了担保公司，现在业主钱还不上了，房子过户给担保公司卖。这种房子可以买吗？会不会有什么风险？

回答：你好，说实话，这种房子不一定没有风险，非银行按揭抵押的，理论上业主都有隐藏债务的可能，到时候比较麻烦一些，到时候即使打官司打赢了，那也折腾人。

7、提问：京爷，看了台湖的城市之光东望，目前比较冷的大环境下没有降价，123平边户总价660多万，sfsd手里有首付260万，相当一部分是借的，通州华业东方玫瑰有套64平小房子明年满五卖了之后能到手一百万把首付还掉一些，求问现在出手城市之光东望123平，明年上半年卖华业小房子，可行吗？东望这个价格现在能出手吗

回答：对于东望，现在的价格其实是有一定的性价比的，毕竟现在的新盘价格都较高，对于这个盘未来下行空间也不大，总体来看，如果符合你的要求的话，我认为是可以考虑出手。另外，明年上半年卖通州华业东方玫瑰的房子期望不要太高，至少要做好半年卖出的准备，毕竟通州本来就不是太好卖，明年估计也没有明显行情。

8、提问：京爷你好，我在小关东街这块买了一个二手房，小区没有物业。最近发现小区管理确实太不完善，昨天发现我家单元楼的门禁被人故意损坏（可能是不想买门禁卡）。向小区居委会反映后无人回应，小区居委会不作为，想问这种情况应该怎么处理？

回答：你好，这种情况确实不大好弄，只能说给市政热线或者市长电话留言或者打电话试试了。物业确实比较重要，直接影响居住体验，对小区的房价影响也较大。

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