1、提问：京爷您好。我有一套贷款房，但只上了配偶征信。家庭有些富余资金，考虑买二套，看中了350万左右的标的。由于北京二套门槛太高，现有资金够不上，jlh虽然能解决首付但我个人流水满足不了月供条件。您看这个情况是等几年多积累积累，还是趁市场稳定找亲戚朋友借些钱？

回答：你好，如果是自己确实刚需要住，建议还是考虑借钱找时机上车；如果是单纯想投资，那没必要太折腾自己，未来北京普通房产的投资套利价值其实不会很大，除非遇到行情，而且即使有行情，也不会像以往行情那样翻番了。如此一来，纯投资，没有行情的痕迹或者捡漏的机会，没必要强上，可以先积累积累钱，边看边观望。

2、提问：京爷您好。我们工作单位在知春里和车公庄（主要考虑车公庄，因为知春里的工作可能会换），首房首贷，用预算600-650左右最高不能过700，两室的房子。考虑自住，因为打算要小孩所以多少要考虑些学区。京爷在朝阳和海淀有什么推荐的吗？

回答：你好，如果是考虑上班方便的好地段的话，不超过700万预算，应该是以老房子为主。如果考虑教育，可以往西边看，看看学区溢价不太高的花园村之类的房子。当然目前海淀学区政策比较不稳定，先上车也可以，找环境还不错的小区即可，比如往西边恩济里，往上走文慧园、北影小区等，学校倒是相对一般，但居住还是相对比较舒服的。朝阳的话，就考虑考虑亚运村嘉铭吧，有些教育资源，板块也还可以。

3、提问：京爷你好，总预算850左右，首套首贷，中关村上班，目前看了一套清河的房子，怡美家园，南北通透的两居，板楼4层，无电梯。感觉主要缺点是小区老了点，2021年的，老小区，物业有点差。不过综合来看，感觉还可以，离地铁近，对口学校实验二小。请问下，后续从升值考虑，这种2001年的老小区，现在值得入手吗？主要是担心如果我后期出手，估计房龄有个30年了，不好卖。或者这个预算，在清河，上地，永泰这块还有没有值得推荐的小区？

回答：你好，怡美家园，优缺点都比较清晰：比较早的社区，板块、交通、配套都不错，但随着楼龄的增加，确实有些慢慢衰弱的迹象。不过总体来看，小区所处板块还是非常优质，价值其实是有支撑的，未来流通性不算是大问题，至少保值问题不大。其实周围的上林溪、领秀新硅谷等，还有西小口莱圳家园，都是不错的选择。

4、提问：京爷好，最近看圆明园西路2号院和厂洼这二个片区，2号院新一点，厂洼是84年小区，小二居58平左右，在学区，升值和未来流通性三个方面请您分析一下。

回答：你好，学区方面，目前都不好说了，总体来看厂洼所处板块更好一些，但短期有学区的不确定性，长期还有价值。而圆明园西路2号院里面有新点儿的房子，居住体验其实挺不错，溢价也低，未来安全性和流通性应该没问题，更稳健一些，如果没有学区要求，可以优先考虑。

5、提问：现在在纠结两套房：1.动物园宿舍，非顶层，1982年，单价9万左右（满五唯一，含税折算下来的平均价）；2.志强北园，顶层，1996年，单价也9万左右（不满二，含税平均价）。上次您建议避开顶层，但是不知道楼层和楼龄对以后保值增值的影响哪个更大？麻烦您帮忙看看这两个选择哪个更适合目前十来年自住、以后方便出手甚至保值增值？因为我们预算范围500多万的小西天附近的红联南北村、索家坟好多都是顶楼了，确实有点难选。多谢！

回答：你好，楼龄太老和顶层属性，对于老房子来说都是较大的硬伤。假设你短期居住，比如说三五年，那买动物园宿舍这种非顶层的房源还是更可以的选择。如果你要长期居住，比如说十年，那楼龄问题会凸显出来，这样使得志强北园价值高一些。

6、提问：京爷好，我家在朝阳双桥远洋一方有一套两居，去年年末到现在涨了10%，但似乎没跑过大盘，没回到2017年的顶位；目前有去其他城市置业的打算，不知道是不是个好的卖房时机。请帮忙解答，谢谢！

回答：你好，远洋一方在周围有一定的稀缺性，适合上车和保值。如果要卖出，那就得找跑赢大盘的标的，这一块你得好好寻找标的。对于置换时间，我认为现在就可以挂出来，有合适的价格和付款方式可以考虑出手。

7、提问：京爷您好有个关于贷款的问题，贷款买了一处旅游房产，购房正式合同已签，结果银行说贷款批不下来，期间多次联系银行面签人员，都说贷款没有问题，房产销售说面签后银行贷款审批通过才可以签正式合同，所以如果现在签完正式合同后再说贷款没有通过，是否可以追究银行责任，目前银行说只能让开发商找房管局改合同改成全款，麻烦您给个建议，只能全款吗？会造成我股票的很大损失这个也只能自己承担吗

回答：你好，你这种情况只能尽量去沟通协调了，如果没法批贷款，只能全款了。开发商销售和银行确实都比较狗。

8、提问：京爷，24年小孩上学。1. 海梓府和金域东郡最近几个月涨得厉害，如果想买的话您说要不要观望一下？啥时候入手会比较合适？我担心现在购入会高位接盘。2. 据您的了解，通州目前有学区较好的新盘或次新盘吗？3. 若果考虑东西海或者朝阳，您有推荐的区域吗？谢谢！

回答：你好，1、亦庄这几个盘确实被炒得比较厉害，涨了不少。大家看好这里的原因在于学校，但是学校还没有成长起来，如果24年就要上学，不一定能享受到比较好的教育资源。

2、通州目前可以看看运河三角区的京贸国际城，北小的学区，还是有些价值的，买入时机我认为比亦庄强一些。

3、东西海学区，最近估计会凉一些，可以去差点儿的板块买入，风险小一些，比如考虑东城永外板块。朝阳的话，那就考虑陈经纶嘉铭和陈分吧，有些性价比。现在都不用太着急。

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