北京楼市: 成交量有些些回暖~

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1、提问：京爷，我听中介跟我说，最近成交量起来了？市场是要回暖了嘛？

回答：中介确实没有骗你，成交量是起来了，但跟楼市真正回暖是两回事。前段时间，市场非常冷，但业主心气还高着呢，没有感受到市场正在快速下滑，不想降价，而买房者则选择观望，成交量自然非常低。但是随着时间过去，不少业主发现市场对其不利，于是开始降价，而哪些着急卖房的业主，开始大幅降价。很多降价的幅度已经触及客户心理价位，于是不少人就开始选择进入，因此成交量开始起来了。总结来看，当前市场是：有些量，但价格没有起来，没有回暖。我们的数据监测也是如此。

2、提问：京爷，朝阳雅筑这个小区怎么样？我在贝壳上看到房租性质为一类经适房和商品房，是有混居问题吗？除此之外，小区整体品质和保值性如何？附近附近还有900万预算内好一点的小区推荐吗

回答：你好, 朝青板块是热点板块, 这导致了其升值性至少不会低于大盘. 但是板块内小区的居住性和升值性都是有区别的, 有的甚至相差很远. 这里面, 对于次新房,我的分档一般是: 1, 星河湾. 2, 天鹅湾. 3,  华纺, 润枫. 4, 青年汇, 罗马. 5, 国美第一城. 6, 朝阳雅筑. 总体而言, 朝阳雅筑居住体验和升值性在周围中都是相对一般的. 900万预算, 你就按照以上的排序来寻找. 

3、提问：京爷您好，下午出了房产税的新闻，我想知道对商品公寓类和商铺类型的有影响吗？谢谢

回答：你好, 什么时候出, 怎么出, 各种细节问题现在其实没什么答案, 所以都得等到出的时候评判. 详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》

4, 提问：京爷好，请问华彩国际公寓和上京新航线这两个小区比较，哪个更好一些呢？

回答：你好，这两个小区的年代、配套和学校都差不多，品质上华彩国际公寓更胜一筹，但听起来像公寓，热度没有上京新航线高，综合来看，升值性差不多。我认为两个都可以选择，看中品质的话选择华彩国际公寓好一些。另外，华彩国际公寓有些户型比较奇葩，市场认可度差，这点你需要注意注意。

5, 提问：京爷您好，首付在210-220左右，首房首贷，因为日后可能工作变动会离开北京，主要目的是为了单独落户，但是小区环境各方面也不想太差，我看了看丰台和义的久敬佳园，不知道您认为这个小区行不行，谢谢解答。

回答：一个小区究竟行不行，得分两方面来说，一个是居住属性，一个是升值属性。居住属性往往影响着升值属性，但是真正决定升值性天花板的则是地段和教育。很多居住属性还可以的小区，升值性却表现普普通通，这是因为被地段和教育限制住了。像您的这种情况，未来可能要离开北京，那就选择升值性高点儿的小区，居住不要太差即可。久敬佳园，小区优点是低密度、楼龄新，不过品质也不是太突出，在周围中算还可以的。但是这个小区的地段严重限制住了其未来的升值性。我建议还是不选择这个了，还不如考虑丽泽板块及附近、朝青板块、望京板块、回龙观板块、通州，亦庄等产业中心或者外溢。

6, 提问：京冶，你好，最近想投资北京，经人推荐，想用dy经营贷方式全款来做，手头资金有限，不知道这种方式现在好做吗？成本怎么样？有什么推荐的小区吗？总价700万。

回答：这种方式并不推荐，有以下两个主要原因：1、抵押经营贷的风险和成本很高。首先，这种方式属于违规资金进入楼市，现在查得非常严格，经常出现不批贷，或者批了也不放贷的情况。另外，成本也不低，贷款中介服务费，垫资费，公司注册费用都不少，特别是最近查得很严格，这些成本进一步提升。2、另外，北京楼市已经进入相对平稳，大涨的概率相对较低，收益率可能并不高，你的成本将直接吃掉利润，而风险也不小。综上，不建议这么去做，不要为了买房而买房，这种市场下，不要做超出能力的事情。

7、提问：京爷，sfsd，200w首付，目前看了安慧里，芍药居北里和永泰东里，总价500万60多平米两居室。工作中关村和酒仙桥，准备要娃，求问哪个小区更适合，保值增值更好。或者您有其他小区推荐吗

回答：你好, 如果考虑到小孩上学, 那其实可以重点考虑永泰东里, 周围学校均衡, 不算好, 但也不差, 但也是海淀, 而且有些公房, 挺有性价比的. 安慧里学校倒是一般, 芍药居北里上学有不确定性, 而且小区太大太乱. 

8、提问：差不多价位买晨光家园还是雅成一里的小3居，从保值方面看的话，听说雅成一里对应的学校好一些，是这样吗，您了解吗？另还有600以内可以买到小3居的小区推荐吗？在东北五环上班

回答：你好, 论地段, 居住体验, 升值性, 还是晨光家园强一些, 至于学校, 都不怎么样, 没啥太大区别. 600万, 三居, 附近除了老房子, 还真没什么选择了, 看看通惠家园, 兴隆家园吧, 流通性也还不错.

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