北京楼市: 房产税来临？！

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1、提问：京爷，房产税政策出来了，分析一下二手房房价走势吧？

回答：对于政策，我一向聊得比较少，主要是相对敏感，而且如果不是内部人士，都是瞎解读。不过对于房产税，我还是有几个自己的看法，仅供参考：

① 房产税迟早要出来，不会不出，只是早晚的事情。

② 什么时候出，在哪儿试点，细节是怎么样的，都不好说，对市场实质性的影响都不好说。

③ 对市场的预期确实是一个利空，但目前应该影响不大。

④ 对于未来北京买房，炒房心态还是算了，刚需买房倒是不要考虑太多，老老实实买来住就是了。

详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》《北京楼市冷暖监测》

2、提问：请问：有北京工作居住证，首付250万，两个人在稻香湖和中关村工作，孩子2025年上小学，兼顾学区和保值，您推荐哪些小区？

回答：你好，你这种情况，可以考虑尽量在海淀买房，升值性和上学都解决了。当前海淀好学区不确定性增加，而且工作居住证上学未来也有些不确定性，所以建议还是考虑学区溢价低的板块和小区。比如可以考虑北影小区，交通方便，居住性好，没啥学区溢价，买来居住和升值都不错。详见星球内部资料《这些二手房未来最值得买》

3、提问：京爷，最近看上了一套富力又一城的C区。但房子是自采暖，因为之前没有住过自采暖的房子，有些不放心。请问自采暖的房子居住体验怎么样呀？买了以后还容易出手吗？

回答：传统上，大家都比较喜欢集中供暖，对自采暖有些介意，对中央空调更是不喜欢。事实上，对于自采暖的体验，其实分小区情况，不少小区自采暖体验也是非常不错的，不能说自采暖就肯定不好。这个小区我没有住过，采暖究竟怎么样，我不是太清楚，我建议去实地调研一下，不问中介，问问保安，租户，普通业主啊之类的。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

4、提问：京爷，珠江骏景小区怎么样，是有风shui不好的说法吗

回答：这个小区还不错，地段尚可，交通方便，次新楼龄，在周围中有一定的稀缺性。小区流动性也不错，升值性也还好。在南面中，属于有一定性价比的小区。风shui这一块我倒没怎么研究过。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

5、提问：京爷，您好，家庭在房山和慈寿寺附近分别有个小房子，慈寿寺这个离上班非常近，目前准备要娃，感觉不够住，请问现在是置换的好时机么，如果把两套都卖了可以置换总价850万左右的房子，想换个两居，稍微新点的，老公上班在鸟巢，我在长春桥地铁站附近，请问有什么合适的小区推荐么

回答：你好，进行资产优化确实是一个正确的思路。当前来看，比较适合先卖后买，或者等到市场平稳的时候再考虑，毕竟处于房价波动期换房比较容易焦虑。对于这两种方式，我都建议先把房山的房子挂出来，毕竟房山的房子确实比较难卖，经常遇到粉丝卖房山的房子花了将近一年的时间，早做打算灵活性也高一些。可以看看世纪城的晨月园和亚运村的保利金泉，次新，地段好，都是不错的选择。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》《北京各小区历史收益统计与分析》

6、提问：我现在中关村有一个老破小学区，老人自住，我们明年去那边上幼儿园，需要附近租房，租房比较贵，想现在投资一个首房首贷的房产做投资。之前在看双井劲松的松榆西里，华威北里（看起来觉得价格能接受，生活便利）就是想买房出租几年升值后卖出去再改善。首付160的准备金，我老公未来可能在望京上班，所以想问问您，我这个思路合适吗？另外，您觉得我们是在中关村附近买房自住合适还是投资一个房，在中关村租房比较合适？我们两个大人两个小孩。

回答：你好，你买房的主要目的应该是投资保值，自己不住，用来出租。这种情况下，热点板块的一居室甚至是开间是最好的方式，好租好卖，升值性也还不错。比如我们常说的东部九龙山、大望路、朝青板块的次新一居，如金港国际、后现代城、青年汇等，还有望京一居，利泽西园、澳洲康都、南湖东园等，回龙观融泽、新龙城等。当然投资注重入手时间，现在如果没有捡漏，可以适当观望。详见《淘笋(捡漏)技巧与攻略》

7、提问：京爷您好！看完了南边的元熙华府，北京金茂府，房子都还可以，周边环境太差了，而且感觉现在价格有点虚高，所以不考虑南边了。东边朝阳公园附近的话，公园5号，万科东第，博雅园这三个小区的三居您更推荐哪个呢？或者附近同价位房龄较新的小区。

回答：你好，可以优先选择万科东第，然后是公园5号，再是博雅园。博雅园品质并不太突出，密度不小，户型还不怎么样，价格表现也平平，当然靠近朝阳公园算是一个优势。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

8、提问：差不多价位买晨光家园还是雅成一里的小3居，从保值方面看的话，听说雅成一里对应的学校好一些，是这样吗，您了解吗？另还有600以内可以买到小3居的小区推荐吗？在东北五环上班

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回答：你好, 论地段, 居住体验, 升值性, 还是晨光家园强一些, 至于学校, 都不怎么样, 没啥太大区别. 600万, 三居, 附近除了老房子, 还真没什么选择了, 看看通惠家园, 兴隆家园吧, 流通性也还不错. 建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》