北京楼市：不降价，不买！

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1、提问：京爷您好，观望了半年丽泽，最近遇到保利百合有套比较满意，中介说刚挂上不久房主不愿意降价，请问：

① 了解到房主准备换房改善，但还没去看新的房，现在我们直接找房主面聊是不是很难谈，有没有砍价的方法；

② 近期房地产税又有消息，近半年会影响大盘吗，同时丽泽的价格已经涨得很高，担心如果今年底买会否3-5年内站岗？

③准备2年内要孩子，首套希望能保值增值，之后换学区房，西边除了丽泽还有别的潜力地区吗；同样的预算在西城买两居有没有合适的选择？

回答：① 这种没有看好房、且刚挂上的业主，还是比较难谈价格的，再牛的砍价办法也没用，只有等业主经历一段时间市场后，才有可能让其预期降低。当前，还是有不少高挂的房源，但市场已经进入回撤，所以主要不要高位接盘，价格不回撤就不要买，让业主们等等！总之：二手房，不降价，不买！

② 丽泽确实高了一些，按照现在市场趋势来说，是有回撤空间的，建议可以观望一下。

③ 西边的话确实选择不多，可以看看万年花城、恋日花都之类的次新盘，溢价没有那么高。再就是去西城广外看看次新，但是估计只能买到一些户型一般的房源。

2、提问：非京籍23年上学，考虑自助兼顾学区，目前考虑望京东湖湾和太阳宫四大盘。这几个盘的优缺点能给点评一下吗

回答：望京东湖湾，分为几期，是望京的标杆盘，主要原因是品质好，还略带学校。这个盘一直比较受关注，涨幅一直属于稳健且领头羊，综合性价比很好，以三居和四居主打，一期稍微老了一些，二期三期可以重点关注。太阳宫：1、太阳公元也属于标杆，居住人群比较精英，品质也很好，稀缺性很高，流动性很好，户型选择性也多。缺点是部分靠近高速，需要避开；2、火星园，配套不错，两居较多一些，大户型选择少；3、丰和园，当年的单位团购小区，人员相对纯粹一些，配套也不错，印象中有些房源两个房本，麻烦一些，部分房源临街严重；4、红玺台，定位在于高总价，大户型，有点儿CEO盘的意思，有些人不太喜欢这类建筑风格，临京承高速挺严重的。从小区价值来看，这里面我认为太阳公元和东湖湾相对优质一些，关注度和流动性都好，不过对于非京籍来说，太阳宫上学还是有不确定性的，溢价还高，相对来说东湖湾更稳一些。

3、提问：京爷，问下经纪人套路都有哪些需要提防的？

回答：促成交是中介最终目的，这个给予理解，不过确实套路比较多。一般来说，主要是分为两类，一个是制造紧张气氛，比如说房子比较多人看啊，有几个报备啊，可能并不是；另外一个是谈判现场促成交，比如常用的套路是你在犹豫的时候告诉你后面有几个人报备，你不买，后面就被别人买了。这些套路一般人都是相对难以分辨的，毕竟中介本来干的事情就是制造信息差。建议可以时刻关注市场，多看房，多认识几个内部人士，多经历就能分辨一些了。

4、提问：京爷您好：这是向您请教的第二个问题：

由于看的是改善型住房，1000-1200的预算有几个觉得还不错的小区，请您从环境，学校和保值的维度帮忙分析.

1.常营天际高尔夫 

2.东坝奥林匹克花园一期和二期和首开常青藤或者新房

3.新北苑比较贵

4.望京季景沁园。

5.亚运村或者奥森有什么可以考虑的项目

回答：你好，1000-1200万，有点儿偏改善住房了，这类房产对板块要求还是比较高的，要么界面好的板块，要么热点板块，不然未来接盘能力差。这里面，1000万以上并非常营定位；东坝奥林匹克花园一期和二期和首开常青藤倒是可以考虑，这两个小区在周围有一定的稀缺性，总价可以考虑在1000万左右以内好一些；这个总价在新北苑其实是个不错的选择，整体板块不错，不少小区品质也好，居住和升值性都能满足；望京季景沁园板块和小区都不错，可以选择，当然户型不是太方正，看你是否喜欢了；亚运村可以考虑一下嘉铭桐城，紫薇天悦，保利金泉，欧陆经典等小区。

5、提问：京爷你好，积分落户加分用，二套出租，首付加税费考虑350以内，买什么位置和楼盘抗跌呢？看了北七家名佳花园和名流花园的小两居，天宫院保利春天里和熙悦春天的小两居，西红门一居室，倾向熙悦春天的两居，83平米，报价330w，离地铁口很近，但是空中时不时飞机轰鸣，帮忙分析下谢谢

回答：你好，积分落户，我一般建议考虑昌平回龙观和亦庄多一些，因为属于产业或者产业外溢，升值性好。积分落户虽然是重点，但升值性也是非常重要的。建议可以考虑等市场凉下来，考虑这两个区域的地铁次新一居。

6、提问：龙樾合玺这个盘您怎么看呢

回答：优点是价格还算有性价比，毕竟靠近望京，但望京次新品质房已经十几万了；另外，毕竟是新房，其品质、产品、设计等各方面都应该明显比老房子强。缺点是周围配套还需要改善，交通乱了一些。总体来看，可以买，需要结合你自己的需求来。

7、提问：京爷好，万年花城和永泰西里总价差不多的情况下，选哪个小区相对更能保值增值？

回答：你好，永泰西里的优点在于板块好，海淀学籍，但缺点是楼龄老；万年花城的优点在于次新，有居住环境，板块也有潜力。总体来看，短期这两个小区表现不会有太大的差距，毕竟北面的购买力确实非常强。不过如果把周期拉长，永泰西里的楼龄环境缺点就会凸显，而丽泽要是起来了，万年花城潜力会大一些。

8、提问：京爷好，sfsd刚需上车，马上要有孩子了，金融街上班，想在朝阳区看看便宜的区位，目前看来劲松潘家园这块既能靠里，而且也还有一些预算内的房子。这片有推荐的小区么？

回答：你好，看你的具体预算了，我建议可以考虑农光里，毕竟交通、配套方便，学校也在进步。里面重点寻找一些楼龄新的楼栋，有一定的性价比。

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