北京楼市：谨慎捡漏！

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1、提问：还有就是临近年底，捡漏房是房屋总价下降了10%就可以买入吗？捡漏房都注意些什么？

回答：下降多少是捡漏房不好说，一般人也无法抄到底，只能说差不多就可以。在捡漏时，需要注意的是：①这个房子的价格是相对挂牌价捡漏还是相对最新同户型成交价捡漏，如果是挂牌价，那就意义不大。②在乎价格的同时，更应该在乎房子本身的价值，比如板块、小区升值性，房源是否有硬伤之类的。如果小区升值性不行，甚至房源有硬伤，那是牺牲了未来的潜力去捡漏，性价比会有折扣。

2、提问：stsd，预算七百到八百万左右，目前工作在东二环和北三环，想考虑近五六年升值潜力比较好的房子，自住两居，小区环境好一些的，有没有什么推荐呢

回答：你好，如果是朝北面看，800万左右以内，比较难找到地段、居住环境、户型和升值性兼顾的房子。因此往往要牺牲一些东西。比如可以考虑亚运村的保利金泉，地段、居住环境和升值性都能兼顾，但是户型可能会差一些；或者牺牲一些地段，往五环外看，比如新北苑板块次新，还能找到两居，能兼顾居住和升值性，当然贷款会少一些；或者看看立水桥附近的次新。如果往东看，选择稍微更多一些，比如三环多的人民日报社，小区虽然老，但是环境、升值性都不错，在周围比较稀缺；或者再往外看看，入朝青板块青年汇、华纺等都是能兼顾地段、居住环境、户型和升值性，也可以看看百子湾板块的金泰先锋，升值性和居住都还可以。

3、提问：换房，二套。首付能拿到550万。贷款只能149万。家庭有小孩2岁，年收入70万。

①最近看的通州运河三杰的房子，我买总价多少钱的比较合适？

②维度拉到5-10年，通州一定属于北京保值增值最好的区域之一吗？

③这边的教育会不会随着副中心的发展，大有起色？

回答：运河三杰这几个小区的房子，一般考虑总价在七八百万以内的，再高了，市场接盘能力差。维度拉到5-10年，这个不好说，只能说五六年，通州要跑赢城里，难！毕竟通州的房产逻辑是：双限政策下，只有通过内生购买力才能完成价值兑现。因此，准确答案是：通州等到内生市场起来那一刻，才有明显的行情出来。未来通州教育，我认为会有较大的潜力的，持续看好。

4、提问：京爷好，我想问下石景山永乐东区94年房子57平顶楼，要价293，妻子在石景山万达附近上班，请问值得购买么

回答：你好，石景山，如果预算比较有限，永乐小区是个不错的选择，虽然老，但流动性和换手率都较高。不过作为老房子的顶楼，比较尴尬，算是某种意义上的硬伤吧，需要在价格上多考虑是否有性价比，毕竟这类房子未来卖起来相对费劲一些。

5、提问：永泰东里，永泰西里相比各有什么优缺点，如何选择？

回答：这两个小区没太大的区别，环境、地段、居住体验都差不多，学校虽然有些不一样，但基本想差不大。总体来看，我认为西里稍微体量小一些，东里体量大了点儿。

6、提问：京爷，今年的银行贷款是不是都停了，放不出款来了？

回答：你好，现在大部分都是停了，有少量的银行在慢慢放。不过未来趋势应该是放松的，特别是对于新房来说。而且马上就要2022年了，似乎没有理由继续不放贷了。

7、提问：京爷，您好，麻烦推荐一些靠近南部升值属性强点的小区，学校中上水平就行。首房首贷，预算200万。

回答：要买一个升值性还不错的小区，如果首付200万，理论上只能买到好板块好小区的一居室，或者一改二的户型，比如万年花城五期, 三环新城6号院; 或者牺牲一些楼龄，比如考虑草桥欣园的小两居，南北通透，倒也挺有性价比的；或者往外走，比如万科西华府两居，怡海花园富润园两居。以上至少保值性还可以。

8、提问：京爷好，想听听您对万科金阳这个小区的看法，小开间是不是正规商品房，有投资价值吗？感觉小区地理位置不差，管理比较好，3号线开通后应该是个利好，将来买小房子自住可能是潮流。但也存在小区太小，靠近高铁站，没多少教育资源等问题

回答：你好，这个小区属于70年产权住宅，可落户可上学，不过属于典型的独栋公寓式住宅。优缺点都有吧，缺点多一些，比如活动空间有限，小户型多，密度大，租户不少，属于非传统的小区。这类小区也有表现好的，主要集中在热点板块或者交通方便的区域，作为小刚需上车用。而万科金阳因为地段和交通问题，表现不是很突出，比如这波是跟着大盘走。未来地铁开通好，会稍微好一些

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