北京楼市: 年底前, 请盯紧市场!

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1、提问：最近看的房子有折价成交的，从Q3市场成交量下滑，到现在是不是局部有回暖的趋势，有没有可能趁着现在市场还没回暖折价锁定下户型。如果未来2个月，没有特别让人满意的无瑕疵户型出来，是否建议我们等到明年春天或者再观望一段时间。

回答：目前没有回暖的趋势, 还有些凉, 但这几个月可能就是个不错的刚需上车窗口, 每年都是年底会翘尾。因为大政策出台的概率比较小, 因此今年年底成交量有望回暖. 刚需现在可以观望市场, 有捡漏, 或者性价比高的, 是可以入手的. 可以边看边观察着, 如果没有再出政策, 建议年底前找机会上车. 

2、提问：京爷 您好！家中现在有安华里社区两套房，写在我母亲名下，该小区是否还值得持有？家中这两套户型楼层都不错，就是小区环境很差，另外，家里还有一小孩目前在朝阳区一渣小上四年级，考虑到孩子上学，现在合适卖一套安华里的房子贷款置换西城德胜片区阳光丽景一局室吗？想去德胜片区小升初，我是首套首贷，还是有别的可以推荐呢？

回答：你好, 阳光丽景具有较大的稀缺性, 主要是在顶级教育资源附近少有的次新房. 不过目前来看, 这类房产具有较大的溢价: 1, 阳光丽景的价值在于次新+学校, 但目前学校不确定性增加, 溢价还有剥离的空间, 近期阳光丽景也不怎么动, 可以再等待. 2, 阳光丽景作为改善房, 一居室定位其实是有一些尴尬的, 很多人更愿意去总价低的小区上车, 或者去阳光丽景上学+改善. 总体来看, 换不是不能换, 可以稍微观望一下.  仅仅是为了上学, 其实可以去考虑老破小上车盘, 但依旧还有一些些下行空间.

3、提问：京爷好，想问问远洋自然这个小区怎么样？去看过品质觉得还可以，就是离地铁有点远，总价差不多的两居，请问这里和草桥比哪边保值升值性更好？

回答：你好, 从产品的角度来看, 这个小区其实是挺不错的, 在周围有一定的稀缺性. 不过板块热度一直偏低, 上升空间有一些些受限. 相比于草桥同层次的楼盘潜力还是差了一些. 也还可以看看公益西桥板块. 一般来说, 草桥和公益西桥板块接受西城等板块的外溢更加直接一些, 潜力也更广阔一些. 

4、提问：京爷，你好，首套首贷，预算200万，两居室。1、学校➕升值，您给推荐一些小区吧，2、只看升值属性，您给推荐一些吧。

回答：你好, ① 学校+升值, 200万首付, 还真不是太好选择, 可以重点考虑海淀永泰庄附近的永泰东西里, 朝阳的花家地东西里. 有点儿学校, 保值性还不错. 优选海淀吧. ② 只看重升值属性, 那就考虑东部热点板块次新一居吧, 你这个预算, 很难买到升值性好的两居, 除非通州核心区. 东部热点板块次新一居, 可以考虑金港国际, CBD传奇, 青年汇等. 

5、提问：京爷你好，已经够5年社保了。所有子弹差不多200，我和对象西二旗，西三旗上班，想上车立水桥地铁附近的盘，看了北京北。合立方，还有立城院。想问一下这几个小区有在昌平和朝阳的，这个区位有什么区别，如果考虑以后孩子上学是不是朝阳的立成院好一些

回答：你好, 学校都不怎么样, 所以没有太大的区别. 从小区的角度来看, 自然是北京北比较好一些, 地铁, 次新商品房, 在周围比较稀缺, 升值性和居住性都还可以, 优先选择一下.

6、提问：京爷，问下通州运河湾和海淀育新花园，这两个相比，您更推荐哪个？

回答：你好, 这两个小区完全是两种类型的产品, 一个是副中心, 双限区域的核心区域,有潜力, 但时间要比较就. 一个是海淀上车盘, 很多昌平回龙观置换海淀的选择, 短期升值性可能会强一些. 看你是买来干什么了, 短期, 海淀强一些, 长期通州这个更有潜力. 

7、提问：提问：京爷好，首房首贷，无京户，预算180－200万，东大桥上班，无车，刚需非学区。首要目的“通勤自住+保值增值”。1.在老区二居和次新一居给个建议。2.最近是不是买房的好时候？京爷可否给个板块和小区的推荐？谢谢

回答：你好, 小刚需, 交通通勤比较重要一些. 我认为可以考虑三个方向: 1, 就考虑附近的老小区, 流通性不错的即可, 比如道家园, 不少人在这上车. 2, 青年路次新一居, 居住和升值性都还可以, 比如青年汇. 3, 未来通地铁盘, 比如兴隆家园, 本来流通性还不错, 地铁通了之后, 你上班比较方便. 

8| 提问：您好，京爷，首房首贷，想问新房二手房如何比较，三元桥附近工作，看了金盏三家和崔各庄三家，也看了一点二手房，感觉未来政策会更严格，不利于二手房，期房维权又多，在这种大环境下选新房还是二手房呢？不考虑学区只考虑保值自住的话。谢谢！

回答：你好，新房中，崔各庄中的几个盘还是比较有性价比的，不远处的望京次新盘如保利、融科、东湖湾，均价都12万左右，这里才8万多，因此还是值得考虑的（近期我们有团购，可以加我微信 jysf10086 组团看房）。二手房是非常稳健的选择，不过当前二手房市场正在下行，可以保持看房的热度，但依旧还有下行的空间，如果没有性价比高的，可以稍微观望一下。

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