北京楼市: 当下几个关键问题!

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1、提问：京爷您好，最近企业经营贷管控放松，企业经营贷是否又卷土重来，进入楼市用作首付或购房款，经营贷的放松对后期楼市影响大吗？

回答：你好, 不会的, 影响非常小. 监管层对抵押经营贷管理得非常严格, 现在银行对房本, 公司成立时间都有严格要求, 而且要求企业真实的流水. 因此, 抵押经营贷难以进入北京楼市, 从目前来看很多相关贷款中介都考虑转行, 以前全款代购的方式也没人敢垫资了. 

2、提问：京爷您好，既然其他深圳上海都出台了二手房指导价，限制了银行贷款，那北京一定会在未来出台相应政策吧，我看一般都是限制30%，那是不是等政策出台在慢慢挑呢，现在买不属于新政策出台的前夕吗？另外不理解的一点是如果二手房出台指导价，价格和新房接近的话，新房不就也卖不出去了吗？谁又会拍地呢。政府最理想的楼市稳定是什么样呢？

回答：你好, 房住不炒是未来长期政策, 楼市太火爆了, 打压是必然. 但是房地产依旧是财政收入的重要组成部分, 而且楼市的稳定也关系着社会稳定, 因此楼市也不能太冷. 我们需要根据每个城市的实际情况来分析.  深圳和上海这一波都是涨得太多了, 中途也有一些小手段投入, 但依旧上扬, 那重磅政策是必然. 对于北京来说, 涨幅虽然明显, 但没有疯狂的地步, 几个小手段, 比如学区房政策和'离婚'政策已经让市场进入下行空间, 效果明显, 因此必要性降低. 另外, 北京本来就有最低过户指导价, 大的政策空间并不大. 我相信储备政策是有的, 但市场发生了变化, 政策手段随时在调整. 现在市场下行, 出政策的概率比较小, 楼市稳定反而是主要目标. 以上为个人愚见, 仅供参考! 

3、提问：京爷您好，2022-2023刚需上车，京户首套首贷，首付预算150-190，本人在上班在北三环马甸，爱人上班在北坞创新园，考虑两居或者能改两居房大一居，您是否有推荐板块

回答：你好, 你这种情况, 如果要买通勤方便的次新, 比较难找到能改两居的大一居, 毕竟价格偏高. 我倒是建议你重点考虑朝阳这边的地铁方便的老公房社区, 比如安贞附近的安贞西里, 惠新西街附近的惠新里之类的两居. 这些小区虽然老了一些, 但是地段, 交通, 配套都不错, 保值性也尚可, 是刚需上车的好选择.

4、提问：星爷，中海紫荆豪庭这个小区可以买吗？看起来热度不是很高

回答: 你好, 小区地段和品质都没问题, 不过是出了名的"风水"不太好, 很多人都比较忌讳, 价格起不来 请慎重考虑.

5、提问：孩子2024年上学，想买个东西城的房子，二套贷款，名下无房，首付最多480万，请问如何选择?  看了看广渠家园，请问这个小区如何? 抗跌么？

回答：你好, 但从小区来说, 品质相对比较一般, 管理也一般, 不过毕竟是有一定的教育资源, 所以保值性还可以. 现在买学区都有不确定性, 所以都得心态好, 买个带学籍的就行了. 去西城看看展览路和新街口吧.

6、提问：京爷好，现在在朝阳区百子湾准备换西城学区房，卖了之后加上贷款900万左右，属于首套，刚需需要学区房，两大一小能自住，最好两室一厅，孩子2024年上小学，房子5年内能保值，求推荐月坛或广安门周围的小区房子？

回答：如果是月坛, 可以重点考虑: ① 物资部大院, 月坛北街25号院, 原中古; ②铁二区 铁一区, 原复外. 最近这附近市场还有些凉, 还有下行空间. 学区房都有不确定性，建议心态要好，不要盲目追逐

7、提问：京爷好，请教几个问题，1.海淀区智学苑02年的塔楼，请问噪声问题是不是影响价格的一个重要因素？对应的小学很差吗？学校差是影响价格的主要因素吗？2.清缘中里的房子优点和劣势分别是什么？值得购入吗？3.世华龙樾西区的房子单价高，面积小，但房龄新，除此之外还有哪些优缺点吗？4.以上三者比较，能否从保值增值上排个序？当前从性价比上排个序？

回答：1, 噪音问题,/学校有影响, 但不是最重要的, 主要还是品质和楼龄限制了其居住属性, 价格起不来. 而附近的领秀新硅谷之类的小区, 品质好, 楼龄新, 价格就表现得很好. 2, 清缘里中区, 老小区, 优点并不突出, 价格低算是一个优点吧, 里面有电梯板楼倒是还不错, 其他的一般, 交通也不行, 限制了其发展. 3, 世华龙樾西区虽然回迁, 但是毕竟楼龄,设计, 配套各方面都不错, 是有价值的. 优先世华龙樾西区吧. 

8、提问：京爷，首房首贷，总价在375以内，需要交通便利一些，学校说的过去就行，有什么推荐的板块和小区吗？

回答：你好, 这个预算比较难考虑学校, 就考虑居住属性和升值属性吧. 如果在朝阳, 可以重点考虑热点板块的一居, 比如九龙山, 大望路, 青年路等附近的次新一居. 比如可以看看金港国际, 后现代城, 炫特等小区.

9、提问：京爷您好，朝阳豆各庄绿城沁园这个新盘如何呀，可否介绍一下，多谢您

回答：你好, 这个盘的优点是地铁盘, 价格不算太高, 特别是小户型有些价值, 适合刚需上车. 当然周边的配套一般, 有些楼栋靠近环路, 可能会有噪音.

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