北京楼市：有些新变化~

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1、提问：京爷，最近成交怎么样？还在一直向下吗？

回答：你好，京爷作为一个楼市观察者，喜欢从数据和一线来对市场判断。目前来看，楼市整体温度是偏凉的，成交相对少了一些。但最近又有一些新情况：1、咨询量开始慢慢增加。2、同时有一批人开始进场。这两个变化也得到不少同行的证实。从咨询量来看，9-10月初，咨询量骤减，但近期又开始慢慢增加。主要原因是：市场中依旧存在不少刚需客户，开始紧密盯着这个市场，怕错过上车机会。另外一方面，虽然不少人选择了观望，但市场中有不少着急卖的、性价比高的房源出现，这样引起了一批客户入场。从各个板块合作的中介门店反映来看，最近带看和咨询量又有一些回温。另外一方面，我对楼市冷暖进行了监测，数据结果表明，楼市信心确实偏冷，但是最新一期的信心指数显示不再往下走了。因此，整体楼市情况是：偏冷，价格向下，但有可能在慢慢触底，需要持续观察一段时间来确定走势。

2、提问：京爷你好，首付120万左右，主要考虑在京自住上车，对学区无需求，偏向交通相对方便，周边生活配套相对成熟的小区，目前有几个考虑的地方；朝阳草房，常营一带。潘家园地块老破小。东坝区域。想问哪个选择相对来说更适合一些，另外按照我现在的能力还有其他区域可以选择考虑吗？

回答：您好，这里就涉及一个比较共性的问题了，也就是选好地段的老破小还是偏些的新点儿的房子。好地段交通方便，生活方便，是个不错的选择，关键得选管理好的小区。偏一些的区域，则尽量选择地铁房，新点儿的房子。我的建议是选择潘家园或者团结湖、甜水园之类的管理还不错的小区，这种短期住住还是可以的，或者去常营选择柏林爱乐和苹果派这类小区，未来保值升值性都是可以的。东坝看看能否淘到未来地铁站旁的小区。

3、提问：您好，工作在东城，希望海淀置业。新拍了北沙滩离我通勤比较近，树村周边环境非常好，但有点远，超过20公里。因此有些纠结。

回答：你好，我认为北沙滩地块还是比较诱人的，地段、交通等各方面的配套都是没话说，在周围具有较大的稀缺性。跟树村比较的话，目前看不出什么来，两个区域的项目地段都不错，但新房产品具有较大的不确定性，所以不太好评价项目，而且这里面又涉及新型产权的问题，所以在不确定性下，建议还是考虑自己近一些的项目。

4、提问：总价650w，在望京能买到的两居的小区的排名次序能给推荐下吗？

回答：你好，可以考虑从利泽西园，南湖东园，望京新城，世安家园依次来考虑，并综合分析，具体房源还得具体分析。

5、提问：京爷好，今天去看了首开智慧社交通便利，新龙城小区户型不错，金域华府成熟社区，纯投资出租，那个盘更有潜力保值。谢谢

回答: 您好，首开智慧社，老房子，2栋楼，基本上没什么环境，离地铁倒是近，总体升值潜力一般，但是也能跟跟大盘；新龙城小区楼龄新，户型确实还行，相对优质；金域华府品质较好，在回龙观相对稀缺，是个不错的选择。我认为投资首选新龙城和金域华府，怎么选的话，到时候看具体房源价格了。

6、提问：农展南里怎么样呀？另外，现在离婚买房或者抵押贷还有可能吗

回答：你好，小区倒是一般。关于lh，最近新出了一个政策：如果京籍家庭有两套房，离婚三年后才能买。如果家庭就一套，那离婚后就能买，另外离婚后一年没有房贷记录的一方有首贷资格。抵押经营贷最近查得非常严格，不建议做。

7、提问：京爷好，想投资柏林爱乐一居，房源挂的很多，升值性和将来出手会不会周期慢。您对小区了解吗，一居户型多，能不能指点几个可关注户型

回答：你好，这个小区一居室有一定的价值，略微跑赢大盘是问题不大的，但是房源不少，而且常营板块并非标杆，所以不是在投资意义上的顶级标的。小区其实挺不错的，是周围的一个热盘，可以买入，这个小区尽量选择不临街的户型。

8、提问：京爷您好，麻烦问一下购买法拍房有哪些注意

回答：你好，目前来看，法拍房主要需要注意以下几个事情：1、性价比，当前很多法拍房拍出来并不便宜，而且很多都是非普，你在买的时候要横向纵向比较。2、腾退是一个大问题，目前户口问题倒是没了，但什么租约啊，物业费拖欠之类的比较麻烦，你需要通过各种渠道了解清楚。3、找法拍中介，并一定能帮你解决关键问题，难搞的问题，他们也搞不定，自己去参加拍卖也可以。 

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