北京楼市: 请尽量对自己狠点儿!

点击领取>>>北京小升初语数英笔试面试点招真题、分班考真题、简历模板1、提问：京爷好，本人在北三环上班，爱人在蒲黄榆上班，想买改善二套房，两居室以上户型，能达到三居室两卫更好，首付700万，贷款170-180万，总价850-900万之间房子，本人年收入50万，爱人年收入30万，希望近5年内保值增值，同时便于上班日常交通，希望临地铁或者开车方便，适当兼顾学区，为了以后万一有孩子上学用，学区可以不用特别好，但是尽量别太差，有比较好的小区推荐吗？

回答：你好, 如果是当前的资金首付情况, 我认为有两个选择供你参考: 1, 选择北面的话, 大概就只能考虑两居了, 北面带学校的还是比较贵的. 这里面可以考虑紫薇天悦的两居, 小区居住和升值性都不错. 2, 如果要选择三居, 估计就是南面一些了, 比如可以考虑永外附近的天天家园, 华龙美晟等小区, 学校不算很好, 但未来有一些潜力. 3, 如果能考虑老房子, 那就在东城买一些老小区, 能有比较紧凑的三居室, 这就看你能否接受了. 另外，你的收入不错，其实是可以靠稍微借点儿钱，一步到位的, 尽量对自己狠点儿。

2、提问：京爷您好，外地有贷款，属二套，手头资金凑200万，能买总价300以内的次新房，单位近两年会分房（budui院子，能长期居住，无产权），想投资一套一居室，保值用.

问题①:目前看了台湖润枫领尚69.9平一居306万。通州新通国际花园61平一居，280万，旧宫亦庄北岸63平一居室300万，DBC加州小镇57平一居295万，请问京爷这几个适合长持投资吗？

问题②:贝壳上万年花城有个51平西向开间改310万一居室，值得吗？

回答：①, 你好, 台湖润枫领尚的逻辑在于地铁近, 享受朝阳的外溢, 不过一般这种盘尽量两居好一些. 通州新通国际花园, DBC加州小镇属于通州费核心区盘, 价值不算大.  旧宫亦庄北岸也属于热度一般的盘.

②, 万年花城, 一居倒是有一定的价值, 可以考虑购买.

总体而言, 我比较建议去考虑东部九龙山, 大望路之类的次新小开间, 租金高, 流动性好, 升值性也不错. 可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》《这些二手房跑赢大盘》

3、提问：现在情况是这样，我们在芳古园一区有套房子。现在我们都住在孩子老人家青塔附近。手里有部分钱 可以买套700万左右的房子。如果买了房子后也暂时不住先把房子租出去，等孩子上学再去住。①. 我们在田村这边工作，不想考虑老破小了，最近看了雅士合金的房子，房子有2套都是沿街的，请京爷帮忙分析下 ，这个小区怎么样，沿街的房子能买吗。现在是买房的好时机吗？

②. 芳古园的房子是卖了加上我手里的钱能换个更好的房子呢，还是租出去这样我们能有2套房。感觉芳古园的房子成长性一直不太好。  您有什么建议呢？

回答：你好, 这个小区问题不大, 有些品质, 也是次新. 我认为可以稍微可以观望一下, 等等一些新房源出来, 能不买临街就不买临街哈. 我倒是认为你可以往玉海园附近看看, 有学校属性, 溢价也不算高.

芳古园价值其实一般, 板块不突出, 小区也不算很有价值, 升值性不大好. 可以置换一套有品质的次新.

4、提问：京爷你好，首套首贷，200万，兼顾上学方便有那些小区推荐吗？农光里，安慧北里逸园，以及望京片区怎么样？靠南边儿点的有推荐吗？最好两居室

回答：如果是从朝阳板块来说, 可以考虑陈经纶嘉铭附近的老小区, 安慧北里各种园, 以及还有一些老小区; 还可以看看花家地东西里, 小学还不错; 也可以看看望京陈分附近, 不过只能是一居; 南面一些, 农光里倒是可以, 生活方便, 升值性倒是没有北面好. 

5、提问：京爷，你好～我是改善居住加积分落户需求，加上有个两岁多的孩子，有学校最好。目前锚定在旧宫、亦庄河西区两个区域，总首付预计550个左右，旧宫地铁次新小区和交通、配套还可以，但学区不行，亦庄河西区的交通不太好。请京爷帮忙分析分析，从未来五年左右看，旧宫、亦庄河西区哪个区域更具有潜力？现在是入手的好时机吗？

回答：你好, 亦庄比较有潜力的自然是河西, 整体板块不错, 也有学校, 大量的次新,新房组团, 亦庄本来也是产业板块. 而旧宫属于外溢板块, 购买力不够直接, 大概率是比不上河西的. 现在可以稍微等一下, 河西这边涨得偏多, 有不少溢价. 

6、提问：双井华腾园作为改善置换的选择，升值空间怎么样呢

回答：你好, 华腾园小区在周围还是有一定的性价比的, 小区虽然密度大, 户型差了一些, 环境不算突出, 但对于小改善客户来说, 在周围确实没有太多的选择, 也算是某种意义上的稀缺吧. 升值性尚可, 属于周围大盘的类型, 买这个小区问题不大, 可以考虑. 

7、提问：京爷你好，总价650w，首房首贷，想要两室自住，现在在看望京板块的房子，有哪些小区推荐的吗，

回答：你哈, 如果是两居, 那基本上就能考虑一些老房子了, 利泽西园, 南湖系列, 望京花园也有一些可以考虑, 特别是有公房, 能高贷一些.

8、提问：京爷您好， 想咨询两个问题：1. 如果都是两居八九十平左右， 现在看朝青的国美第一城和回龙观的国风美唐价格差不多，600w上下，您觉得买哪一个未来五到十年内保值增值性强？

2. 同样是价格类似，国风美唐二三期和金域华府一期相比两个盘的优缺点

回答：①, 你好, 从保值性升值性角度来说, 这两个都差不多, 国风美唐的环境和品质应该会强一些, 略占优势.

②, 这两个盘, 我认为国风美唐二三期交通好一些, 剩下的都是一些户型差异, 到时候可以发房源给我看看

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