北京楼市：这些小区或将率先回调！

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1、提问：京爷你好，我们现在状况是首付能付200w，贷款能贷300w（总价500w以内），首套，坐标望京，目前看的是望京新城，圣馨大地，澳洲康都，慧谷阳光，宝星国际等几个小区的一居室（主要考虑作为过度，可以小一点儿，但考虑容易出租，升值空间和容易交易几个因素），但发现今年四五月份望京这边涨了一波。向您咨询，主要是这两点，一是现在的时机是否合适，二是从升值空间看，在这个价位的一居室哪个小区更合适，三是最近很关注一个望京新城的一居室59平（报价五百出头），您看是否还有议价空间。

回答：你好，望京作为朝阳第二个CBD是这一波涨得比较多的板块，当然也是被热炒的板块。如果市场凉下来，被炒得比较热的小区，很有可能会有些扛不住，率先出现一些回调。比如澳洲康都最近就出现了明显的回调现象，特别是改善大户型，好几个都在降价。原因很简单，贷款收紧、政策施压、市场信心不足、置换链条被打断，价格已经较难被市场接住，如果有着急卖的房源，自然就会有下调的现象。事实上，望京整体趋势就是向下，未来还有一些空间，建议稍微观望一下。不过话说回来，一居室在望京属于比较稀缺，特别是带点儿学校的一居，下降空间并不是太大，也不要等太久时间。这里面的澳洲康都一居室属于比较稀缺的类型，可以重点关注。

2、提问：京爷好，之前私聊问过，提示了昌平第一梯队的金域华府或国风美唐。按照700万的现金去看的话，户型都很一般。转眼看了附近的融泽嘉园，户型都还可以，南北通透的。但缺点也比较明显，小区租户多，相对比较乱。所以想问下京爷，同样的价钱，该选第一梯队的金域华府呢，还是户型很好的融泽嘉园。纠结中…

回答：你好，如果户型相差比较远，且是自己居住，那像金域和融泽中还是可以选择户型好的融泽。从升值性角度来看，这几个升值性都是不错的。我倒是建议不用太着急买入，这几个小区被热炒之后，有透支的趋势，到时候价格会有一些新变化

3、提问：请问怎么检查自己的买房资格？可以自己去查么？

回答：你好，可以通过中介门店帮忙查询，这是一个比较常规的操作，一般中介都愿意帮忙审核的。如果对自己的资格不是太确定，建议还是提前查询一下，买房是大事儿。

4、提问：京爷你好，目前打算用岳父名字买首套，岳父社保交在北京，看好了安慧里和清河两个板块，论实用面积的话，都是10万一平左右。清河的价值在于海淀学籍，学校还可以，海淀上车。安慧里是位置好，奥森不远，北四环到中关村望京都不远，小区环境好。我俩目前在学院路和中关村上班，明年打算要孩子。

回答：你好，这两个标的属于两种类型。安慧里属于好板块的普通小区，小区居住属性一般，升值也不突出；清河属于好产业外溢的好板块，而且处于海淀，整体板块表现还不错。从房产价值的角度来看，后者比前者还是强一些。当然也得看清河具体的小区情况。

5、提问：京爷好，目前朝阳大西洋新城F区的四居，与海淀学府壹号院、圆明天颂这两个盘的四居都各具什么特质？未来哪个更有保值增值潜质？期待您的专业意见。

回答：你好，大西洋新城F区处于产业中心，且为大西洋新城中比较突出的一个区，还是非常不错的，如果是南北四居，那也是比较稀缺，板块+小区+房源都很能打，非常稳健。海淀学府壹号院、圆明天颂作为新盘备受关注，主要是地处海淀，有产业、有教育，大家给予很大的期待。作为新盘，户型和设计，那自然是相对超前的，这是其优质。仔细来看，海淀学府壹号院，开发商强一些，新型共有产权这种能降低上车门槛，当然产权不纯粹，未来有些不确定性。圆明天颂，开发商并不突出，相对纯粹一些，户型也不错，如果未来品质不错物业管理不错的话，确实是个好选择。未来，保值性，我认为应该都会很不错的，喜欢稳健一些，我建议考虑大西洋新城F区，这几个新房确实有一些不确定性在里面（保值性肯定没问题）。

6、提问：京爷您好，最近去看了通州武夷花园和双井的楼盘，有点纠结。通州的优点是看中长期发展，小两居可全款，房也较新，离医院学校都近，缺点是自住通勤实在太远。双井是通勤太方便了，但只能首付还贷，房龄稍老，预算内两居只买得起塔楼或板塔，附近也没学校医院。求从自住刚需通勤和保值两方面帮忙分析分析，谢谢！

回答：你好，通州适合长期，如果短期要置换的话就不考虑了，短期涨幅会比较一般，反而买个上班方便的小区。双井是个好板块，但好板块也有一直涨不起来的小区，如果预算有限，可以考虑稍微往外走走。可以留下你的预算和需求。

7、提问：京爷您好，请您讲讲来广营和亚运村那边的房子，有哪些比较保值不错的小区

1.金茂悦

2.山水蓝维，看着小区还不错价格没有新北苑高，有什么硬伤吗？

3.万科星园

4.光大明筑如何

回答：你好，这些小区中，金茂悦品质比较高端一些，但是周围配套和交通一般，限制了其发展，不过保值是没问题的。山水蓝维，虽然是次新，但是品质差了一些，当年交房时就有不少人吐槽。万科星园小区整体还可以，环境、管理都在线，密度有些大，户型不是太好。光大名筑，小区挺不错的，地段、小区环境，物业管理也挺突出，可以考虑的小区。

8、提问：您好，您看好东坝的华樾国际领尚吗？

回答：你好，这个盘优点是：朝阳稀缺盘，未来配套应该会慢慢起来，有一定的潜力。缺点：目前配套差一些。如果是10分打分，我会打7分左右，是可以买的一个盘。

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