北京楼市：务必盯紧市场！

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1、提问：京爷，你好，从去年到现在一直关注你的公众号，感觉你对楼市走势把握还是比较准。最近看到你说近期楼市要下行，但还是需要保持看房热度，并时刻盯着楼市冷暖变化。我想请问，普通人怎么看市场变化呢，有哪些技巧呢？

回答：你好，感谢。关于楼市走势，我自己比较感兴趣，也研究得比较多。一方面是因为以前在某企业待的时候，一直做相关的数据分析。另外一方面近些年来，我一直在市场一线做交易，因此对市场也有最真切的感受。当然，还有一个就是粉丝大数据分析。

① 如果是数据端，传统的方式一般是看网签量、链家成交量来观察，不过网签一般有延迟，链家成交最近也关闭了。在此情况下，我还会通过自己爬的挂牌量走势、最新挂牌价/平均挂牌价以及我和鹿哥他们总结的楼市信心指数来评判

② 市场一线感受其实是最真切的。比如我会从各个板块合作的中介了解到最近的签单量，以及客户和业主的状态来分析市场情况。当然也能从其他一些方面来侧面了解，比如贷款中介业务、自媒体同行业务情况。

③ 其实粉丝们本来就是一个行走的数据，每个人的需求和问题虽然不同，但是大家的一些活动还是能体现市场的变化的。比如粉丝咨询量、粉丝状态都可以反应很多市场问题。

我认为普通人，还是可以从挂牌走势、网签量变化、楼市信心指数，以及线下看房过程中，多关注一些房源的调价情况和业主们心态等方面来做一些了解。

2、提问：京爷您好，工作居住证，目前有亦庄一套大三居，无贷。刚卖了一套亦庄的小房子，手里有大概450现金。42岁，外企，在未来的5年内应该还可以保持年入150左右，后面看不准。想在靠近东边再买一套。目的是投资保值，以及考虑未来家人有可能会临时居住。由于熟悉的地方只限于东三环附近，本来是考虑团结湖老公房，价格和居住也都算方便，好出租。但看到大家有提起那里房子太老不适合投资。但目前由于是二套，贷不出来什么款，所以更新的标的也买不起。不知道您可有什么推荐操作？

回答：你好，东部这边的老公房大部分价值不大，升值性有限。如果确实想要买，可以重点考虑管理好、好单位的社区，比如人民日报这样的小区，居住体验和升值性都不错，交通也方便。其实，我更建议去考虑次新房，哪怕一居都没问题，升值性会相对较好。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》。你的现金流还是非常不错的，建议可以考虑使用一些资金工具，这样能买的优质房产多一些，可以私聊。

3、提问：为何深圳二手交易下降真么多？

回答：你好，是的。其实这个跟当年北京3.17之后市场一模一样。深圳出的是指导价，本质上就是控制了信贷，杠杆能力大减，楼市受影响非常严重。2017年北京也一样，实行认房认贷+非普线，后果也一样：杠杆能力骤减，市场进入冰冻，全北京二手房普降20%左右。可以说，深圳短期无法翻身。

4、提问：京爷好，上个月出手在朝阳买了首套，三居室，基本满足未来5~8年的需求了。贷款两百出头（三年后还款压力不大，公积金就有小1万左右）目前还在办理手续。其实，现在手上还有100出头现金。关于这100现金的安排，是加到首付里，改为正好贷款120的公积金，还是留在手上买个理财，再攒两年钱，找机会在环京或北京买个小一些的二套。

回答：你好，既然已经用了贷款福利，那就尽量用满，而且你的还贷压力不大。剩余的钱用来干其他事情，可以先理财一下，然后边寻找机会。

5、提问：京爷你好，目前关注新宫的两个小区，京粮悦谷首城2号院，19年的，东西向2居，主卧对着湿地公园，客厅次卧向西，物业环境好，地铁1.1公里。阳光星苑13年的，物业环境也不错，南北向两居，主卧南向，客厅次卧北向，距地铁新宫站2.2公里。面积相当，京粮价格比阳光星苑高65万左右。纠结中，请京爷指点一下。

回答：你好, 北京非核心区选房有几个逻辑: 1, 离地铁越近越好. 2, 越有规划的区域越好. 3, 离城区越近越好. 这里面, 两个小区的产品相差不大, 主要是交通\地段和规划的差异. 京粮悦谷首城2号院地段虽然不是太好, 但相比而言还是好一些. 从交通来看,  京粮悦谷首城2号院有点儿准地铁房的意思, 还是可以步行去地铁站的. 而阳光星苑还是远了点儿, 骑个小车有些距离. 从规划上来说, 新宫很快就要又另外一套地铁线了, 双地铁交汇, 还是有些潜力的. 所以总体来看, 我认为京粮悦谷首城2号院还是略胜一筹的.

6、提问：京爷，您好。目前首付预算200，刚需，工作在北四-五环奥森附近工作，sfsd，看过一些老房子，实在接受不了，前几天去看了溪城家园，虽然知道是回迁房，但是是目前看过的品质相对过得去的。求分析这个小区优缺点，能否上车？

回答：你好, 我在给很多人建议的时候经常说一些小区不能买, 有个比较典型的就是回迁房, 但前提是资金充足的情况下. 事实上, 北京没有绝对不能买的小区, 关键是能否匹配自己的需求. 溪城家园, 优缺点是比较明显的, 优点是: 楼龄新, 品质其实还可以, 周围界面好. 缺点是: 交通差点儿, 离地铁远了点儿, 户型不少不通透, 通透的房源不少不方正. 总体来看, 优点还是很多, 是可以考虑的小区. 从升值性角度来看, 这个小区升值性其实还可以, 买来不会掉坑.

7、提问：京爷 二套改善 不考虑学区 120平左右南北三居次新房或者新房 目前现金1150。周末看了悦玺，首钢中海期房，橡树湾3期/博雅西园二手。两个新房都是2024交付，但是总价都可以满足我们的需求。可是对于未来四年的不确定性和地理位置都不满意。二手房比较中意乐府江南 橡树湾2期的小板楼环境 可是目前房源满意的就1600左右了，另外楼龄也都15年+我们还是喜欢海淀 西 或者北，不太接受城南。您觉得望京新房有推荐可以考虑吗？是现在新房奔北5环外等3-4年交付？还是在中意的二手房小区等合适房源，或者海淀二手房有什么建议 目前住在知春路。谢谢

回答：你好, 北京有几个比较有意思的现象: 

① 区域真的很重要, 两个区域即使挨着, 但行政划分不同, 其价格价值也相差很远. 典型的就是海淀和石景山, 很多盘挨着, 但价格却相差较大. 这里面蕴含着产业, 学籍等因素. 悦玺，首钢中海期房作为新房, 其楼龄, 品质, 设计肯定比2010年前的产品好, 但是地段相比于海淀确实不太一样, 因此升值性我认为应该比不上海淀的次新, 特别是区域标杆. 简单地说, 相比于悦玺，首钢中海期房, 我更愿意选择橡树湾, 毕竟稀缺性完全不一样. 

② 望京这边的新房, 估计还得等待一些. 事实上, 望京的一批品质二手房也是很有价值的, 目前应该是进入了平稳期, 再观望观望或许有一些机会, 至少房源应该会多起来.

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