北京楼市：认清现状！

1、提问：现在进入降价阶段了吗？手头的房子要不要降价卖？还是跟上一套成交持平略高才卖？

回答：你好，可以肯定的是，目前市场进入下行周期。一般这种周期的表现是：带看量和成交量明显下滑，诚意卖或者着急卖的房源开始降价，不着急的依旧高挂但有价无市。如果是着急置换或者用钱，确实想快点卖，那价格方面就得牺牲一些。目前价格应该是要略低于最新成交价的。当然，这些都是整体分析，具体到个体，依旧是一房一价，有没有人愿意接盘才是关键，所以你可以先感受一些市场有没有人接受你的价格，挂一段时间就能认清市场情况了。

2、提问：京爷你好，本人首房首贷，想以投资（长期价值持有）买一套、非自住准备出租出去。预算：首付100-200万。要求：跑赢大盘、好出租、不至于不好卖。关注或者倾向的区域：望京、双井、朝青（主要考虑到在CBD附近出租需求大）有两个方案一：次新小区买一居（例如青年汇）；二：老小区买二居（例如花家地）1、京爷是否还有其他区域推荐？2、是次新小区一居更合适还是老小区二居更合适？3、房屋朝向租客一般不计较但是买卖很看，您建议我需要限制朝向吗？

回答：1、如果是考虑一居室投资，稳健一些的逻辑是：好地段，次新一居。望京、朝青、双井、九龙山等区域都是没问题的。比如金港国际、CBD传奇等。2、次新小区一居、老小区二居，那肯定是次新的一居好一些，升值性不仅好，而且还稳健，没什么溢价。老小区，其价值衰减比较快。其实你可以想一下：如果买老小区两居，选择是不是到处都是，而次新一居，其实能选的小区并不多，这就是次新价值的底层逻辑。3、能选朝向就选好朝向，如果没有好朝向，小区很好，那也可以考虑。

3、提问：京爷好，sfsd，预算600之内，最近看了富力又一城的C区。说实话，小区品质户型及价格，我都很满意。唯一不甘心的就是地段差了些，之后看五环外的二手房，如回龙观的新龙城、智慧社，都感觉有落差，而且价格上性价比也不高。求京爷给指条路，让我坚定想法，到底是选如回龙观的地段，还是像富力又一城的品质？

回答：你好，其实这两个小区的优缺点你已经非常清楚，剩下的就看自己侧重什么了。富力又一城C区，品质还不错，地段确实差了一些，不过也不是不是不涨，跟着北京大盘是没问题的。回龙观的新龙城等小区，板块好一些，品质不算好，但升值性还是非常不错的。我个人认为在这种情况下，更建议你结合工作通勤来选择，毕竟房子也是拿来住的。如果特别看中升值，那自然是选择回龙观次新好一些。

4、提问：请问京爷对永定门外的老小区怎么看，比如革新里，管庄26号院。（首付有限买不了中海紫御公馆这些次新）史家校长轮岗到革新里小学会使这边的房子增值吗？

回答：你好，如果为了上车，也是可以赌一把轮岗效应。但是仅仅是为了投资，还是算了，这波利好透支了一些，过段时间再说。

5、提问：京爷，运河三杰是哪几个小区啊

回答：你好，这是一个民间说法，应该是指运河湾、自由城、百合湾这几个盘。这几个盘位置比较好，交易热度高，备受投资客青睐。

6、提问：京爷，请问常营万象新天和安贞西里的一居室，哪里更适合投资，保值增值？

回答：你好，这两个小区各有优缺点，安贞西里地段好、管理没问题，但是楼龄老；常营万象新天，小区新，有一定的品质，地段差点儿。短期内，如果不是有硬伤的房子，这两种选择的收益可能会差不多。但是如果把周期拉长，常营万象新天的楼龄、品质优势会凸显出来。

7、提问：1）纯投资角度志强北园半地下一居置换成劲松/潘家园普通一居，是否必要？2）劲松/潘家园为啥房价那么低，这次涨幅也很小，那片缺点是啥？投资的话以后前景如何？

回答：纯投资，没必要考虑劲松/潘家园普通一居，应该换成其他升值性较好的标的；劲松/潘家园房价低的原因很简单，就是房龄老，而且还没什么学校。总体来看，投资前景一般。总得来说：便宜有便宜的道理，贵有贵的道理。京爷就怕大家贪便宜，把房子买“便宜”了！

8、提问：京爷您好，预算450以为首付200，想找个两居室自住，目前主要看了看丰台，请问丰台马家堡公益西桥附近，19号线新发地新宫附近怎么选择呢？或者去石景山苹果园？

回答：你好，新发地板块界面太差、太乱，不是太建议购买；新宫周围的房子要么品质太差，要么够不上，也不是太好的选择。倒是可以考虑公益西桥附近的富卓苑，虽然不是很突出，但是性价比尚可，流动性较好。石景山苹果园，板块相对一般一些。

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