北京楼市：刚需好日子真的来了！

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1、提问：今年或明年何时适合购买二手房呢？

回答：这几个月到年底或许是一个不错的机会，因为未来绝对会有不少笋盘会出现，捡漏机会会多起来，刚需好日子要到来了，请保持看房热度，并时刻关注我们的数据。

2、提问：我摇到一套海淀区共有产权房子，我看京爷不推荐这种房子，能不能讲一下原因，房子是在永丰的瑞泽家园，住那边我就要跳槽过去，所以如果问偏不偏的话，还能接受，但是保值情况不知道好不好，这种情况，京爷帮我分析一下，是要共有产权还是买草桥

回答：您好，共有产权房最大的问题还是流动性和金融属性的问题，这些都限制住了其未来升值潜力，而且这些房子往往相对偏一些，质量也得注意。最近新出来的共有产权政策倒是让共有产权房的价值提升了一些，不过总体来看，如果不是地段特别好，还是选择正常商品房吧。

3、提问：京爷好，求问望京区域，臻园、澳洲康都与宝星国际这三个小区升值潜力排序如何？

回答：臻园在其中是品质最好的一个，楼龄也新，学校中上，不过周围稍微乱一些，比较靠近未来阿里巴巴；澳洲康都品质和环境中等，不是特别突出，但是属于次新、陈经纶直升、周围中上车次新盘，所以相对热一些；宝星国际属于当下望京核心区，小区还可以，属于比较稳的选择。目前来看，臻园、澳洲康都潜力大一些，但当前都不着急入手，很多价格偏高。

4、提问：京爷你好，首付120万左右，主要考虑在京自住上车，对学区无需求，偏向交通相对方便，周边生活配套相对成熟的小区，目前有几个考虑的地方；朝阳草房，常营一带。潘家园地块老破小。东坝区域。想问哪个选择相对来说更适合一些，另外按照我现在的能力还有其他区域可以选择考虑吗？

回答：您好，这里就涉及一个比较共性的问题了，也就是选好地段的老破小还是偏些的新点儿的房子。好地段交通方便，生活方便，是个不错的选择，关键得选管理好的小区。偏一些的区域，则尽量选择地铁房，新点儿的房子。我的建议是选择潘家园或者团结湖、甜水园之类的管理还不错的小区，这种短期住住还是可以的，或者去常营选择柏林爱乐和苹果派这类小区，未来保值升值性都是可以的。东坝看看能否淘到未来地铁站旁的小区。

5、提问：京爷好，我人在外地，儿子在北京有工作居住证，我想给他买一套房子，当作是投资吧，他自己有住的地方。在网上看了很多，感觉非常晕，所以这才来咨询京爷。我想问一下，是不是越中心越有价值？朝核心地段买就是了？

回答：这个思路是不对的，或者说是片面的，一个房子的涨幅跟地段有关，也与其配套、教育、交通、品质等等有关。这些对其房价的影响非常大，地段仅仅是一个参数。举个例子，东部的CBD、双井、九龙山、劲松、潘家园、甜水园等等，地理位置都非常不错，但是其房价千差万别，而且即使在同一个片区，不同的小区也是非常不一样。所以一定要多琢磨为什么这个价格高，那个价格低。总得来说就是得综合分析。

6、提问：京爷好，代家人提问。sfsd,子弹220w，月供1w封顶1.5w,  纯投资增值目的，买入后会出租。还请京爷指点一下：

1. 可以考虑总价多少的房子呢。请您推荐一些符合需求的具体板块和具体小区

2. 选几居室合适呢，面积在什么范围合适，户型需要像自住那样尽量挑好户型吗？

回答：买房的关键在于一定要以“居住体验”为主的逻辑来挑选，比如户型、朝向、环境等等都非常重要，居住品质好，未来价值就高。只要能把握住这一点，那么肯定不会差。您可以考虑选择400万-480万的房子，这样比较符合您的情况。这个价位可以考虑回龙观的次新两居；通州的运河区的次新，运河三杰看看；常营的次新小区，苹果派。这些都可以看看。一般两居相对合适一些。

7、提问：京爷好，今天去看了首开智慧社交通便利，新龙城小区户型不错，金域华府成熟社区，纯投资出租，那个盘更有潜力保值。谢谢

回答: 您好，首开智慧社，老房子，2栋楼，基本上没什么环境，离地铁倒是近，总体升值潜力一般，但是也能跟跟大盘；新龙城小区楼龄新，户型确实还行，相对优质；金域华府品质较好，在回龙观相对稀缺，是个不错的选择。我认为投资首选新龙城和金域华府，怎么选的话，到时候看具体房源价格了。

8、提问：京爷，能说说从投资角度，您如何看待马驹桥这个位置吗？

回答：我认为马驹桥不是一个太好的投资品，首先马驹桥主要以物流等企业为主，缺乏内生高薪产业支持。另外，这本来就处于交界地带，人员、交通规划都非常杂乱，给人一种城乡结合部的感觉。未来通州和亦庄的发展仍旧以主城为主，新的规划中并没有多少戏份给马驹桥。投资，还是尽量往里走，往高薪产业走。

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