北京楼市：这类区域将咸鱼翻身！

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1、提问：您好京爷，关注咱们微信号快一年了，跟着您也更正了自己认为买涨价多的房子亏，要买涨价少的房子这种错误看法。但是现实是，900左右在海淀四季青和东城龙体已经买不到有品质的正规两居室了。我们是25年入学，不看重学区，只要别太差就行（比如田村），需要小区有中心花园，有环境，户型要好不能单一朝向，看来看去，东城永外的新奥洋房 天天嘉园还比较符合要求。但是有人说，永外还不如丰台！您怎样看永外这个板块呢？

回答：你好，要用发展的眼光看待问题，传统中永外确实差不少，比如界面一般、教育一般等。不过随着教育均衡大趋势来临，这边还是有一定的潜力的，或许会出现翻身现象。举个例子，当年的广外，一直被人看不起，但近些年来，升值性在西城都是名列前茅，本质的原因是：教育逻辑发生了根本性变化，买房逻辑也发生根本变化。未来，永外至少比较安全，而且还有一定的潜力。新奥洋房、天天嘉园这两个盘在周围不错。这个预算在中海紫御没法买到好点儿的户型，不让中海紫御也是不错的选择。

2、提问：京爷，西八里间北里一居98年的房子怎么样，感觉很冷门？和点击未来比怎么样？然后富东嘉园两居01年的房子呢？最近看了这几个，京爷给分析分析利弊。刚需，自住，应该两年内会结婚，其实希望买个两居毕竟没那么快换房。首付有限150吧。工作地点不太确定，之前在望京，现在我在国贸。

回答：你好，西八里间北里确实比较冷门一些，很多望京本地的人都不知道有这个小区，相比于点击未来而言，优点是密度不算大，有一定的小区空间，居住体验略微强一些吧。富东嘉园也可以考虑，未来地铁开了一些，方便点儿，如果可以借点儿，更建议考虑金隅景和园。也可以考虑石佛营西里，弄个小两居，上班也方便，性价比不错。

3、提问：京爷，都说金九银十到年底的时候会房子降价。但是如果是对于要高贷款的买家，年底贷款锁紧放款慢，是不是也碰不到太多业主降价捡漏的机会？

回答：你好，你说得很好。当前情况是放贷非常慢，因此比较着急的那类业主都是属于订好了房，手头房子没卖的情况。这类人往往希望付款方式好一些，如果能全款，估计有不少优势，甚至能捡漏。当然最近也会有一些业主，对市场没有信心，主动降价卖的情况。不过总体来说，捡漏都得靠碰，不一定会出现到处有漏可以捡的情况，但诚心卖的业主至少不会像上半年那样牛气了。

4、提问：京爷，海淀幸福里的新房和首创天阅西山的二手房，投资哪个更好？

回答：你好，一般来说，纯投资，还是考虑二手房好一些，毕竟投资讲求流动性，随时可以抵押，随时可以卖，也随时可以出租。而且二手房一般能通过一定的方式提高收益，比如资金筹划和捡漏等。

5、提问：京爷您好，sfsd，我在东四十条上班，对象在苏州街。预算首付300万左右，最多不超过350万，目前看了望京西园三区，望京新城，芍药居北里，东坝新房华樾国际领尚，常营柏林爱乐，青年路国美第一城，综合下来觉得望京西园三区更满意一些，请问下京爷：

1、当下入手是否可行？

2、就我个人情况，望京西园三区是否值得买，如果有更好选择，您推荐哪里？

回答：你好，我先大概说说这几个小区吧。望京西园三区属于望京2000年左右中规中矩的小区，跟着望京大盘的样子，跑赢北京大盘一些。望京新城涨幅跟望京西园三区差不了多少，但小区比较乱一些。芍药居北里属于超级大社区，实在太乱，而且有xuequ溢价，未来有一定的不确定性，不建议购买。东坝新房华樾国际领尚属于朝阳稀缺性价比新盘，可以考虑，不过短期内要换房的人，还是不要考虑了，毕竟七八年后才能交易。常营柏林爱乐，在常营周围稀缺，涨幅尚可，居住和升值都不错，可以考虑。青年路国美第一城，刚需热盘，买没问题。以上是分析，不过得看你们上班是否方便。

① 当下有优质房源，也可以入手，如果有硬伤，则需要观望了。

② 小区还是可以考虑的，望京还可以考虑利泽西园等小区。

6、提问：京爷，请问下，金泰先锋南区和北区有什么区别？均价差了一万

回答：你好，这两个小区有些显著的不同。金泰先锋南区，小区太小，没什么空间，塔楼设计，容易出现差朝向和户型，而且有不少小户型，不够纯粹。金泰先锋北区属于刚改产品，空间、环境、户型等各方面都不错，口碑也还可以，因此均价就高。北京二手房，高有高的原因，低有低的缺点。

7、提问：京爷您好：① 现自有北苑家园莲葩园的房子，保值增值性如何？是否可以考虑换房？

② 请推荐下丰台区的保值增值的板块与小区？

③ 买房和卖房的最佳时间是哪个月份？

回答：① 北苑家园莲葩园，塔楼设计，采光面大，落地窗，总价低，位置没有其他小区便利，户型稍微差。在北苑各大小区中属于中规中矩，不是太突出。保值还可以，升值不是太突出。有合适标的的话，其实是可以考虑置换掉的。

② 丰台，有价值的主要集中在丽泽、西局、首经贸、草桥、角门等板块，有价值的小区为：品质次新房。

③ 当下就可以卖，如果不好卖，且没什么政策，明年春季卖也可以，反正现在放贷也慢。

8、提问：京爷您好，麻烦问一下购买法拍房有哪些注意

回答：你好，目前来看，法拍房主要需要注意以下几个事情：1、性价比，当前很多法拍房拍出来并不便宜，而且很多都是非普，你在买的时候要横向纵向比较。2、腾退是一个大问题，目前户口问题倒是没了，但什么租约啊，物业费拖欠之类的比较麻烦，你需要通过各种渠道了解清楚。3、找法拍中介，并一定能帮你解决关键问题，难搞的问题，他们也搞不定，自己去参加拍卖也可以。