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1、提问：京爷您好：工作在北京西站附近，买二手房看重保值增值。

① 丰台区六里桥地区的莲香园，2000年的已购房子（西南朝向，99.69平米，总价630万，单价63196元/平），现在是否适合购买？

② 丰台太平桥地区的首科花园与华源二里小区（都相对离地铁远些）怎样？

③ 丰台盛鑫嘉园（临近泥洼地铁，有丰台学区属性）和东瑞丽景小区怎样？

回答：莲香园相对于首科花园与华源二里来说确实一般一些，不管是居住体验和价值，所以并不是太建议购买。丰台盛鑫嘉园（临近泥洼地铁，有丰台学区属性）和东瑞丽景小区其实还是可以考虑的，交通配套还不错，上车没问题。目前来看，如果房源不是太优质，也可以考虑观望一下，后续房源会更多一些。！！我们将时刻监测市场，最近就会有新的大数据平台（指数）出来，欢迎关注星球。

2、提问：京爷，您好！stsd，刚需非京籍，首付230，希望5年内保值。目前在关注小关北里，回龙观天慧园，绣菊园/紫绶园，旗胜家园。麻烦京爷给看看哪个小区好些~

回答：你好，从五年内保值角度来看，大部分都没有问题，毕竟都属于还可以的地段，小区热度也都还可以。当然回龙观天慧园在回龙观中属于楼龄老，交通一般的，所以并非是一个好选择。小关北里最大的优势就是地段好，虽然老，但是短期保值是没问题的。绣菊园/紫绶园也是属于成熟地段的房产，随着北苑大盘涨，总体也是跟着北京大盘的，保值也ok。旗胜家园，次新，交通方便，是一个性价比较高的选择，可以重点考虑，升值性和居住性都尚可。

3、提问：京爷 绿城奥海明月下跃值得考虑吗？（软件园工作）

回答：一般来说，下跃有可能会面临采光问题、私密性问题，市场流通性也会受限，也就是“非常规"性产品，尽量不推荐买这类产品，当然如果价格实在很实惠也可以考虑。另外，如果开发商的尾盘，那就得多注意了，尾盘一般都是挑剩下的。

4、提问：请问京爷，600万以内预算，两居，双井九龙山还有什么推荐的盘么，还是直接看朝青常营就行

回答：你好，600万左右预算，两居，在双井九龙山确实比较尴尬，上不上，下不下的。我建议可以优先考虑后现代城，至少升值性尚可，流动性也不错。当然朝青和常营则有更多的选择。

5、提问：京爷，我有个问题。目前手里长阳半岛两居室2017年次高点买入，本人通州户口。小孩23年入小学，想在通州买个准学区房子，有几个选项，帮着参谋一下。

1. 买个当代名筑开间，然后附近租房，上运河小学；

2. 卖长阳房子，凑钱通州买个450 左右的能住的房子。三居还够呛，估计后期还得折腾换房，目前二娃马上出生。

请帮忙看看，怎么安排？

回答：你好，我建议可以考虑将长阳的房产卖出，然后在运河三角区买入，犹豫预算优先，可以考虑买京贸家园，把上学和居住问题都满足一下。这里未来升值性还是会不错的。

6、提问：京爷好，回龙观风雅园系列、云趣园系列、流行花园系列小区怎么评价，各自有哪些优缺点，户型、大小类似，总价可接受的情况下怎么取舍？谢谢

回答：1）风雅园系列，配套一致，回龙观西大街配套，2000经济适用房，户型不大好，墙体很结实。小区环境一般。2）云趣园，经济适用房，2000年房子，小区墙体特别厚，很结实，在繁华的商业中，小区环境一般，户型好多不合理。3）流星花园，环境比较好，密度比较小，得房率高，85%-90%得房率，小区楼道贴瓷砖，6层板楼带电梯，稀缺，离地铁近，很方便。缺点，车位严重紧缺，没有人车分流。很少看到路。总体而言，我更建议流星花园。

7、提问：您好，我的问题很简单，就四个字儿：怎么捡漏！因为我觉得北京房产除了捡漏，那么就没有投资的必要了！

 

回答：虽然是四个字儿，但是回答起来并不容易，因为捡漏不仅需要理论，而且需要实践，某炒房大牛不是说看房两百套吗？其实还是有一定道理的。要说捡漏，我认为这几个方面有机会。比如一种情况，急着用钱，像着急换房、还债啊之类的，往往会以相对较低的价格出售，这类房子可以通过中介了解到，也可以看我们内部每天公布的资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计及潜在捡漏房源》以及《二手房看房技巧》，如果有短期内连续降价的记录，那有可能是潜在的捡漏房。再比如，某板块有可能有成批新土地要拍出，那么周围二手房就有机会。还比如，学区房的多校划片，在比较好的学区周围购买二手房。以上都是一些案例，要多去看房，才能建立起价格体系以及捡漏判别能力。

8、提问：400的标的，不考虑自住，sfsd，考虑出租补贴贷款。通州的京贸国际城，自由湾，百合湾，运河湾，哪个好点儿？另外，其他的像河畔丽景，运河家园，嘉华印象街，荔景园，水仙园这些能考虑么？前面那几个估计只能一居室，后面这几个有两居室，哪种好点儿？

 

回答：您好，京贸国际城，自由城，百合湾，运河湾都是通州比较有价值的小区，怎么选，还得看具体房源，比如自由城尽量避开高楼层，运河湾则需要小心铁路噪音。河畔丽景，运河家园，嘉华印象街，荔景园，水仙园确实相对弱一些，大家可以从均价中看出来，如果实在要选，河畔丽景可以考虑考虑。

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