北京楼市：重要趋势，你千万小心这几点！

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1、提问：京爷好，最近恒大暴雷，又听到一些关于房企裁员之类的消息，北京的期房烂尾风险会不会增大？

回答：你好，理论上北京的监管还是更严格一些的，烂尾风险小了很多，这些年来北京烂尾的楼盘也是屈指可数。不过说实在的，要是烂尾落在自己头上，那确实倒大霉了，毕竟北京的房产动不动就几百上千万。这次恒大事件，有可能是全国楼市重要转折和趋势，所以大家买房要多加小心，特别是在外地买新房的人。一般来说，可以遵循以下几个规则，尽量减少风险：1、国企央企开发商基本不会有问题。2、现房或者准现房最好。3、这些年扩张比较激进的民企尽量小心。4、债务率高的房企尽量小心。5、注意负面新闻比较多的房企。

2、提问：京爷您好，stsd，刚需自住最近看了马连洼梅园的房子，一楼南北向小两居，由于楼体外加装电梯，南向处于凹槽中间，采光不太行。最近市场有下跌趋势，这个小区看了两套房子最近都下调了价格，所以想请问现在入手合适还是在看看市场行情，看了许多文章都说最近三个月都是向下走的，怕买亏了，能省则省嘛，感谢?

回答：市场确实是在下行，因此我的建议很简单：要么就买性价比高的，优质的，流动性好的房源，要么就不买，当下市场下如果买到有明显硬伤的房产，大概率比较亏。

3、提问：你好，能比较下天秀安和园和秋露园二室，面积一样，看中二套，特别纠结，请帮忙分析下哪一个更值得买，目前可否再观望一段时间。另外，目前单身如首贷，将来房子卖掉，再结婚对方若无贷无房，可否享受首贷资格。谢谢。

回答：如果考虑学校，长期来看秋露园强一些，不过短期学区不确定性较大，可以观望一下。“目前单身如首贷，将来房子卖掉，再结婚对方若无贷无房，可否享受首贷资格”，北京是以一个家庭为单位，你婚前贷过款了，所以不能以首贷资格来购买。如果要保住首贷，那就全款。

4、提问：京爷，请问最近市场贷款是不是放慢，额度比较紧张？中介告诉我明年额度被今年的透资不少，很有可能3-4个月才能贷款下来。我是刚卖了房还在看房中。

我想请教下这个形势下对我这样情况有什么影响？我什么时候定下一套房比较合适？市场明年会不会继续下降？

回答：你好，现在贷款放贷非常慢，额度比较紧张，很多都得年底才能下来。当然很多都是一句话的事情，额度紧不紧张并非核心因素。如果没有放款下来，不要冒然订房，或者至少订房周期要在半年以上，才相对安全。我认为你这种情况可以观望，但需要保持看房热度，有可能年底有更多性价比高的房源出来。至于明年的事情就不好说了。

5、提问：京爷，您好！sfsd 非刚需，手里有120万想走组合贷买290万总价的房产，希望能保值抗通胀。看了新房云景台，二手房点击未来和炫特嘉园。可以分别分析一下优缺点吗？哪个更优质呢？

回答：你好，论居住，那新房肯定是好不少，但是论升值性，那还是炫特嘉园强一些，毕竟板块处于热点板块，流动性、升值性、租金都非常不错。而云景台板块、配套等方面都不突出，升值性会差一些。

6、提问：京爷，通州当代名著的大开间怎么样？

回答: 你好，开间一般很多人不太喜欢，居住属性差一些。但是如果在配套好，核心地段，那也是比较抢手的，升值性表现都不错。因此评判开间的价值的关键在于：是否为核心地段，是否配套好，是否有大量的年轻人。如果现在没有，那未来也得有。从这个角度来看，通州当代名著的大开间不是太突出。

7、提问：京爷您好！目前京户，sfsd，由于还是单身，未来发展地没有特别明确，看着北京市场，想在近期买个小房子落户，450以内吧。目前看了大钟寺附近九十年代的小破房，单价十万多，好在总价低三环里，但是没电梯没管理。

回答：你好, 我认为虽然是为了落户, 但一定要选择慎重一些, 毕竟第一套房子是你的重要资产, 是未来你置换腾挪的资本. 我认为有两个选择: 1, 尽量选择升值性好, 流动性强的小区. 典型如朝青, 九龙山, 大望路等区域的次新一居. 2, 选择未来有潜力的板块, 比如通州核心区.

8、提问：京爷你好，业主房内有父母的户口，业主表示可以留10万元保证金，过户后5个月内转出（业主己定好户子）留1万元物业保证金，这个应该是安全的吧。

回答：你好, 在以往, 户口问题是北京二手房交易中的重要问题, 如果房屋中留有其他人的户口, 不影响落户和上学, 但其房子在卖出时往往会出现折价的情况, 所以一般需要考虑户口保证金. 市场保证金一般可以考虑一个人10-15万元, 如果时学区房, 则更多一些. 即使是这样, 在以往的经验中, 经常出现违约不迁走户口不要保证金的现象, 俗称老赖. 但是今年来, 公共政策已经实施了, 老赖户口已经不是问题了, 可以直接迁到公共户中. 一般有两种方式, 一个是让原业主自己申请, 几个星期就完成了, 一个是自己申请, 稍微慢一些. 需要指出的是, 这两种方式我都实操过, 非常简单. 所以总得来说, 留户口保证金没问题的, 没什么安全问题.

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