北京楼市：这些区域还得继续凉！
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1、提问：京爷，西城核心学区降了，广外次新有降价空间吗
回答: 你好，西城顶级学区房降价比较明显，而且还会继续降一些，广外次新溢价不多，但会随着整体的西城市场降温，不过不会像顶级的哪些区域那么厉害。
2、提问：京爷，我在双榆树北里13年购入一处房子留着给孩子以后居住，现在孩子已经工作了还未成家，几个月前看挂牌出售的房源还是个位数，前几天打开中介App看到现在房源30几处，请京爷帮忙分析分析是什么原因？
回答：你好，双榆树板块，从去年以来，实现了一波涨幅，主要愿意还是xuequ问题，双榆树北里涨得比较多的原因也是这样。一般来说，涨价中的一个典型特征就是房源奇缺，供不应求。但是当前xuequ受政策打击，不确定性风险增大，接盘者开始观望了，买入的少了，挂牌量就慢慢多起来了。短期来看，这种趋势还会继续。
3、提问：再补充问一下，万泉新新85的两居公房一千二百多，据说是单独管理的两个楼，不知道品质怎么样？和金典花园一千出头的98的两居公房比哪个更有性价比呢？
回答：你好，小区以前非常牛，小区环境还不错，比较高端，有xuequ属性。是北京第一个6层带电梯，花园式理念，当年引起很大反响。记得当年买房的时候是有要求的，得有本科学历以上。很多牛的人物在这有房。电梯比较少，上下楼、搬家麻烦。金典花园属于周围中稀缺小区，不算新，但在周围中算还不错。长远来看，我选择万泉新新，品质好，当然目前xuequ有些不确定性。
4、提问：德胜有个70平老房子自住。目前考虑把德胜的房子卖掉，在亚运村，望京附近换个安静户型好宜居的改善房，大约总价900多的，两居或者能改成小三居。请问，现在把德胜房子卖了换房合适吗？还是等两年以后再置换呢？或者就地段方便留着不换呢？
1.亚运村金泉家园纯朝南两居怎么样？小区塔楼居多，或许租户多，不知道宜居不？
2. 北纬四十度的南北两居是不是现在有点太虚高，临京承高速不知道宜居不？
3. 新北苑安静环境好，但是家人觉得稍微有点偏。去市中心不方便。
回答：你好，现在德胜的房产非常尴尬，卖不上价。未来短期内，大涨的概率极小，毕竟很多人都会担心风险的问题。如果从自住的角度来看，我倒认为可以考虑置换到次新房，至少稳一些。操作方案可以考虑先卖后买。
1、亚运村，我第一反应就是推荐金泉家园，品质和环境不错，是周围中比较稀缺的存在，虽然密度大一些，但不影响其稀缺性。
2、北纬四十度，其实是被热炒的一个盘，去年底一堆投资客盯着，溢价偏高，周围界面相对一般，后续可能会变好一些。
3、新北苑其实还不错，升值和居住都能兼顾，传统城里人确实认为有些偏，但其实还好。
5、提问：京爷您好，请问您一下，世华龙樾的西区是否值得买？因为世华龙樾西区要比东区单价低将近2w块钱，这个西区是否是回迁房呢？这种回迁安置房是否值得买？这边与学院路地区相比西小口地区哪个购买优势更明显呢？谢谢！
回答：你好，世华龙樾的西区是回迁，所以价格低一些，不过也是有其性价比的，我认为是可以考虑的。如果是学院路的老小区比的话，其实世华龙樾的西区还是有其价值的。
6、提问：京爷，请问常营万象新天和安贞西里的一居室，哪里更适合投资，保值增值？
回答：你好，这两个小区各有优缺点，安贞西里地段好、管理没问题，但是楼龄老；常营万象新天，小区新，有一定的品质，地段差点儿。短期内，如果不是有硬伤的房子，这两种选择的收益可能会差不多。但是如果把周期拉长，常营万象新天的楼龄、品质优势会凸显出来。
7、提问：京爷好，请问刚需上车南庭新苑北区这个小区怎么样，那种南朝向的小两居户型还行，但是物业很差，京爷有什么丰台推荐的小区上车，首付150左右??
回答: 你好，这个小区优点是楼龄新，不过缺点比较多，比如回迁房、品质一般、管理和环境相对较差。不过一分钱一分货，如果首付150万，想要买一个两居，而且不希望老房子，能选的不多，价格合适的是可以入的，保值性还可以，略低于大盘。也可以看看西红门附近的小区。
8、提问：1）纯投资角度志强北园半地下一居置换成劲松/潘家园普通一居，是否必要？2）劲松/潘家园为啥房价那么低，这次涨幅也很小，那片缺点是啥？投资的话以后前景如何？
回答：纯投资，没必要考虑劲松/潘家园普通一居，应该换成其他升值性较好的标的；劲松/潘家园房价低的原因很简单，就是房龄老，而且还没什么学校。总体来看，投资前景一般。总得来说：便宜有便宜的道理，贵有贵的道理。
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