北京楼市已经告别炒作时代，请谨慎买房！

点击领取>>>北京小升初语数英笔试面试点招真题、分班考真题、简历模板1、提问：京爷，亦庄学区涨的很多，不想考虑。纯投资亦庄非学区有价值吗，如果可以考虑什么小区，450-500。

回答：你好，长远看，亦庄还是比较值得考虑的，毕竟是高端制造业，而且也是未来的扶持方向。非学区房还是比较有价值的，比较稳健，可以重点考虑。不过当前亦庄纯投资，价格偏高，并不是好时机，可以再等等。另外，未来北京的投资也只能是价值投资，长期持有，不能抱有炒房心态。可以考虑一下看看上海沙龙、北京经开壹中心。 预算1200～1500 主看朝阳望京 九龙山也关注房子年限朝向小区…看过望京西园圣馨大地都不是太满意…想京爷讲讲这两地和推荐合适房子 感谢

回答：你好，当前学区比较不稳，因此尽量选择学区属性和溢价低一些的区域，这样一方面能使得房价更稳健，另一方面有更大的概率上对应的学校。望京作为产业区，其实是非常适合的，毕竟有产业，学校溢价不算高。望京学校主要为陈分，相对省事儿。选择次新小区即可，这里面能选择的小区有澳洲康都，上京新航线，华彩国际。澳洲康都是附近的次新上车盘，品质差了一些；上京新航线，华彩国际品质不错，居住和升值性都能保证。九龙山的代表是陈经纶帝景，选择珠江帝景即可，不过学区溢价不少，因为有一定的风险性，我个人不是太建议。其实还可以考虑亚运村的嘉铭，比如嘉铭桐城，各方面都能满足。关于时间节点，我认为过几个月或许有较好的窗口。

3、提问：银行批贷款一般多久 会下来？  考虑卖房，担心拿不到房款。到时候签合同的时候需要注意什么？需要规定拿到贷款的时间吗？

回答：你好，目前非常慢，一般都得好几个月，可能会有一些银行有额度，但是都不好说。我们最近碰见的都要比较晚放款了。如果是卖房，确实比较尴尬，能遇到全款客户更好。一般和贷款客户的签约是无法约定贷款时间的，不过有些买家不是特别机灵，可能也会签这种规定。

4、提问：京爷您好，我在良乡大学城水岸一号小区有套三居，卖的话500多万，这个小区未来有发展吗？如果置换的话，亦庄金域东郡，海梓府怎么样？或者通州bobo自由城和运河湾？总价600万以内，除了上述小区，投资兼顾一点自住的话还有更好选择吗？谢谢

回答：你好，房山属于没产业的郊区，一直发展得不好，房价表现比较洼地，升值性差。良乡大学城水岸一号小区不错，在周围中算可以的，但是升值还是受板块影响较大，考虑升值并不建议长期持有。亦庄金域东郡，海梓府，其实还是不错的，不过最近价格偏高，可以观望一下。通州bobo自由城和运河湾完全可以考虑，需要做好十来年的持有准备。可以考虑去朝青看看。

5、提问：想请问下，350万首付，希望贷满。想在朝阳买婚房，主要还是想居住品质好一点。之前看过望京的望京西园的板楼，觉得小区维护还挺好，虽然没啥绿化。想问下还有什么小区可以推荐看看嘛。

回答：你好，如果是望京的话，还可以看看望京花园，小区管理、人员素质也还可以，而且有公房，可以多贷，其他小区管理都相对一般了一些。也可以看看北苑望春园之类的小区。

6、提问：京爷您好，介绍下我的情况后请您给个方向

1.都市经典家园和常营经适房共两处房产

2.因为二胎要三居改善性住房，预算900-1200

3.考虑东坝、望京、亚运村和奥森区域 最好能有还行到学校 户型好些，小区环境好，您能给指点下方向吗？

4.手里房子如何处理？具体有哪些小区可以选

回答：你好，都市经典家园和常营经适房共两处房产可以置换掉，升值性不会太好。如果是900-1200W的话，可以看看东坝的常青藤、奥林匹克，望京澳洲康都，但户型不好，亚运村嘉铭桐城，特别是新北苑各种次新盘，居住和升值性都不错。

7、提问：京爷好！目前已卖房市内无房需落户，手里目前资金最多能拿出1200。目前孩子上学都需就近租房，孩子如上大学后也有北三县的房子养老住，所以估计至少十年没有自住需求。倒腾的目的是想换个大的，或者一变二实现资产增值，也知道两个的话都不会是位置特好的，想着是通州买套市里再看情况买个小的或者远点的。总之还是想市区留套房子给孩子。但是感觉房产税要来了，有点担心两个都不是很好位置的房子以后变鸡肋了，可能还不如直接市区好地段换个两居的。但又担心现在买了以后又变市区的老破大。希望您帮给个建议或帮捋捋思路，谢谢您！

回答：你好，撇开居住属性，咱们来看看升值属性。北京历来升值表现比较好的小区，一般有以下几个特征：地段要好，包括传统的好地段比如东西朝海，还包括产业中心或者外溢，比如上地西二旗、回龙观、望京、双井、朝青等；次新商品房，这种最受关注，而且未来还会继续稳健下去；只要小区好，小户型和三居，升值性表现都不错。因此，对于你来说，只要在好地段买次新商品房，大概率不会踩坑，不管是买两个小户型或者一个改善户型也好。剩下就是看你们的需求了，如果希望小孩到时候一步到位，那就买个大点儿的即可。

8、提问：京爷，我在国贸附近上班(以后有可能金融街附近，两三年不会变)，预算总价大概最多560万附近，考虑次新两居，国美第一城，兴隆家园，都市经典家园或者壹线国际这几个小区，考虑未来五年到十年才有可能换房，小孩幼儿园，小学有个正常学校就可以。本来觉得国美可以，但是离地铁太远，且6号线太堵，以后甘露园地铁站开通，兴隆家园和都市经典家园会不会更好，多谢

回答：你好，兴隆家园靠近地铁的房源其实是可以重点考虑的，因为：1、这个价格能找到相对好点儿的房源。2、这个盘本来流动性就不错，未来地铁开通，解决了当前比较关键的问题，还是有些上升的潜力的。

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