北京楼市：房产升值逻辑完全变了！
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1、提问：老师，4号线地铁西红门至天宫院次新前几年相对抗跌，感觉今年行情基本没有大动。今年主要是学区和部分热点区域上涨明显。从投资角度看是不是不考虑4号地铁大兴沿线
回答：你好，南面地铁次新，属于保值类产品，但升值性相对受限，除非有大行情出现，也就是普涨。事实上，在2017年的大行情中，这些区域实现了翻番的情况，而2017年后，杠杆能力受到严重的压制，未来翻番的大行情几乎不可能，也就是说未来这个区域可能较难实现大幅的上涨。总体来看，纯投资，并不是太适合，居住和保值问题不大，但一定要选择地铁次新才行。
2、提问：孩子4年后在西城月坛片区上学有户口，但是四代的老房，我们没房，现住在青塔，上班在朝阳门和月坛，考虑买个房以后孩子上学接送方便。两个问题：一是什么时候买合适?二是因为孩子有西城户口可上学，感觉纯粹为了孩子上学住买西城性价比不高，买哪里合适?
回答：你好，当前来看，市场进入平稳博弈期，可以边开始看房，看看有没有合适的，在此时也看看市场走势，应该这个月就会有一些新趋势。多校划片的情况下，如果户口在西城，其实可以考虑配置其他属性的房产。根据你的工作地点，可以尽量往东部热点板块次新看看，有居住属性，升值性还不错。
3、提问：京爷您好，有个很细节的问题想问一下。最近看房的时候，有个小区是中央空调集体供暖，不知道您对这个是否有所了解？这种供暖方式冬天温度能达标吗？
回答：你好，通常来说这种中央空调集体供暖方式温度差一些，也受较多人的诟病，毕竟北方人还是比较喜欢传统的供暖方式，比较舒服一些。不过这是从居住体验来看，对于升值性来说是另外一回事，你可以发现很多升值性好的小区也是中央空调集体供暖方式，原因是这些小区其他方面的稀缺性比较突出。
4、提问：您好，如果想买大兴高米店这边的华润公元九里、兴涛社区、顺驰领海、金地仰山、青岛嘉园和翡翠城的100平左右的两居，您更推荐哪个小区？
回答：你好，郊区买房，逻辑非常简单，产品要好，楼龄要新，近地铁，归纳起来就是：地铁品质次新盘。这里面，华润公元九里和金地仰山相对优质一些，可以优先考虑。
5、提问：请问臻园的顶层大复式值得购买吗？有升值潜力吗？望京外的新盘很多，但没有超大面积的。
回答：你好，这类品质次新顶层大复式，其实是有一定的稀缺性的，是可以考虑的，这跟传统的老破小有本质的区别。这个小区潜力较大，也成为了最近望京北的一个热点盘
6、提问：请问京爷怎么看三里屯附近的老房子呢？那种老旧小区改造有什么值得期待不？东三里屯社区六几年的入手有什么风险呀？
回答：三里屯附近的老房子交通方便，配套成熟，但房子确实太老了。老旧小区改造确实是一个利好，只不过是延迟衰老而已。这类房子只适合刚需短期过度用而已。六几年的房子，不建议碰，容易砸手里。
7、提问：京爷，最近换房，主要考虑三居，目前看了朝青国美第一城三居，丰台总部基地万科西华府、北京方向三居。总价都七百多万，地段肯定朝青好，但是品质国美第一城和那几个真不是一个档次的，目前这个阶段您有什么建议吗？未来再换时哪个会更好些呢？
回答：你好，郭公庄（万科西华府、北京方向）的潜力在于总部基地和丽泽外溢，这个需要较长时间兑现，当然这些小区的居住属性还是非常不错的，我认为居住和升值都是可以的；朝青国美第一城所处的板块很成熟也非常热，而且这个小区是周围中的上车盘，所以升值性还是比较突出的。我建议，如果看中短周期的升值性，还是考虑国美，如果看中居住属性或者就在附近上班，那么也可以考虑郭公庄附近的几个盘。
8、提问：京爷五一快乐!目前首付150W，sfsd，刚需上车，想买两居，希望尽量不落后大盘，过五年再置换。建议在什么地段买比较合适，需不需要尽快出手买，多谢！
回答：你好，首付150W，sfsd，考虑两居的话，能选择的并不多。我建议可以考虑两个方向：1、通州核心区的次新房，未来的副中心，长远看还是比较有潜力的。2、考虑天通苑、立水桥，虽然界面一般，但是从历史数据来说，涨幅跟着大盘。
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