北京楼市：这些区域买房秘密曝光！

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1、提问：您好京爷，我们北京还有一套购房指标，属于二房二贷，考虑在海淀买一个有升值潜力的非学区房，希望过几年好出手的，预算600万以内，最好能贷款。请问除了中介推介的学院路，牡丹园和小西天还有其他板块吗？逸成东苑和今典花园这两个小区的升值潜力您怎么看？您还有什么推荐的小区吗？

回答：你好，目前海淀区，非学区属性的板块，我还是比较推荐的，如果是稍微新一些的小区，那升值性都是没有问题的，毕竟在海淀这类房产比较稀缺。逸成东苑和今典花园是我经常推荐的小区，有稀缺性，升值性自然非常好，可以值得入手。还可以看看五环外的西三旗、西小口、上地西二旗之类的地铁次新，如莱圳家园等。或者也可以看看xuequ市场凉下后捡漏，不过这类产品没有前面说的那类小区稳健。需要记住，未来有品质的次新房，将是最佳产品，比任何产品都靠谱。这种选择逻辑尤其适用于东西城、海淀等好地段老房子偏多的区域。本质上就是稀缺，周围老房子太多，次新太少，大家都想要。

2、提问：京爷您好，同等价位下，从保值增值的角度，能比较下东湖湾的两居和嘉美风尚南北通透的三居么

回答：你好，一个是高品质、有学校的改善类住宅，一个是小区空间受限的非主流小区，那肯定是选择前面这种，也就是东湖湾。事实上，东湖湾一直都是望京的标杆，每次升值性都非常突出，小区品质也很不错，居住体验也好，可以优先选择。

3、提问：京爷您好，本人四十多岁，老婆孩子均在老家，买房主要是自住兼给孩子留个一线城市的房产。预算总价（含贷款）在380万以内，想买个小两居。请问八里庄南里、北里的八十年代老房子能考虑么？

回答：你好，这类房产地段交通都不错，就是楼龄太老了一些，经常会出现涨不起来的现象，也就是跑输大盘。如果是完全满足居住功能，那可以考虑，但是如果看中升值，那还是差了点儿。同一地段下，如果只考虑升值性，往往会出现老房子的两居还不如次新的开间。

4、提问：孩子2027上学。在考虑二套400万(占坑)或置换700-750万预算(自住条件不能太差)的板块。

考虑过东城大部分片区和朝阳的学校房产，目前纠结两个选择：

1. 东城东崇前片区，兴隆都市馨园一居开间占坑。

2. 亚运村慧忠里

请京爷从板块角度帮忙分析一下，这两个选择哪个更好，什么时候入手，或是还有其他推荐？谢谢

回答：你好，单纯上学来说，其实亚运村朝外是一个不错的选择，不过前提是能上这个学校。未来学区房政策不确定性增大，所以都不好说这些事情。如果2027年上学，倒是不用太着急，实在着急考虑这个事儿的话，就去去东城占个坑，比如你说的这种兴隆都市馨园。东城的超级上车盘现在就可以边看着，同时观察楼市走向。

5、提问：京爷好！请问运河明珠家园如何？我看离地非常近，但是非常便宜。BOBO自由城离地铁远反而贵，而且您也经常推荐。有些好奇，希望您指点

回答：你好，运河珠家园地段和交通都非常不错，不过小区管理还是比较一般，居住体验受到比较大的影响。BOBO自由城低密度次新，管理虽然不突出，但居住体验也尚可，而且周围界面相对较好，小区热度相对高一些。

6、提问：京爷您好，首房首贷，首付预算320万，强依赖地铁通勤，上班地点分别是月坛和望京，同时考虑保值性，目前在纠结是买到回龙观还是惠新西街，看的小区回龙观主要有龙泽苑西区、龙腾苑四区、新龙城、首开智慧社，惠新西街附近目前看到一个稍微中意的是惠新北里，想请问京爷这两个片区、这些小区应该怎么选？感谢

回答：你好，回龙观在于高薪产业外溢，升值性还不错，而惠新西街在于地段和交通都非常不错，两个区域的升值性短期看差不多了太多。在这种情况下，我还是建议考虑上班地点中间的地段，更建议惠新北里多一些。另外，其实也可以考虑望京的2000年左右的小两居，升值性也很不错。

7、提问：京爷您好，大孩八岁，正怀二胎，想置换城六区内的三居，兼具保值增值，学区中等就行。看中了智学苑房子的价格和户型，就是房子是02年左右的，请问智学苑怎么样？还看了西三旗世华龙樾和田村金隅瑞和园的三居，房子很新，就是面积小，80多平的小三居，请问怎么选择好？把住的房卖出去，能到手六百多点，所以预算不超七百五。谢谢

回答：你好，智学苑交通和地段不错，不过相对于周围来说楼龄、品质、管理差了一些，因此价格相对低一些，如果预算有限，也是可以考虑上车的。西三旗世华龙樾和田村金隅瑞和园的三居，可以优先考虑世华龙樾。

8、提问：京爷你好，570万总价，考虑品质还不错次新房，在朝青板块，求推荐几个不错的小区

回答：你好，570万，考虑品质次新，那就是一居了。第一梯队，考虑天鹅湾。第二梯队，考虑华纺易城、青年汇、润枫水尚，然后再考虑珠江罗马。当然实在要两居，那可以考虑国美第一城，品质相对一般，升值性还不错。

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