北京楼市: 这批小区, 慎重买入!

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回答：您好，长期来看，这类小区（不包括学区属性严重的小区），都依旧值得入手，因为这次行情中表现较好，代表着其价值稀缺。但是当前来看，涨得太多的，特别是被投资炒房客控盘的小区，请谨慎入手，有高位接盘的风险，因为溢价偏高。比如回龙观的融泽嘉园、望京的橄榄城、保利中央公园等，虽然长远看没问题，但短期都是要慎重入手的，溢价偏高, 容易大起大落。

2、提问：京爷好，预算650左右，工作地在望京跟潘家园，最近关注了国美，美景东方，后现代城，从保值性以及居住体验考虑，这几个小区怎么样？如果考虑通勤，保值，学校的话，有哪些其他推荐？

回答：你好, 国美, 美景东方层次差不多, 但国美板块好点儿, 长远看升值性好点儿. 后现代城居住弱一些, 适合500万以内的标的, 升值性尚可, 但没有国美强. 可以重点考虑国美, 当然很多人觉得乱了点儿, 但相对来说是可以接受的. 望京的2000年左右的板楼小区也可以考虑,弄个小两居. 

3、提问：以5-8年时间为周期，从增值性和流通性（这里流通性主要指方便置换）角度看，回龙观、通州核心区、亦庄、望京、朝青、常营、东坝、丽泽这几个板块总价600w左右的房源，您如何排序？有哪些推荐小区？

回答：以5-8年时间为周期, 我认为就尽量不考虑通州了, 因为这边要做好七八年起步的持有心态. 回龙观, 望京、朝青都是核心板块, 非常值得考虑, 600万的预算, 回龙观选择次新商品房(如国风美唐, 公园悦府之类的), 望京能选择的比较少, 不过如果是次新,升值性也不错, 如澳洲康都. 朝青则可以考虑国美之类的,升值性也可以. 常营、东坝板块相对前面几个弱了一些,. 丽泽, 产业还没有起来, 只能说有潜力. 我认为丽泽没有回龙观, 望京、朝青稳健.

4、提问：京爷，你好，在北京投资房产，得看重租售比嘛，我看很多区域的租售比不行，是不是很危险？！租售比越高的房子是不是越值得投资？

回答：租售比是一个房产投资中经常用到的名词。简单地说就是房子租金收益比上销售价格。特别是在欧美，人们经常用这个数来衡量房产的收益和健康程度。租售比越高，说明投资收益越好，房产越健康。因此国内也有不少租售比的分析文章，很多人也经常引用这些数据来做投资。但是我可以很负责人地告诉大家，租售比在我国房产投资中只能作为一种参考，而不能成为一种标准。

原因很简单，就是中国的房价金融属性、泡沫属性太强了，很多时候已经脱离了居住属性。我们往往可以看到，租金很高但是升值性却很差的房产，比如朝阳建外soho，租售比很高，但是升值性却非常差，常年洼地。这类现象也经常出现在很多商住或者70年产权的公寓类住宅上，房价就是起不来。另外一个例子就是没有学区的好地段老破小，租售比不少次新房要高，但房产升值性也不行。而租售比较差但是升值性很好的房产却非常常见，比如学区房、稀缺次新房，租售比很差，但每次都是涨价领头羊。

其实，咱们还可以从另外一个角度来看待这个问题：接盘者。简单地说就是，租房者和买房者是两拨人，他们考虑的点完全不一样。

所以用租售比来投资房产是非常大的误区，而应该从大众“接盘者”的角度来投资房产。不过有几个点是肯定的：租金高的板块，说明有产业，板块比较健康；租金低的板块，产业和人气较弱，需要慎重。

5、提问：京爷，您好，上次您说过怎么挑选小区，列举了很多不能买的小区。那么京爷，能不能给我列举一下哪些楼栋或者楼层不能买呢？

回答：您好，没有绝对的不能买的房源或者楼栋，一分钱一分货，需要做到有所取舍。但是有些楼栋和楼层、房源还是尽量不要去选择的。京爷给大家列举一下，楼栋：靠近高压线，靠近变电站，靠近精神病院，靠近医院太平间，靠殡仪馆，靠近垃圾场，靠近铁路和主干道，靠近墓地，靠近污水厂，靠近加油站，靠近加气站等。楼层：管道层，设备层，腰线层，顶层，底层，地下室，有严重遮挡的楼层，有严重噪音的楼层，有凶宅的层。当然以上只能说尽量别买哈，预算不足又需要上车，价格合适的话，那也可以考虑的。

6、提问：京爷您好，有一个关于经纪人选择的问题。带我看新北苑的经纪人对新北苑较为熟悉并热情，但比较年轻；带看望京的经纪人服务年限较长，但不是特别热情，且感觉可能对新北苑了解不算太深。想请问一下，想在新北苑选筹，您比较推荐哪位经纪人呢？

回答：经纪人，其实都得看人，没有说年轻的就不好，服务长的就很好。年轻的也有靠谱的，年涨的老油条的也不少。如果要买新北苑，我认为还是找个懂新北苑的。

7、提问：京爷好，请问北京新房的下跃户型值得买吗，下跃赠送的，如果从投资角度。

回答：你好，所有的新房，首先看地段和规划，接下来再看产品。选择产品时应该考虑周围流通性最好的产品，简单地来说就是正常产品即可。下跃户型比较偏向于消费，并非很适合投资。不过，地段很好的话，就当我没说，地段好啥都行。

8、提问：京爷您好，想在朝阳区内6号线或者10号线沿线买房，但首付只有150万，想找一个小两居的，有哪些小区可以推荐的。谢谢。

回答：你好，朝阳区内6号线或者10号线沿线，如果首付150万，不想在太偏的地段买房，估计只能考虑一些老小区了。老小区就是看管理，因为老房子如果管理不行，衰败速度会很快。或者也可以考虑在老小区中选择一些楼龄新一些的楼栋，比如咱们可以看看石佛营西里00年左右的房子，保值性还是不错的。

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