北京楼市，走势揭露！

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回答：传统看楼市经常使用真实成交价和挂牌均价来表征楼市。

①真实成交均价——在长周期中代表着真实房价数据，但该价格一般是半个月前的成交数据，具有滞后性，并不能代表实时价格变化。而且最近成交价被关闭了。。。。

②全部房源挂牌平均价——具有实时性，但干扰因素多，比如房源突然增多、特殊房源释放，都会造成挂牌均价出现突变，往往出现与成交价格不一致的现象，有时候较难分清是涨是跌，价格趋势精准度不够高。

京爷和团队的小伙伴比较早地提出了楼市信心指数，这个数据能够表征当前二手房业主心理实时动态，也就是我们常说的预期，可以相对实时准确地代表当前楼市冷暖以及未来短期走势。

2、提问：京爷您好，麻烦问一下购买法拍房有哪些注意

回答：你好，目前来看，法拍房主要需要注意以下几个事情：1、性价比，当前很多法拍房拍出来并不便宜，而且很多都是非普，你在买的时候要横向纵向比较。2、腾退是一个大问题，目前户口问题倒是没了，但什么租约啊，物业费拖欠之类的比较麻烦，你需要通过各种渠道了解清楚。3、找法拍中介，并一定能帮你解决关键问题，难搞的问题，他们也搞不定，自己去参加拍卖也可以。

3、提问：sfsd，单身，朝阳门工作，首付400左右，接受贷满，以未来5-8年时间为限，从流动性和增值性角度看，您推荐哪些板块的哪些盘？本次购房的主要诉求是先上车，实现保值增值，能兼顾自住更好，以便下次置换。

回答：你好，从流动性何增值性角度来看，我建议考虑东部热点板块的次新房，这也是历次涨幅收益最高的标的。比如朝青板块的青年汇，能买个两居，虽然小区品质不算很突出，但是板块好，又是次新地铁房。而且700万以内的次新两居，在东部五环内，并不是太好找，所以有一定的稀缺性。

4、提问：京爷好！我有一套一手的北苑华贸城52平loft，如果从保值增值的角度考虑，是继续持有好还是卖掉换个其他区域的次新房例如望京更好？

回答：你好，华贸城52平loft，表现不算突出，这次涨幅应该是落后于新北苑整体大盘的，涨幅应该是10%左右。望京整体涨幅大概在20-25%左右，如果是次新，涨幅最高达到了30%，在北京也是比较领先的。事实上，同等情况下，望京这边一直领先于新北苑。而loft不是主流产品，也会吃亏一些。总体来看，我认为是可以置换到望京这边。操作上，可以考虑先卖后买。

5、提问：您好, 为什么安慧里的房子比安慧北里的房子便宜呢？安慧北里的安逸秀雅值得买吗？哪个会更好一些呢？

回答：你好，你说的是安慧里比安慧北里各种园便宜吧，其实本质上还是学校的问题，一个是普校，一个是大家默认的xuequ房，差距肯定大。如果要上学，可以考虑各种园，不过未来政策不确定，如果不是为了上学，可能不一定要凑热闹。

6、提问：京爷好，想问下550万左右买两居南向房屋在哪个板块买升值潜力最大？能否推荐几个小区？

回答：你好，如果是南向的两居，可以重点考虑以下几个区域：1、回龙观的几个新盘，或者地铁次新如新龙城。2、通州，核心区，如京贸国际城等次新。3、丽泽外溢，草桥欣园等。

7、提问：您好，通州二套，700w预算，自住房，花石匠和华远铭悦可以吗？有别的小区推荐吗？谢谢

回答：你好，从居住的角度来看，那自然是非常不错的，特别是花石匠，有些品质。不过这两个盘所处的板块还是差一些，升值性其实是受限的。当然，如果喜欢安静，选择这里自然没问题，不过看中升值性的话，还是去看看运河三角区吧，比如选择京贸国际城，升值性会强一些。

8、提问：京爷您好，请问朝阳门内竹杆胡同值得买吗？学区溢价高吗？

回答：有学区溢价，但未来学区的事情无法说，有可能保持价值，也有可能削弱溢价，完全看政策。所以我的建议如果投资，那就不要碰，如果自己小孩上学用，倒也可以考虑。

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