北京楼市：注意陷阱！

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1、提问：请问京爷，双泉嘉苑的新房能买吗？位置在北沙滩，二类经济适用房，6万一平，中介说2023年下房本，交3%可以转成商品房，需要全款并包装成城建职工才能买。这个单价非常便宜了，但不知道这房子有啥风险呢？

回答：你好，不好说，我没有了解过这个盘，我潜意识里认为有一定的风险。要有这么好的事情，可能很多人都抢了。可能我想的不一定对，但多个心眼总是好的，北京的房产陷阱可不少。总之：在北京，如果你没有特殊的渠道，遇到所谓的捡漏一定要小心，原因很简单：要真那么好，可能不一定能轮的上自己。

2、提问：想请教一下同小区同户型一层和顶层一般选哪个呢？哪个更便宜呢？

回答：你好，这是一个比较有意思的问题，因为这个得分情况。首先说一下顶层和底层的优缺点。顶层的优点是视野好，采光好，私密性强；缺点是容易漏水、夏天容易热。底层的优点是不用等电梯，或者不用爬楼梯；缺点是私密性差，视野差，有些有噪音，还有蚊虫之类的问题。但是在实际买房中，又得具体情况具体分析。

① 如果是老房子：老房子一般分为两种，一个是六层小板楼，这种情况底层强一些，因为不用爬电梯，顶层则不受待见，主要是老房子容易漏水，这种底层价格稍微高一些；另一个是塔楼小区，顶层略强一些，主要是顶层私密性、视野的特点占优。其实价格就能说明一切。

②如果是新房或者次新房，那么顶层肯定肯定更强一些。一方面，目前的建筑质量下，顶层漏水概率大为降低，夏天热的缺点也可以通过空调来解决。而且目前的新房比较多的都是高板，底层就显得比较压抑。事实上，价格体现了一切，底层价格最低，而顶层和二三层差不多价格。

3、提问：您好，我在望京上班，首付大概120万，首套首贷。在北苑，酒仙桥，十里堡，双桥看过。觉得酒仙桥的交通和小区都不如十里堡的，北苑的房新一点也稍微贵一点，房子小一点。总的来说感觉十里堡北里小区改造后环境不错，有套全南向的房，可不可以买？或者再帮忙推荐几个区域，交通方便保值一点的。现在纠结的是选南边一点，房龄能新一点且便宜点，靠东北房龄都比较老户型好的也没几套，不好拿捏啊，请老师帮忙指点下迷津。

回答：你好，从板块来说，酒仙桥、双桥差一些。这两个板块的问题在于板块界面太差，甚至有些乱，居住体验相对一般一些，而且属于弱规划区域，潜力不算大。十里堡地段倒还可以，刚需上车用没问题，也可以看看石佛营西里之类的小区。南面可以尽量去选择地铁次新房，但是对于你来说确实远了一些。

4、提问：京爷好，通州潞苑东亚逸品阁怎么样？目前没有地铁，没有大型商超，只有个三甲医院。据说未来龙旺庄附近会有地铁交汇，你觉得值得买么？总价430左右两居，谢谢！

回答：你好，东亚逸品阁小区品质尚可，户型也不错，楼龄也新，刚需上车没什么问题。当然小区还是小了一些，没什么活动空间，周围配套差了点儿，短期升值性受限了一些。

5、提问：请问草桥的玉安园，玺萌鹏苑，玺萌丽苑这几个小区怎么样？有的小户型总价很低，是否能买来上车

回答：你好，这玉安园密度较大、管理一般，我认为居住性和升值性都不突出。玺萌鹏苑，玺萌丽苑，好不了太多，不过新了一点儿，小户型可以用来上车用的，不过升值性也不算很好。

6、提问：京爷您好，请问同等条件下南北长条户型，和双南方正户型哪个比较好呢，我们想在东王庄买个两居，但都是南北进深特别长的户型，感觉住着有点难受啊。另外，建清园有套户型和价格都还不错的房子，但他家隔壁年初发生过火灾出了人命，这种买来出租几年再住行吗？还是整个建清园就先别考虑了呢？谢谢京爷

回答：你好，两种户型优缺点都有，具体情况具体分析，如果南北进深特别长的话，住着确实难受了一些。如果出了人命的就在隔壁，那还是尽量不要碰，还是有些人会介意的。其他楼栋或者楼层是可以考虑的

7、提问：京爷，首房首贷，首付270万左右，计划看六号线沿线石佛营、朝青、褡裢坡附近的房子，国美第一城、朝阳雅筑这些有些超预算，那像定福景园、定福家园、美然动力、雅成一里这些小区可以考虑吗？

回答：你好，这些盘刚需自然是可以考虑的，不过升值性差了一些，居住体验也并不是太好，可以优先美然动力。建议看看柏林爱乐，看看能否淘到改的两居。

8、提问：京爷好，请教回龙观的和谐家园一区三居室（三层）未来10年保值升值潜力如何？

回答：我们一直说每个板块内的小区都是分层级的，每个层级的小区升值性不同。回龙观这边分为这几个层级：第一个层级是次新商品房，比如金域华府、国风美唐，再弱点儿的是公园悦府、融泽、紫金新干线、新龙城等小区；第二个层级是次新经适房，这类小区量比较大，升值性还可以，能跟上回龙观大盘；第三个层级是2000年以前的房子，这类房子升值性相对一般，但回龙观板块还不错，所以保值性没问题。和谐家园属于第二层级的小区，能跟上回龙观大盘，升值性和保值性都是问题不大的，适合刚需上车用。

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