北京楼市：新趋势下，有些机会！

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1、提问：京爷怎么看北京新出的这两批地？  在价格导向上有什么趋势？限竞房没有了. 单价似乎有一些上升趋势？谢谢?

回答：你好，我个人的感觉是：1、今年供地较多，大家选择多一些了。2、限价房逐渐消失，房价正在重塑。有少数的新盘在北京二手房涨价大背景下有些性价比，而大部分土地越来越贵，刚需上车成本越来越高。需要注意的是，未来有不少值得期待的项目，性价比较高。首先是树村的几个项目，有条件的还是可以重点考虑的。然后是北面的一些新盘，比如奥森春晓、北清云际，性价比较高，地段也好，刚需可以直接上车。新盘的土地中，可以重点关注永丰板块，相比于幸福里，价格优惠一些。还有就是海淀的北沙滩地块。

对于北京楼市未来的走势，目前确实有些不确定性。但即使是这种情况下，这些项目和地块是非常值得考虑的。

2、提问：京爷您好，SFSD京籍，想在五环内买一套80来平方500w以里的次新，离地铁站近，没有学区要求，您有推荐吗，谢谢！

回答：你好，80来平方500w次新，如果在北面，估计是比较难找的，大部分都在五环外了。目前来看，只能尽量往其他区域寻找了。我建议可以寻找区域内相对稀缺的次新盘。比如郭公庄附近的京投银泰万科西华府，买个两居室，小区居住和保值性都还可以。或者可以看看西边石景山的远洋山水和诗景长安，这些居住和保值性都也还可以。

3、提问：京爷您好，之前有枣园尚城的房，公积金贷款几十万，目前价格跟买入时涨了10%左右。考虑积分落户需要郊区房，估计还得个五六年，是否考虑置换到别的郊区？因为公积金贷款额度低，现在还贷也没啥压力，换房的话就是商贷款二套了。想问下，是否置换呢？有什么推荐区域呢？谢谢

回答：你好，如果追求升值性，那么置换还是有必要的。北京的非城六区外的板块大部分价值都不大，但也有一些比较有价值的区域。其中比较典型的代表是回龙观板块和通州区域。回龙观主要是靠近上地西二旗，承接大量年轻人的外溢，而通州则是真金白银投入的区域，是北京的未来之一。不过北京二手房有一个比较突出的特点：板块内，每个小区升值性差异很大，有领涨的，也有常年洼地的。如果是常年洼地的小区，咱们就不要选择了，没必要折腾。要选，就得选择好板块好小区，这样才有换的必要。比如回龙观大板块，有两种选择，一个是第一梯队的次新房，如金域、国风美唐、公园悦府等，还有就是最近的新盘，如奥森春晓等。而通州，则尽量选择运河三角区的几个口碑次新盘，比如运河湾，京贸国际城等。总之，要么不换，要么就换好的。

4、提问：京爷您好，首付250左右，sfsd，在北二环上班，想买个离单位近的或是北五环的新房，想着按好转让置换考虑，想咨询下您有什么推荐吗？新房的话北清云际怎么样呢？谢谢！

回答：你好，250万，如果是五环里的话，可以考虑550万左右，这种情况只能买一些老小区了。尽量在海淀购买，可以重点考虑没有学区溢价的小西天、牡丹园等区域购买老小区，选个两居室。这些地方虽然学校一般，但升值性是跟着海淀盘，且跑赢北京大盘的，流动性也不错。其实也可以考虑一居，比如今典花园的一居，升值性不错。当然，也可以考虑朝阳安贞等地选择，如安贞西里等管理还可以的小区，跟着大盘走是完全没问题的。新房的话，北清云际和奥森春晓都是不错的选择，性价比较高，能买到就可以。

5、提问：贡院九号这个盘如何？是否值得入手？请京爷给分析分析

回答：你好，小区品质不错，地段也好，凭着两点就比较稀缺，当然小区空间小了一些，低楼层有些遮挡，这些需要注意一下。总体来看，还是值得考虑的。

6、提问：您好，京爷!金融街工作，首房首贷，预算350w以内，考虑刚需上车盘的话目前看了安华西里，感觉虽然房子有点老，但各方面还不错，不知道学区价值如何，是否有隐藏的坑?除此之外，还有金泰城丽湾，六里桥，草桥这几个区域好像还成，请问京爷还有其他区域和小区推荐吗？谢谢

回答：您好，安华西里小区，地段、交通、配套都还可以，低总价的保值性短期没问题。其对应的学校倒是没啥突出的，中国教育科学院朝阳实验分校，相对比较一般，大家买这里都不是为了学校，学区附加值不高，不过这个小区上学倒是挺方便。总体而言，这个小区坑倒是不大，在老房子中属于正常水平，刚需可以购买。金泰城丽湾，草桥，这些还是可以的，也可以看看万年花城。

7、提问：京爷好，回龙观风雅园系列、云趣园系列、流行花园系列小区怎么评价，各自有哪些优缺点，户型、大小类似，总价可接受的情况下怎么取舍？谢谢

回答：1）风雅园系列，配套一致，回龙观西大街配套，2000经济适用房，户型不大好，墙体很结实。小区环境一般。2）云趣园，经济适用房，2000年房子，小区墙体特别厚，很结实，在繁华的商业中，小区环境一般，户型好多不合理。3）流星花园，环境比较好，密度比较小，得房率高，85%-90%得房率，小区楼道贴瓷砖，6层板楼带电梯，稀缺，离地铁近，很方便。缺点，车位严重紧缺，没有人车分流。很少看到路。总体而言，我更建议流星花园。

8、提问：京爷 你好  目前看中一套汇园公寓的房子 是公司产权  我们也想用公司名义买  但是不清楚后续如果想把这个转给公司股东 会不会有很高的税费；你觉得这一片日后升值的空间大吗？

回答：你好，肯定会比正常的交易税更多，所以这种购买房产的房子性价比不高，不是太建议这种方式来买。这个小区属于保值还可以，但是升值并不突出。很多时候投资买房，不能仅仅看到房产增值部分，更应该考虑到成本。我的建议是，用正常的方式来买正常房子，一般都不会错。

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