北京楼市：当下一定要擦亮眼睛！

点击领取>>>北京小升初语数英笔试面试真题、分班考真题、简历模板1、提问：京爷好，蓝色家园和嘉润花园的房价为什么涨不上去？看到望京其他地方都涨了，这两个楼盘价格虽然还行，但不太敢下手，向您请教

回答：你好，每次行情都是一个学习的机会：学习哪些小区升值性好，为什么好；研究哪些小区升值性差，为什么差。望京是一个非常好的板块，整体板块涨幅在北京都数得上号，启动时间也属于最早之一。在业内人士不断推望京的大背景下，望京内部却极度分化。升值性比较好的有：1、有中高端改善，如东湖湾、橄榄城、保利中央公园等，原因很简单，品质好，居住体验好。2、次新上车盘，如澳洲康都。3、2000年左右的带学校的老小区。比如利泽西园等。但是也有一批表现得并不怎么样，出现严重的分化。其中蓝色家园和嘉润花园就是一批，其他的还有星源国际之类的。事实上，这几个盘在历来的行情中表现得都比较差。原因很简单，就是有其硬伤，而且这些硬伤一直没有变化。以嘉润花园为例，虽然楼龄不老，但是小区太小，没空间，户型也差，不少临街，没什么学校，自然不受人待见。

这类小区，我建议我们的粉丝一定不要贪图便宜，因为买来升值性太差，抗跌性也差！一定要睁大眼睛，好好查看一下这波行情中，各个小区的表现吧。

2、提问：京爷好，计划年底或明年初买。首付250左右，婚房。除了望京，请问整个朝阳还有什么推荐的地方或者小区嘛？品质稍微好一点，能保值就行。

回答：你好，250万左右，五环内考虑550万左右，五环外考虑500万左右。如果五环内，除了望京，建议还可以看看朝阳北三四环区域，保值性还不错。主要逻辑是选择管理还可以的老小区，比如安贞西里、樱花园之类的。或者五环外看看新点儿的房产，比如立水桥的北京北小区，保值升值都没问题。

3、提问：首房首贷，首付包可以凑到150，望京上班，想买甜水园北里的房子，目前看中一个顶层南向一居室330万，目前上车这个怎么样？这个小区可以保值吗

回答：你好，甜水园北里短期住住还可以，上车没毛病，不过未来有条件得置换掉。如果是顶层确实有些尴尬，如果是我，会想尽办法借钱凑钱买个其他楼层。

4、提问：现在望京南湖东园二区的房子还值得入手不？京爷怎么看望京板块后续行情？

回答：贴一个前面的回复吧：望京这波在非学区板块中属于涨得最多的一个, 而且是领涨的一个. 目前确实在高位, 不过有些趋稳, 转凉的趋势. 大部分房源挂的价格偏高, 不过有一个现象是: 有若干的小区, 着急卖的业主, 都有开始降价出手的现象(当然, 本来就挂得高). 我相信未来望京至少不会大涨了, 房源可能会多起来, 机会也会多一些. 如果房子挂牌价偏高，可以稍微观望一下，看有没有更合适的出来。

5、提问：京爷，想问下金辰府新房怎么样？能给分析一下吗？

回答：你好，这个小区品质可能还ok，但最大的制约点在于交通比较一般，如果交通一般，那就得看产业和教育，这里似乎都不行，买来升值可能不是太好，相对适合居住一些。未来发展还得看规划，可能会是一个长期的过程。如果自己就在附近上班，倒是可以考虑。记住，不是所有的新盘都值得买，得根据自己的情况来。一般得看重交通、教育、产业、品质，至少一项。各个新房新盘优缺点，可以加我微信jingyeshuofang了解详情。

6、提问：您好 首付150-200 首套首贷 二手能选择怎样的房子呀

回答：你好，咱们的范围比较大，并不好回答。在海淀，可以考虑弱学校的两居老房子，比如慈寿寺、小西天、北太平庄、西直门之类的地方，因为地处海淀，能略微跑赢北京大盘；西城的话，可以选择超级学区上车盘，比如说荣丰2008，长远看，升值性还不错；东城的话，可以看看东城南面，升值性倒不是太突出；朝阳，范围就广了，可以看看望京、朝青的一居室，升值性较好，或者白家庄小学学区房一居，其他老房子我就不推荐了，毕竟升值性一般；通州目前还算比较适合购买，运河三角区也有一些选择，未来潜力较大；丰台，就考虑丽泽商务区附近吧；另外，昌平的回龙观也是不错的选择。你根据自己上班地点来吧。

7、提问：京爷能帮忙分析一下京贸国际城和运河湾两个小区的优劣吗，京贸国际城后续是否有地铁规划，各自的学区怎么样

回答：你好，京贸国际城，小区环境和管理都还可以，小区园林也不错，地理位置虽然没有运河湾优越，但是也处于核心区域，学校是北小分校，也比较优质；运河湾最会挑位置的小区，地处核心位置，稀缺地铁房，学校倒是不突出，不过未来有变好的可能，缺点是：有主路和铁路通过，部分房源有噪音，小区偏小，空间受限，整体建筑为了实现“河景房”而特意设计成斜向，因此部分人不大喜欢。总得来说，这两个小区未来升值性都比较好，当下来看，京贸国际城西区性价比高一些，可选择的也多。

8、提问：京爷，您好。又来向您咨询了。目前想在海淀上车，刚需一族，stsd，看了西木里、恩济里、上园村、明光北里，总价都差不多600左右。从交通和居住来说，西木最好，地铁就在旁边，通勤也就20-30分钟，户型也很好，功能区划分也舒服，有途径解决车位的问题，其次恩济里；从未来出租和以后教育来说（目前没有小孩），又偏向上园村和明光，但是通勤确实没有那边方便，几个地铁都有些距离，车位基本也够呛。劳烦您给一些专业的建议和考虑的角度，指点一二。谢谢。

回答：你好，西木、恩济里在周围的口碑确实还不错，虽然学校一般。而明光北里对应的学校虽然不是太好，但是也算有些学区了，未来可进可退，也是不错的选择。你说交通不方便，其实明光北里交通也不是说太差，有大钟寺站，而且附近未来是会有蓟门桥站。当然需要注意避开北面的环路噪音。

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