北京楼市: 有一个新趋势!

点击领取>>>北京小升初语数英笔试面试真题、分班考真题、简历模板1、提问：京爷，你好，我在国贸上班，资金有限，你认为是选择团结湖、金台路这类老房子好还是选择偏远一些的地铁次新房好呢?

回答：你好，这是一个非常典型的问题，这一轮涨幅可以看出未来一个新趋势，跟大家传统印象有些不太一样。首先咱们来说一下这两类小区的优缺点。好地段没有学区的老小区，优点很明显，地段好，配套成熟，缺点是楼龄老，环境管理跟不上，居住体验差。地铁次新房，优点是现代商品房，环境、管理、户型设计等方面都非常不错，居住体验好，缺点是周围配套差，限制了发展。也就是说这两类标的优缺点都非常明确，很多人认为老小区升值新好点儿，毕竟地段好。不过这一波涨幅中，有一个有意思的现象，与大家传统观念有些不太一样：不少郊区地铁次新房涨幅还真不一定比这些老破小差，典型的有朝阳东南区域的润枫领尚、富力又一城等。京爷总结一下这些房子的规律：地铁房，去国贸等地上班方便；环境好，户型设计不错，小区又安静，居住体验很好；周围能比的盘不多，有一定的稀缺性，连本地人都想在这买。这些因素让很多年轻人选择，涨幅自然能表现出来。

2、提问：京爷你好，首次向您提问。夫妻双方首房首贷，分别在金融街，颐和园附近上班。预计1-2年内要孩子。需求1.住房刚需，兼顾保值2.交通便利，金融街通勤1小时以内。3.暂不用考虑学区。sf 200—250左右  预算550左右，有两个方案，一是在知春路附近(近牡丹园，非黄庄）买老破小，离娘家近，方便接送孩子  二是广安康馨家园(二类经济适用房，广安门回迁），80-90平米上车。但税率高。三是在惠新西街南口樱花园附近，买二手房，烦请参谋给个方案，如果广安康馨将来转让是否有限制。或者有无推荐区域。谢谢。

回答：你好,买房往往考虑居住属性和升值属性, 一般难以兼顾, 所以得有所侧重, 根据自己的情况, 选一个综合性价比高的板块和小区. 这里面, 知春路附近的老破小内部居住环境是差了一些, 不过地段, 配套, 交通好, 通勤也方便, 而且海淀升值性一直比较强. 所以能兼顾居住和升值属性. 丰台广安康馨家园是一个流通性很好的小区, 主要原因是新, 而且价格合适, 性价比较高. 但是丰台区域和交通不便影响着其升值性. 惠新西街南口樱花园等小区跟海淀一些小区差不多, 不过升值性差一些, 而且通勤没有海淀方便. 总体来看, 我认为还是海淀适合你, 比如牡丹园, 小西天之类的地方.

3、提问：想请教您对惠新苑小区和世纪嘉园小区的分析。

回答：你好, 这两个小区地段和楼龄差不多, 均价相差不大. 总体来看, 我认为惠新苑管理还是差了一些, 居住体验不是太好. 当然世纪嘉园这类没什么小区空间的塔楼, 缺点也突出, 不过居住起来也挺安静的, 我认为可以选择.

4、提问：京爷您好！目前京户，sfsd，由于还是单身，未来发展地没有特别明确，看着北京市场，想在近期买个小房子落户，450以内吧。目前看了大钟寺附近九十年代的小破房，单价十万多，好在总价低三环里，但是没电梯没管理。

回答：你好, 我认为虽然是为了落户, 但一定要选择慎重一些, 毕竟第一套房子是你的重要资产, 是未来你置换腾挪的资本. 我认为有两个选择: 1, 尽量选择升值性好, 流动性强的小区. 典型如朝青, 九龙山, 大望路等区域的次新一居. 2, 选择未来有潜力的板块, 比如通州核心区.

5、提问：京爷您好，丽都壹号这个楼盘怎么样，想换一个2居-3居，先投资后期可能会居住

回答：你好, 丽都壹号盘还不错, 以往的问题在于周围界面太差, 交通一般. 未来交通能改善, 有一定的价值, 可以考虑购买.

6、提问：京爷您好，通州乔庄板块怎么评价呢？房源总体均价4万左右，户型和小区环境差异挺大的，但靠近运河三角，这个板块潜力如何？

回答：你好, 板块很好, 靠近运河商务区, 是比较有价值和前景的板块. 不过大部分小区没什么品质, 而且偏老, 影响着其升值性.在北京有一套住房，东南城乡结合处比较一般，13年时在河北五六线小县城买过一套房，刚办了房产证，准备出掉换北京的房子，预算总价四五百万，主要考虑保值升值，可以的话带点学区属性，家里老人不想离太远，看过松榆西里，世纪东方嘉园，不知道这附近还有没有更适合的？想听下您的建议，或者有没有更好的区域或方向适合我这个情况？有个上幼儿园的孩子。

回答：您好，东南这一块确实升值性一般，不过即使是一般的板块也可以找相对稀缺的小区，或者性价比高的小区。松榆西里交通方便，生活配套等都很完善，就是有些老。世纪东方嘉园小区较新，不过品质相对一般。总体而言，我认为这两个都是还可以的选择，买来保值还可以。我还建议您看看农光里，里面也许可以淘到相对新点儿的房源。或者咱们看看中海城，看看是否有合适的房源，这个小区相对稀缺一些。

8, 提问：京爷好，有二套资格。昌平北七家未来怎样，教育，交通等。是再买套名佳花园四区小户型和美树假日大户型怎么选？

回答：您好，昌平北七家整体板块太偏，虽然未来科技城似乎比较有概念，但是溢价严重，而且不确定很大。我不是太看好这个地段，而且咱们选择的小区地段并非中心区域。如果在附近上班，那倒可以考虑，美树假日稍好。

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