北京楼市: 刚需终于不再那么难熬了!

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1、提问：京爷你好，社保满五年，首套首贷资格都有，首付300-350 计划购买550-650的房，主要是刚需上车不考虑学区，流动性好就行。主要看望京。花家地西里一区的长走廊12层钢混楼可以碰么，南北通透的格局还满合理的，看了嘉润，户型不合适但是环境比花家地好一些。望京新城看了感觉户型环境都一般且最近涨的多选择少

回答：你好, 先跟你说说望京这边的趋势吧. 望京这波在非学区板块中属于涨得最多的一个, 而且是领涨的一个. 目前确实在高位, 不过有些趋稳, 转凉的趋势. 大部分房源挂的价格偏高, 不过有一个现象是: 有若干的小区, 着急买的业主, 都有开始降价出手的现象(当然, 本来就挂得高). 我相信未来至少不会大涨了, 房源可能会多起来, 机会也会多一些. 刚需不再那么难熬了! 好了, 说说这几个小区: 花家地西里一区, 老小区, 唯一的价值在于花家地实验小学还可以, 不过我认为长远看, 这个小区的价值能会慢慢衰弱, 毕竟楼龄太老. 嘉润, 小区临街, 没什么小区空间, 塔楼设计, 户型难以做得满意, 在望京属于一个偏冷的盘, 不是太建议. 望京新城交通方便, 就是小区太大, 有些乱, 但升值性尚可. 这里我更推荐利泽西园, 有那种小两居板楼, 性价比高一些. 关于楼市走势,

2、提问：京爷你好，目前关注新宫的两个小区，京粮悦谷首城2号院，19年的，东西向2居，主卧对着湿地公园，客厅次卧向西，物业环境好，地铁1.1公里。阳光星苑13年的，物业环境也不错，南北向两居，主卧南向，客厅次卧北向，距地铁新宫站2.2公里。面积相当，京粮价格比阳光星苑高65万左右。纠结中，请京爷指点一下。

回答：你好, 北京非核心区选房有几个逻辑: 1, 离地铁越近越好. 2, 越有规划的区域越好. 3, 离城区越近越好. 这里面, 两个小区的产品相差不大, 主要是交通\地段和规划的差异. 京粮悦谷首城2号院地段虽然不是太好, 但相比而言还是好一些. 从交通来看,  京粮悦谷首城2号院有点儿准地铁房的意思, 还是可以步行去地铁站的. 而阳光星苑还是远了点儿, 骑个小车有些距离. 从规划上来说, 新宫很快就要又另外一套地铁线了, 双地铁交汇, 还是有些潜力的. 所以总体来看, 我认为京粮悦谷首城2号院还是略胜一筹的. 

3、提问：在北京有首房首贷资格，近日准备在孩子西城小学旁边的丰台买一套560的房子自住，主要是离孩子学校近，子弹只有400，目前有两套方案。第一用首房首贷的资格贷款，也只能贷将不到300万，把这套房子付了之后，手头也只有不到200万了。再靠着不到200万，在北京，买一个二套用来投资。第二个方案就是，凑一凑，借一借用全款，把这560万的第一套都付了，保留首房首贷资格，下次什么时候再能买房就不知道，首先手头没有子弹了，想付首付都难，再次这第一套房子是用于自住的，刚买，暂时也不太好出手，不知哪个方案对我们来说更好？同时，如果用200万在北京买个二套的话，哪里最值得投资，具体楼盘推荐吗？

回答：你好, 这里面凝结起来有两个主要问题: ① 200万总价的房子有没有值得投资的房子? ②  是否要全款, 保留首套资格有没有价值?

对于第一个问题, 我认为比较好回答: 这个总价的房子在北京, 大部分都在郊区, 基本没有投资的价值可言. 我认为北京房产投资, 有几种方式: 捡漏, 大涨前夜, 价值投资. 前两种方式肯定不适合了, 目前只能看最后一种投资方式: 价值投资.     

北京低总价的房产投资价值一般集中在以下几种情况: ① 上车xuequ房, 比如西城荣丰等. 目前已经将近400万. ② 热点区域次新一居, 东西海朝, 典型的如朝青青年汇, 望京澳洲康都之类的. 两百万肯定是买不上的 ③ 通州核心区, 这个总价也不多, 没啥机会可言.  如果买郊区一居室, 那么升值空间很小, 投资价值不大, 建议放弃. 所以我的结论是: 这个总价, 不建议买房, 可以用来做保本理财, 还更灵活. 

对于第二个问题, 保留首套首贷资格有没有价值. 我认为是比较有价值的, 前提是你现金流还不错, 在不久的将来能换房,这样首套首贷资格就非常有价值.

4、提问：京爷你好，业主房内有父母的户口，业主表示可以留10万元保证金，过户后5个月内转出（业主己定好户子）留1万元物业保证金，这个应该是安全的吧。

回答：你好, 在以往, 户口问题是北京二手房交易中的重要问题, 如果房屋中留有其他人的户口, 不影响落户和上学, 但其房子在卖出时往往会出现折价的情况, 所以一般需要考虑户口保证金. 市场保证金一般可以考虑一个人10-15万元, 如果时学区房, 则更多一些. 即使是这样, 在以往的经验中, 经常出现违约不迁走户口不要保证金的现象, 俗称老赖. 但是今年来, 公共政策已经实施了, 老赖户口已经不是问题了, 可以直接迁到公共户中. 一般有两种方式, 一个是让原业主自己申请, 几个星期就完成了, 一个是自己申请, 稍微慢一些. 需要指出的是, 这两种方式我都实操过, 非常简单. 所以总得来说, 留户口保证金没问题的, 没什么安全问题.

5、提问：京爷您好：我是一个生活在北京的年轻人，我想在日本的大阪或京都买一套房，公寓和一户建都可以。预算在一百万人民币左右，可全款也可贷款。我的设想是前期出租做做投资，过个十几二十年我很可能过去自住，当然也不排除增值了出手卖掉。所以我想买的房子1.核心地段，保值增值，流动性较好，2.出租的真实回报率较高，3.自己住又相对惬意。烦请您费心，帮忙推荐几个优质楼盘，并给予我一些中肯的建议。谢谢

回答：你好, 我对日本的房子是真心没有研究. 所以很抱歉. 前些年很多广告商找到我, 想卖日本的房产, 我在想这些能在我们这边做广告的, 应该都不是太好卖的房子, 可能需要注意一下. (ps 这些广告我都拒绝了, 因为不了解) 

6、提问：京爷，您好。目前首付预算200，刚需，工作在北四-五环奥森附近工作，sfsd，看过一些老房子，实在接受不了，前几天去看了溪城家园，虽然知道是回迁房，但是是目前看过的品质相对过得去的。求分析这个小区优缺点，能否上车？

回答：你好, 我在给很多人建议的时候经常说一些小区不能买, 有个比较典型的就是回迁房, 但前提是资金充足的情况下. 事实上, 北京没有绝对不能买的小区, 关键是能否匹配自己的需求. 溪城家园, 优缺点是比较明显的, 优点是: 楼龄新, 品质其实还可以, 周围界面好. 缺点是: 交通差点儿, 离地铁远了点儿, 户型不少不通透, 通透的房源不少不方正. 总体来看, 优点还是很多, 是可以考虑的小区. 从升值性角度来看, 这个小区升值性其实还可以, 买来不会掉坑.

7、提问：京爷 二套改善 不考虑学区 120平左右南北三居次新房或者新房 目前现金1150。周末看了悦玺，首钢中海期房，橡树湾3期/博雅西园二手。两个新房都是2024交付，但是总价都可以满足我们的需求。可是对于未来四年的不确定性和地理位置都不满意。二手房比较中意乐府江南 橡树湾2期的小板楼环境 可是目前房源满意的就1600左右了，另外楼龄也都15年+我们还是喜欢海淀 西 或者北，不太接受城南。您觉得望京新房有推荐可以考虑吗？是现在新房奔北5环外等3-4年交付？还是在中意的二手房小区等合适房源，或者海淀二手房有什么建议 目前住在知春路。谢谢

回答：你好, 北京有几个比较有意思的现象: 

① 区域真的很重要, 两个区域即使挨着, 但行政划分不同, 其价格价值也相差很远. 典型的就是海淀和石景山, 很多盘挨着, 但价格却相差较大. 这里面蕴含着产业, 学籍等因素. 悦玺，首钢中海期房作为新房, 其楼龄, 品质, 设计肯定比2010年前的产品好, 但是地段相比于海淀确实不太一样, 因此升值性我认为应该比不上海淀的次新, 特别是区域标杆. 简单地说, 相比于悦玺，首钢中海期房, 我更愿意选择橡树湾, 毕竟稀缺性完全不一样. 

② 望京这边的新房, 估计还得等待一些. 事实上, 望京的一批品质二手房也是很有价值的, 目前应该是进入了平稳期, 再观望观望或许有一些机会, 至少房源应该会多起来.

8、提问：京爷，树村融创学府一号院什么时候开盘？怎么售楼处一点消息都没有呢？

回答：不确定什么时候开盘呢, 售楼处都还没弄好.....

9、提问：我婚前名下一套房（亚运村老小区小两居），离婚后老公名下无房无贷。我俩计划以老公名义再买一套（首套首贷），首付有两百万左右，想买个500万的房子，本来计划买东城或者亚运村附近，但是现在的政策导向也不敢看学区属性的东城（而且东城普遍超过预算），亚运村附近次新的房子一般也都超预算，又不想再买老小区了。计划再买一套的原因有两点，一是以后生了小孩父母来带孩子不用住在一起，二是想充分利用首套首贷的优势；但是现在又有点想考虑置换（置换的话只能是算二套）。想问问您有没有什么好的建议

回答：你好，如果考虑东城的话，可以考虑永外，那边相对安全一些，价格也便宜点儿，不过从居住方便性的角度来看，还是买在附近好点儿。亚运村的房子，其实也可以考虑，基本上跟着大盘没问题，特别是陈经纶嘉铭的小区，老小区也可以。当然紫薇天悦这类小区似乎也有低总价的小户型，我认为不错。如果是置换的话，不知道你可以买到多少总价的房子，如果买不到次新的话，还不如买两套，毕竟年轻人和老人最好不要住在一起。

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