渐凉的京城楼市

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以下为星球会员粉丝提问：

1.

提问：搜哥好，孩子23年上学，有老人同住，需要兼顾学校和房子品质、交通等因素，预算900万以内，有几个问题想咨询下您。1、之前关注过新景家园、本家润园、绿景苑、左安漪园等，这几个小区排序的话您有什么建议？2、和西城陶白相比，哪边更好一些？3、未来半年内，东城的房价能否做个预判？谢谢！

回答：你好。 

1、看历史的成交情况，考虑升值保值等金融属性，应该是：本家润园、新景家园、绿景苑、左安漪园。

其实细致去看，本家润园分不同区，新景家园也有东西区，相同小区不同楼号表现也不太一样（回迁或是正规商品房），包括不同户型，也有一些差别，所以需要更细致比较的话，还是看具体房源。大面上，是上面这个排序，供参考。 

2、学区角度，以上几个小区中，有东崇前和龙体，对比西城陶白的话，单纯看初中，Maybe 东城这两更优，至少不弱。但目前更多人认可西城学籍，觉得西城好高中更多一些。 

3、目前东西海朝尤其是学区属性更强的东西城没有支持房价上涨的动力，未来应该比较稳定，目前成交量、涨跌比等信号也看得出来，楼市空更多。但实质性质的下跌，需要更长时间，下半年可能性不大。

2.

提问：搜哥，家住国奥村，对口中科院附属实验学校。孩子目前看还算比较早慧型的，不会特别特别鸡，但家庭氛围是非常注重教育的。目前有两个选项（1）继续住国奥村两居，在二里庄买一个石油附小的学区房，上石油附小；（2）在国奥村换个三居舒舒服服住，就上中科附。几个问题：1-石油附小会有绝对优势吗？中科附的9年一贯制会跟石油附小比起来有什么优势吗？2-小孩26年上小学，什么时候决策这事儿好？

回答：你好。

1、小学角度看石油附小是明显好于中科院附属实验学校的。但是学院路学区的不确定在于小升初的派位中学坑比较多，另外也有一个小的风险是1911之后是否可以顺利进入石油附小。中科院附属实验学校属于十二年制学校，目前学校的成绩很难说，不过基于中科院，生源和师资应该可以，所以成绩未来可期。从目前各方教育政策来看，我倾向于建议往具体改善角度思考——如果目前居住方面已经有一些紧张的话。教育政策、学区政策波动性较大，不建议目前去操作；

2、参考第一条后半部分。纯学区需求，目前可以先观望，也看看政策稳定后教育格局如何演变。学区需求的话，24年都不晚。如果基于资产增值保值、居住体验，则可以随时根据家庭资产情况及时入手。。

3.

提问：搜哥，您好。我们23年入学，二套，首付350左右，按照贷款比例，也就500左右的房子吧。我在木樨地周边工作，结合工作通勤原因和现在的多校政策，我们想问问羊坊店学区怎么样？翠微是不是1911之后不太现实，那么我们重点放在七一如何？还是另外几个小学您有推荐的。另外羊坊店的小升初通路如何，大概中考成绩是怎样的？如果这个购房价格，在西城估计也就很一般的了，再次情况下，您觉得是西城的学籍重要还是类似羊坊店学区会比较好呢？另外，我看会员是可以和您wx沟通，怎么添加？

回答：你好。我的微信是 baymaxsx。

1、西城和海淀选哪一个，主要看咱们倾向于拔尖教育还是均衡教育。目前看，海淀上限更高，下限也更低。相比较而言，西城就比较均衡一些。简单说，海淀适合耐鸡牛娃。以上想表达的意思，估计你也明白了，自己思考权衡一下自家世纪情况。

2、海淀西南结果学区：万寿路、羊坊店还是不错的。羊坊店，小升初派位看，比较弱的在于玉渊潭中学、育鸿中学。其实玉渊潭中学实验班也是不错的。不过这也是一个比较普遍的情况，普校的实验班极有可能好于重点中的普通班。翠微的热度确实很高，23年调剂概率极高。而且很多时候是政策性的打击，内部消息说今年海淀的力度并不是很让LD满意。所以后续学区房，应该重点看学区品质+房子品质，也就是不要死盯着过于热门的小学。也可以考虑一下羊坊店中心小学。

4.

提问：23高峰幼升小，之前主要考虑八里庄的海实，通勤算是能接受的最远距离了，但是今年海实调剂之后有些犹豫，外加现在出来的轮岗制度，感觉都是不利于牛小的，也在看万泉曙光的房子，感觉八里庄初中还是不错的，就是最近上涨比较大 另一个打算就是清河，上班近，学校很一般，海淀实验二小调剂的比较多，所以想看一下清华附清河分校，不知道这个学校怎么样，另外初中的话清河中学怎么样 目前在这两个区域拿不定主意，望解惑。

回答：你好。

1、两个学区来看，八里庄是明显好于清河学区的。清河学区有一个利好就是可以报名登记入学上地实验学校小学部（21年新增设），小升初也也可以摇号上地实验；清河中学的中考出口这块，如今中考有70%的学生能录取到还不错的高中，不算大坑。清河学区内的北师大二附中海淀学校、北大附西三旗学校是新建校，还没中考成绩，不过都有本部管理团队和师资帮扶，未来也有发展潜力。如果清河购置学区房，幼升小现在都有摇号进上地实验学校小学部的机会，上地实验学校小学部面向清河学区、上地学区摇号招生120人。九年一贯制能进上地实验学校，海淀最强的优质普校。考虑没摇中，可以考虑购买清河的海淀区实验二小本校、海淀区实验二小清宁校区、海淀区实验二小当代校区学区房，还可以报名民办的北外附校小学部。

2、说了比较多的清河学区，也主要是想表达，我比较建议是职住学均衡。清河学区的房子，应该也比八里庄低一些。

3、不太清楚咱们预算如何？中间的海淀、中关村，没有在计划内？

5.

提问：搜哥，请问草桥欣园四区连廊户型和万年花城三期哪个增值性强一些？个人更看好草桥板块，但是考虑到草桥欣园不是商品房小区会不会对增值有影响？

回答：你好。连廊户型一般不太被人接受，不太符合大众审美。不太建议。

这两对比的话，万年花城更优。

但从投资保值增值角度看，这两个都不算特别优质的选择。可以从历史成交数据看，都不太理想，虽然不少人推荐，但是看数据真的不是很理想。

不太清楚预算情况，恋日花都、星河城可以看看。

6.

提问：搜哥，我家娃目前在亦庄上2年级，不排除将来跨区升学的可能性。预算大概1200左右。想买个3居。兼顾保值增值，能推荐一些楼盘吗？

回答：你好。

1、跨区升学的话，应该也是考虑一些本身中学尤其是高中明显好于亦庄地区的城区了，这样看基本可以就可以在东西海中选择——朝阳也可以作为备选之一，未来朝阳本区的教育，改善的机会还是有的，尤其北京中学入场后，看是否能对其他高中形成压力和动力。

2、总预算1200万，考虑三居，考虑到居住属性，100平米起步吧。单价12万，追求一些品质情况下，在东西城几乎没有选择的余地。

海淀：北部比较建议，比如，上林溪、领秀新硅谷，先看看是否满足条件。

朝阳：中国铁建国际城、A派公寓、珠江帝景等。

同一小区内不同户型，价格也有差距，可以先看看小区本身。

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