北京楼市：当下一定要注意，房住不炒！

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1、提问：京爷，卖完郊区的几套房，手头有1000万左右，放在手里发慌，怕钱发毛了，是觉得我是赶紧买一套还是做点儿其他投资？

回答：北京房产是个非常有价值的东西，长远我非常看好。但是这并不意味着北京房产每年都有很好的收益，有时候还会跌呢，所以很多时候还是得把握北京楼市的趋势，找准时机。当前来看，北京短期想要获得比较大的收益比较难，因为市场可能会慢慢进入平稳期了。而且当前全国各地调控政策频出，房住不炒下，短期收益可能会比较难。我建议，要么看看有没有捡漏的可能，要么就先保本理财。

2、提问：京爷你好，打算在海淀或朝阳买一个3居。保值增值。预算大概1200左右，能不能推荐几个楼盘？

回答：你好，当前学区政策被打压，互联网产业走势也未明，都有一些不确定性，不妨选择传统优质板块，相对稳健一些。比如朝阳，选择双井等板块改善类小区，典型的如A派公寓、首城国际等小区；或者热点板块朝青天鹅湾小区。海淀的话，可以考虑六道口逸成东苑等小区。我认为如果看中增值保值，当前还是得走稳健路线。

3、提问：京爷，我看最近丰台星河城的挂牌价已经快赶上益城园了。小区是好小区，星河城目前价格偏高吗，自住可以入手吗？看您之前推荐过远洋天地，远洋天地和星河城，哪个长期更保值呢？（地铁通勤1或者4号都行）

回答：你好，一般来说，一个非学区类小区的二手均价代表着一个小区的价值，代表着市场的认可，往往没有所谓的太多溢价。但实际情况中，业主经常会高挂，出现不合理的现象。因此，需要判断价格是否合理，一般需要和最新同户型成交价进行比较，当前市场会进入平稳，和最新成交均价差不多即合理。这里面远洋天地可能会略强一些，因为板块相对较热。当然，星河城居住体验还可以，相对安静一些。

4、提问：京爷，您好！前几天去稻田看了一下中粮京西祥云的房子，小区环境好，户型装修也不错。可对于其距离、配套、保值增值预期还是很纠结。麻烦给个建议。

回答：你好，北京买房大家关注的是居住和升值，但预算有限的情况下，这两个方面难以平衡，只能抓住当前主要矛盾。如果你需要自己居住，而且希望环境好点儿，住得大一些，那这里是可以考虑的，毕竟新房能满足这个要求。如果你比较看中升值性，这里可能会差一些，毕竟产业、配套都相对一般，未来房价不会表现得很好。如果你自己一个人住，能在市里买个小点儿的也是可以的，毕竟升值性好。总之：你需要抓住主要矛盾。

5、提问：京爷好！目前的东西海幼升小和小升初的入学政策，没有跨行政区的吧？比如西城没有学位了，派到丰台上学了…如果目前没有这种情况，以后感觉有可能吗？谢谢

回答：你好，这种不大可能，操作起来比较复杂，非常不好弄。一般都是区域内，或者教师集团内跨区。

6、提问：顺义仁和和马坡怎么样，哪个更好

回答：你好，我认为仁和强一些，毕竟离望京等地相对近一些，而且从产业的角度来看，仁和还是相对有不少优势的，毕竟有不少公司。从未来规划角度来看，这里的交通也能改善一些。这些都是支撑郊区房价的关键点。当然我认为这附近主要还是自住为主，升值性相比于市区来说是受限的。

7、提问：您好：我家住朝阳区奥林匹克花园三期北区，三居126平。目前成交价大概870万，我计划最迟2024年上半年卖掉房子。我想在这两年半中找一个相对高点卖掉，请问未来两年这个小区的大概走势，未来一两年会涨还是会跌？谢谢。

回答：你好，这次行情应该会慢慢进入稳定，未来一年以上的事情都不好说，毕竟跟政策有关，不过2024年准备出手的话，还是有行情的机会，至少不至于几年一直跌。另外，奥林匹克花园三期北区也是不错的小区，价值较大，而且没有学区溢价，不用担心。可以时刻关注我的星球，我们会告诉大家市场走势。

8、提问：京爷好，请问一下，上京新航线社区环境差一点，每个楼道门禁都是开着的。东湖湾社区环境好一些，楼道里有关闭门禁。但是价格差很多，我是花差不多钱买个上京1900多万的四居室还是买个东湖湾1700多万的两居室呢。十分头疼，预算有限，贷款情况下，只能最多有1900多的预算。不知道该如何选择这两个小区。家里两口人未来有备孕打算。想听下京爷意见。

回答：你好，这两个小区虽然品质上有差距，但本质上都是改善型小区，因此三居四居会相对抢手一些，受众也广点儿，价格也更容易起来。建议重点考虑上京新航线，品质虽然没有东湖湾好，但在望京也算还不错的了。而且你们未来要小孩，可以一步到位。

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